La acción de deslinde y amojonamiento (1): finalidades y características esenciales
La acción de
deslinde y amojonamiento[1] tiene
por fundamento el Art. 900 C.C., según el cual todo dueño de un predio tiene
derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y
podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la
demarcación a expensas comunes. Siendo el deslinde el acto formal para
distinguir los límites de una propiedad, sin indicar quién es el propietario; y
el amojonamiento, una operación posterior y consecuencia del deslinde que sirve
para plasmar físicamente los límites de la propiedad.
Acorde con la
Sala de Casación Civil de nuestra Corte Suprema de Justicia, el proceso de
deslinde y amojonamiento tiene por finalidad, la de fijar la materialidad del
lindero o línea de separación entre los terrenos o predios, cuando este lindero
es confuso, indeterminado, oscuro o incierto,[2] haciendo
que esos límites sean visibles e identificables.
Ello sucede,
según experiencia de la Corte, unas veces porque los linderos se han
desdibujado, otras porque aparecen intrincados o confusos al confrontar los
respectivos documentos escriturarios, o por la falta de precisión de los
títulos en la determinación de aquellos (muy a pesar de lo exigente que es la
ley en punto de la estipulación contractual enderezada a fijarlos), haciendo
necesario acudir a declaraciones de testigos y al concepto de peritos para,
examinados los títulos, señalar los linderos y colocar los mojones o hitos en
los sitios en que fuere necesario, para demarcar ostensiblemente la línea
divisoria.[3]
Aquí resulta
muy importante resaltar que, a diferencia de las acciones de pertenencia (del
poseedor que quiere que se le declare dueño por haber ejercido posesión en los
términos de ley) y reivindicatoria o de dominio (la del dueño desposeído que
pretende recuperar la posesión de su bien), la acción “especial” de deslinde y amojonamiento se caracteriza porque en
ella lo que se discute es el contenido espacial de los títulos, de tal manera
que la línea divisoria que se trace por el juez demarcará un contenido
territorial que no coincide con aquel que de hecho ocupa la otra parte, yendo
más allá o más acá de ese.[4] Lo cual conlleva
a que con ocasión de este tipo de litigios se desaten controversias sobre
propiedad y posesión, propias de la acción reivindicatoria y la de pertenencia,
a ser debatidas en la fase “ordinaria” (ahora, “verbal”) como resultado de la eventual
oposición del dueño vecino a la diligencia de deslinde.
Así, por su
naturaleza, el proceso de deslinde es simplemente atributivo y no declarativo
de propiedad ni de posesión.[5] En éste
juicio no se afecta ni puede afectarse el derecho real de dominio, sino que se
determina su comprensión sobre los predios en que respectivamente éste se
ejercita, según los títulos fehacientes aducidos al juicio.[6] Lo que
implica que quien promueve dicha acción implícitamente está reconociendo el derecho
de dominio o propiedad del demandado, aunque pretende que judicialmente se
determine de manera natural la línea espacial que divide o separa sus predios.[7] Y
también, que uno de los efectos de la sentencia de deslinde es el de
interrumpir la posesión actual de las partes sobre aquellas porciones de
terreno excluidas de sus respectivos predios con la fijación de la línea
divisoria.[8]
La división
del proceso de deslinde y amojonamiento en estas dos etapas, especial (que
admite el consenso de las partes, con intervención judicial como solemnidad del
acto para que no se ponga en duda la legalidad del deslinde a futuro) y verbal
(esta última, necesariamente de naturaleza contenciosa),[9] será
explicada en detalle en el capítulo siguiente.
Adicionalmente,
es imprescindible entender que en esta clase de juicios, el juez no está
sometido a la fijación de una línea que señale el demandante, ni tampoco a la
que señale el demandado, sino que puede de acuerdo con las pruebas aducidas,
fijar otra distinta con libre facultad de apreciación, al punto que cuando hay
oscuridad en los títulos puede invocarse por la parte interesada la posesión de
la zona como elemento para la determinación de la línea, ya que la posesión
hace presumir el dominio.[10]
En otras
palabras, uno de los modos más adecuados para interpretar un título de dominio
es la posesión material que tengan las partes, de acuerdo con ese título, según
el concepto de ellas.[11] Para
ello, durante la diligencia de deslinde (de obligatoria observancia, pues el
reconocimiento – o apeo – que el juez haga personalmente del terreno para
reconocer objetivamente los puntos materia de disputa, es elemento de
primordial importancia ya que la inspección judicial muestra por el solo golpe
de vista un conjunto de combinaciones y de datos que difícilmente se obtienen
por los escritos), el fallador tendrá que formarse su convencimiento, con base
en la observación personal, acompañada por lo general de declaraciones de las
partes (contenidas en actos públicos judiciales o extrajudiciales, documentos
privados, confesiones simples o en juicio), de terceros (testigos o peritos), y
si fuere del caso, información recabada de otras pruebas documentales
(aerofotografías, planos topográficos, etc.),[12] para
indagar y determinar, con base en la topografía del terreno y los demás
elementos materiales, cómo se ajustan esas indicaciones de las escrituras a la
realidad de los elementos materiales del trazado respectivo.[13]
Se aclara que
la fase verbal de oposición a un deslinde tiene como único objetivo determinar
si la línea fijada por el juez se ajusta a las pruebas presentadas para
confirmarla, o señalar de modo preciso la que deba adoptarse en razón de las
nuevas pruebas que se hayan aducido al juicio.[14]
En este punto
es muy pertinente aclarar que el trazado de un muro divisorio puede delimitarse
de mutuo acuerdo, para lo cual lo idóneo es celebrar audiencia de conciliación
extrajudicial en Derecho como mecanismo extrajudicial auto compositivo, capaz
de imprimir legalidad y confiabilidad al acuerdo de transacción que le preceda
o que con ocasión de la audiencia se realice.
