La simulación del precio en la compraventa inmobiliaria. Naturaleza, características y efectos de esta modalidad de simulación
Hola a todos:
Según nuestro Código Civil, la compraventa es un contrato en que una de las partes (vendedora) se obliga a dar una cosa, y la otra (compradora) a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio (Art. 1849 C.C.), pudiéndose pagar en parte con dinero y en parte con otra cosa, entendiéndose que el negocio jurídico es una permuta (Art. 1955 C.C.: la permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro), si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario (Art. 1850, Ibíd.).
Como regla general, el precio de la compraventa debe ser determinado por los mimos contratantes (Art. 1854 C.C.), pero la ley prevé que éste pueda llegar a ser determinado por un tercero (Art. 1855 Ibíd.). Tratándose de la venta de inmuebles y servidumbres, o la de derechos herenciales, el negocio jurídico (que por regla general es consensual), no se reputa perfecto ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública ante notario (Art. 1857 Ibíd.), la cual deberá ser inscrita, como título traslaticio del dominio, ante la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, para que pueda entenderse efectuada la tradición (esto es, la transferencia del derecho real de propiedad o dominio, Art. 740 C.C.) del bien al comprador (Art. 756 Ibíd.).
Por su parte, la simulación en un contrato o negocio jurídico (institución frente a cuya existencia se pronuncia el Art. 1766 C.C.) puede presentarse de dos maneras distintas, esto es, de forma absoluta o relativa, teniendo cada una de éstas una estructura particular. Así, en la simulación absoluta se crea la apariencia ficticia de un negocio desprovisto de contenido real, pues de acuerdo con la verdadera voluntad de las partes, no se desea que produzca entre ellas efecto alguno. Es lo que acontece con las “ventas de confianza”, mediante las cuales un deudor aparenta despojarse de sus activos patrimoniales para impedirles a sus acreedores hacer efectivos sus créditos, pero habiendo convenido con el supuesto comprador que en realidad ni uno ni otro desea la transferencia efectiva del dominio. En la simulación relativa (la que nos importa para el objeto de este ensayo) sí existe consentimiento de los contratantes, enderezado a que su negocio produzca determinados efectos, pero los cuales se mimetizan u ocultan detrás de una manifestación pública de voluntad, declaración que es ficticia o meramente aparente. Aquí lo que se quiere ocultar es la verdadera naturaleza del acto, algunas de sus condiciones o la identidad de una de sus partes. Ejemplo de este tipo de simulación es disfrazar de compraventa una donación, realizar un negocio con un testaferro, o reducir el verdadero precio.
En la simulación relativa, no basta que los contratantes declaren no querer el acto que aparentan celebrar, sino que además deben pactar los términos y condiciones del otro negocio que es el que en verdad quieren y cuyos efectos están destinados a producirse plenamente, aunque exteriormente los que aparezcan producidos sean los propios de la declaración pública y ostensible. De esta manera, el acuerdo privado (contraescritura), no se endereza únicamente a neutralizar o a enervar el contenido de la manifestación aparente, sino que puede llegar a tener, además, la finalidad de generar una relación positiva efectivamente querida por las partes, de la cual se desprenden efectos análogos o diversos a los resultantes de la declaración pública, relación jurídica ésta que, por lo demás, se habría podido constituir abierta y directamente, esto es, sin acudir a la simulación. Ello significa que, en la simulación relativa, el interés de las partes radica fundamentalmente en el negocio de que se trata la declaración privada, y que esa declaración oculta constituye una relación jurídica de sentido positivo, destinada a crear entre los intervinientes derechos y obligaciones. En síntesis, si la simulación es relativa, el único negocio jurídico existente (el que hay que demostrar judicialmente) será el que las partes decidan mantener en la intimidad (Suescún & Suescún, 2015, 515 – 532).
En cuanto a las formas de la simulación relativa, ésta ofrece una gran variedad de ejemplos, que han sido englobados en dos variedades generales: la que oculta la naturaleza del acto serio y real (ejemplo: donación disfrazada de compraventa; mutuo con garantía real disfrazado bajo como venta con pacto de retroventa), y la que tiene alcances que no coinciden con los que al exterior se presentan (que el verdadero comprador es éste y no aquel, o que la fecha o el precio real no es que declaran en la escritura pública, sino el convenido entre las partes en la promesa de compraventa o en pacto diferente).