Al respecto,
en época pretérita a la adopción de ese mecanismo auto compositivo, la Corte
Suprema de Justicia había conceptualizado que cuando la línea divisoria entre
dos predios no ha podido identificarse, la transacción que celebran los
litigantes para poner fin al litigio en la que, reconociendo sus derechos pre
existentes, convierten en adoptar cierta línea, no implica cesiones recíprocas
de fajas de terreno disputado, sino terminación de ese litigio no definible en
el juicio incoado por la imposibilidad física de fijar en el terreno la línea
divisoria. Tal transacción no requería de escritura pública para su validez.[15]
Sin embargo,
con el Art. 102 del D.L. 960 de 1970 (Estatuto de Notariado), una vez
autorizada la escritura, cualquier corrección que quisieran hacer los
otorgantes deberá consignarse en instrumentos separados con todas las
formalidades necesarias y por todas las personas que intervinieron en el
instrumento corregido, debiéndose tomar nota en éste de la escritura de
corrección. Esta es la regla general, aunque hay excepciones (Art. 103):
errores aritméticos y numéricos, error en la nomenclatura, denominación o
descripción de un inmueble o en la cita de su cédula o registro catastral, y
nombres o apellidos de alguno de los otorgantes (si de los comprobantes
allegados a la escritura en que se cometió el error y de los títulos
antecedentes en el segundo evento, o en los documentos de identificación
anotados en el mismo instrumento en el último caso, apareciera el error de
manifiesto), o en la cita de los títulos antecedentes y sus inscripciones en el
Registro (Art. 104: si fuere posible establecerlo con precisión mediante
certificado actual de Registrador y éste se protocoliza).
El error en
los linderos, siempre que no configure cambio en el objeto del contrato, se
corregirá con fundamento en los comprobantes allegados a la escritura en que se
cometió y en los títulos antecedentes en que apareciere de manifiesto (es decir,
a primera vista). Se hará
nueva escritura de aclaración y la suscribirá el actual titular del derecho,
tal como lo permite el Inciso 2º del Art. 49 del D.R. 2148 de 1983
(reglamentario del D.L. 960 de 1970, entre otras disposiciones). Este error “tiene que aparecer de manifiesto”, como
por ejemplo, que se dijo en la escritura donde éste aparece, “que lindaba por el oriente con predio de
Pedro Pérez”, cuando en la realidad era por el occidente.
No resulta
procedente la posibilidad de corregir la extensión de un lindero, por medio de
la escritura aclaratoria unilateral a que se refiere el Inciso 2º del Art. 49, pues aunque en este caso no hay cambio de
objeto, sí pueden ocurrir aumentos o disminuciones del mismo, según la
corrección, necesariamente con repercusión en el lindero contiguo y vecino.
Problema que no es pacífico, sobre todo cuando el vendedor y tradente ha
muerto o no desea comparecer de nuevo a la notaría para hacer la
corrección.
Ante esta
situación, el actual titular del derecho deberá allegar documentos del catastro
y de peritos por los que se demuestre con toda claridad que la escritura
aclaratoria solo tiene el fin que le es propio y no de cambiar el objeto del
contrato o alterarlo en el punto de los linderos. Al respecto, se repite que
el error comentado tiene que aparecer con absoluta objetividad y que la
corrección no altera derechos de los predios vecinos, pues en caso
contrario tendrán que suscribir la escritura aclaratoria todos los otorgantes,
o sus causahabientes, que intervinieron en la escritura inicial donde se
cometió el error. Las escrituras de aclaración simplemente tienen una finalidad
explicativa, limitándose en efecto, a elucidar los errores en que pudieron
haber incurrido quienes intervinieron en su extensión, y no más errores que los
expresamente mencionados en la citada legislación. No cabe utilizarlos para
distorsionar, alterar, modificar ni suplantar los actos que se pretenden con
ellas corregir.[16]
En siguiente publicación, voy a explicar el trámite procesal de la acción de deslinde y amojonamiento.