En la primera de las formas se oculta la verdadera naturaleza del negocio que se quiere llevar a cabo. En esta hipótesis el contrato verdaderamente querido por las partes se disfraza con el ropaje de otro negocio diferente. En la segunda forma de simulación relativa, tenemos que ésta se endereza a ocultar algunas de las condiciones del negocio jurídico. Una típica de éstas es aquella que busca ocultar la identidad de las partes (interposición de persona, mediante el empleo de prestanombres o testaferros). Su propósito puede ser evadir prohibiciones, incompatibilidades o incapacidades legales, o simplemente eludir eventuales problemas de seguridad que podrían presentarse al intervenir en negocios de especial importancia y cuantía (esto, a efectos de precisar que la ocurrencia de un negocio simulado no implica, per se, incurrir en un acto delictivo).
Pero la más generalizada (situación de relevancia concreta a los efectos de este documento) es la que se dirige a simular el contenido del contrato (Cortés, 1991, 18), típicamente aquellas encaminadas a mostrar una fecha o un precio distinto del efectivamente pagado, para perseguir, comúnmente, disminuir los efectos impositivos que se generan para quien recibiera dicho precio (Suárez, 1993, 287 – 288; Suescún & Suescún, 2015, 509), situación que ha llegado a evidenciar de antaño, incluso, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, calificándose ésta como una modalidad de simulación parcial, según la cual en el acto ostensible las partes disfrazan y encubren, no ya la verdadera naturaleza de la operación, sino una parte de sus condiciones o cláusulas (1935, julio 27; 1968, mayo 16). Aquí se simula, no el contrato como un todo, sino parte de éste, concretándose el pacto simulandi en cláusulas inexactas o falsas (Núñez, 2008, 103).
¿Por qué los contratantes simulan la fecha o el precio en las compraventas? Con frecuencia, el precio lo fijan con un valor superior al real para dar mayor valor al bien con miras a futuras negociaciones o lo disminuyen para evitarse en parte el pago de impuestos. Esta última simulación se ha vuelto tan corriente, que hoy en día apenas hay contratación que se libre de ella (Leal, 1993, 95). En cuanto a la fecha, se pretende fingir que el acto se ha realizado en un tiempo pasado (antidata) o en fecha posterior a la verdadera (postdata), con efectos, entre otras razones, de planeación tributaria (manejo de ingresos y egresos en la declaración de renta), contratación con incapaces legales, o para pre constituir pruebas en perjuicio de eventuales acreedores (Saavedra, 1954, 12 – 13; Liévano, 1978, 97 – 98; Coronel, 1989, 95 – 96; Leal, 1993, 95 – 96).
Estas modalidades específicas de simulación inmobiliaria (muy especialmente, aquella referente a la divergencia en el precio pactado en la promesa con el que se declara en la escritura pública), a pesar de su permanente ocurrencia, son de muy escasa discusión judicial, dada la ausencia de litigiosidad entre las partes compradora y vendedora acerca de ese tópico (reducir los gastos notariales, retención en la fuente e impuestos de beneficencia y registro es algo que les conviene a las contrapartes contractuales), y además, de gran dificultad en cuanto a su prueba por el Estado como tercero perjudicado con la operación.
Por excepción, las compraventas que se pactan por el valor real del inmueble son aquellas en las cuales se involucra a un tercero, bien sea una sociedad fiduciaria en el caso de venta sobre planos, o el acreedor hipotecario para aquellas en las cuales parte del precio se desembolsa contra la firma de la escritura pública. Aun así, es bastante usual que una parte del precio realmente convenido se disimule mediante el pago de arras confirmatorias (aquellas que se dan como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, Art. 1861 C.C.), desconocidas por la entidad financiera (acreedor hipotecario) que accede a pagar el saldo del precio a la firma de la escritura de venta, acto en el cual, simultáneamente, se constituye la hipoteca sobre el mismo bien.
Hasta una nueva oportunidad,
Coronel, C. (1989) La simulación de los actos jurídicos. Bogotá, Colombia. Editorial Nomos S.A.
Cortés, J. (1991) La simulación. Reconocimiento humano, ambigüedad jurídica. (Tesis de grado) Bogotá, Colombia. Pontificia Universidad Javeriana.
Según nuestro Código Civil, la compraventa es un contrato en que una de las partes (vendedora) se obliga a dar una cosa, y la otra (compradora) a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio (Art. 1849 C.C.), pudiéndose pagar en parte con dinero y en parte con otra cosa, entendiéndose que el negocio jurídico es una permuta (Art. 1955 C.C.: la permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro), si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso contrario (Art. 1850, Ibíd.).