Hasta una próxima oportunidad,
Camilo García Sarmiento
[1] Esta acción, a la
que los romanos llamaron actio finium
regundorum, que es el procedimiento necesario para fijar la línea de
separación o de división entre dos predios vecinos o contiguos que no tienen
edificaciones medianeras a través de la colocación de marcas, hitos o signos
materiales que sirvan en adelanta para identificar de manera clara, precisa y
concreta los terrenos en cuestión, es real, inmueble, imprescriptible,
facultativa para los dueños de predios colindantes y obligatoria para el
propietario a quien se demanda. Casación
Civil del 14 de agosto de 1995, Rad. 4040, citada en Sentencia 089 del
6 de julio de 2007, Rad. 7802. M.P.: Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.
[2] Sentencia 089 del
6 de julio de 2007, Exp. 1993 – 78020 – 01, Rad. 7802. M.P.: Carlos Ignacio
Jaramillo Jaramillo. Reiterada en Sentencia SC11340 – 2015 (2004 – 001258 –
01), 27 de agosto de 2015, M.P.: Ariel Salazar Ramírez. También, Sentencias del 2 de junio de 1958, y 003 del 14
de marzo de 1997 (reiteradas en Sentencia del 27 de febrero de 2012, Exp. 1998
– 00240 – 01, M.P.: Jaime Alberto Arrubla Paucar).
[3] Casación Civil 038 del 12 de abril de
2000, Exp. 5042, M.P.: Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. Citada en Sentencia del 27 de febrero
de 2012.
[4] Casación Civil del 25 de mayo
de 1937, M.P.: Antonio Rocha. G.J., XLV, Nº 1924, pág. 121.
[5] Casación Civil del 21 de junio
de 1938, M.P.: Liborio Escallón. G.J., XLVI, No 1937, págs. 657 – 662.
[6] Casación Civil del 29 de
septiembre de 1952, M.P.: Gilberto Rodríguez Peña. G.J., LXXIII, Nº 2119 –
2120, págs. 183 – 195. También, Sentencias del 23 de febrero de 1939, M.P.:
Arturo Tapias Pilonieta. G.J., XLVIII, Nº 1949, págs. 432 – 435, y del 29 de octubre de 1986, M.P.:
Eduardo García Sarmiento.
[7] Casación Civil del 14 de agosto de
1995, Rad. 4040, citada en Sentencia 089 del 6 de julio de 2007, Rad. 7802.
[8] Sentencias del 25
de noviembre de 1938, M.P.: Juan Francisco Mújica, G.J., XLVII, Nº 1940, págs.
416 – 419; y del 22 de junio de 1940, M.P.: Fulgencio Lequerica Vélez. G.J.,
XLIX, Nº 957 – 1958, págs. 536 – 542.
[9] Sentencias del 29
de septiembre de 1952, M.P.: Gilberto Rodríguez Peña; y del 28 de agosto de
1953, M.P.: Alfonso Márquez Páez. G.J., LXXVI, Nº 2133, págs. 108 – 112.
[10] Sentencias del 25
de mayo de 1937, M.P.: Antonio Rocha. G.J., XLV, Nº 1924, pág. 121; y del 21 de
junio de 1938, M.P.: Liborio Escallón. G.J., XLVI, No 1937, págs. 657 – 662.
[11] Sentencias del 25
de mayo de 1937 y del 21 de junio de 1938.
[12] Casación Civil del 15 de
febrero de 1947. M.P.: Manuel José Vargas. G.J., LXI, Nº 2042 – 2044, págs. 747
– 756. Recordándose que aerofotografías o planos aportados por el antiguo
dueño, por ejemplo, en sí mismos no pueden ser considerados como pruebas que
obligan a la contraparte ni al juzgado en un proceso de este tipo (Sentencia
del 21 de mayo de 1953,
M.P.: Manuel José Vargas. G.J., LXXV, Nº 2129, págs. 136 – 150).
[13] Casación Civil del 25 de junio
de 1942, M.P.: Ricardo Hinestrosa Daza. G.J., LIII Nº 1986, págs. 671 – 676.
Reiterada en Sentencia del 19 de abril de 1955, M.P.: Luis Felipe Latorre.
G.J., LXXX, Nº 2153, págs. 35 – 39.
[14] Casación Civil del 23 de agosto de 1962, M.P.: Arturo C.
Posada. G.J., XCIX, Nº 2256 – 2259, págs. 195 – 201.
[15] Casación Civil del 13 de diciembre de
1923, C.J., XXX, pág. 323.
[16] Corte
Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 13 de febrero de
1991.
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