Como regla general, el precio de la compraventa debe ser determinado por los mimos contratantes (Art. 1854 C.C.), pero la ley prevé que éste pueda llegar a ser determinado por un tercero (Art. 1855 Ibíd.). Tratándose de la venta de inmuebles y servidumbres, o la de derechos herenciales, el negocio jurídico (que por regla general es consensual), no se reputa perfecto ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública ante notario (Art. 1857 Ibíd.), la cual deberá ser inscrita, como título traslaticio del dominio, ante la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, para que pueda entenderse efectuada la tradición (esto es, la transferencia del derecho real de propiedad o dominio, Art. 740 C.C.) del bien al comprador (Art. 756 Ibíd.).
Por su parte, la simulación en un contrato o negocio jurídico (institución frente a cuya existencia se pronuncia el Art. 1766 C.C.) puede presentarse de dos maneras distintas, esto es, de forma absoluta o relativa, teniendo cada una de éstas una estructura particular. Así, en la simulación absoluta se crea la apariencia ficticia de un negocio desprovisto de contenido real, pues de acuerdo con la verdadera voluntad de las partes, no se desea que produzca entre ellas efecto alguno. Es lo que acontece con las “ventas de confianza”, mediante las cuales un deudor aparenta despojarse de sus activos patrimoniales para impedirles a sus acreedores hacer efectivos sus créditos, pero habiendo convenido con el supuesto comprador que en realidad ni uno ni otro desea la transferencia efectiva del dominio. En la simulación relativa (la que nos importa para el objeto de este ensayo) sí existe consentimiento de los contratantes, enderezado a que su negocio produzca determinados efectos, pero los cuales se mimetizan u ocultan detrás de una manifestación pública de voluntad, declaración que es ficticia o meramente aparente. Aquí lo que se quiere ocultar es la verdadera naturaleza del acto, algunas de sus condiciones o la identidad de una de sus partes. Ejemplo de este tipo de simulación es disfrazar de compraventa una donación, realizar un negocio con un testaferro, o reducir el verdadero precio.
En la simulación relativa, no basta que los contratantes declaren no querer el acto que aparentan celebrar, sino que además deben pactar los términos y condiciones del otro negocio que es el que en verdad quieren y cuyos efectos están destinados a producirse plenamente, aunque exteriormente los que aparezcan producidos sean los propios de la declaración pública y ostensible. De esta manera, el acuerdo privado (contraescritura), no se endereza únicamente a neutralizar o a enervar el contenido de la manifestación aparente, sino que puede llegar a tener, además, la finalidad de generar una relación positiva efectivamente querida por las partes, de la cual se desprenden efectos análogos o diversos a los resultantes de la declaración pública, relación jurídica ésta que, por lo demás, se habría podido constituir abierta y directamente, esto es, sin acudir a la simulación. Ello significa que, en la simulación relativa, el interés de las partes radica fundamentalmente en el negocio de que se trata la declaración privada, y que esa declaración oculta constituye una relación jurídica de sentido positivo, destinada a crear entre los intervinientes derechos y obligaciones. En síntesis, si la simulación es relativa, el único negocio jurídico existente (el que hay que demostrar judicialmente) será el que las partes decidan mantener en la intimidad (Suescún & Suescún, 2015, 515 – 532).
En cuanto a las formas de la simulación relativa, ésta ofrece una gran variedad de ejemplos, que han sido englobados en dos variedades generales: la que oculta la naturaleza del acto serio y real (ejemplo: donación disfrazada de compraventa; mutuo con garantía real disfrazado bajo como venta con pacto de retroventa), y la que tiene alcances que no coinciden con los que al exterior se presentan (que el verdadero comprador es éste y no aquel, o que la fecha o el precio real no es que declaran en la escritura pública, sino el convenido entre las partes en la promesa de compraventa o en pacto diferente).
En la primera de las formas se oculta la verdadera naturaleza del negocio que se quiere llevar a cabo. En esta hipótesis el contrato verdaderamente querido por las partes se disfraza con el ropaje de otro negocio diferente. En la segunda forma de simulación relativa, tenemos que ésta se endereza a ocultar algunas de las condiciones del negocio jurídico. Una típica de éstas es aquella que busca ocultar la identidad de las partes (interposición de persona, mediante el empleo de prestanombres o testaferros). Su propósito puede ser evadir prohibiciones, incompatibilidades o incapacidades legales, o simplemente eludir eventuales problemas de seguridad que podrían presentarse al intervenir en negocios de especial importancia y cuantía (esto, a efectos de precisar que la ocurrencia de un negocio simulado no implica, per se, incurrir en un acto delictivo).
Pero la más generalizada (situación de relevancia concreta a los efectos de este documento) es la que se dirige a simular el contenido del contrato (Cortés, 1991, 18), típicamente aquellas encaminadas a mostrar una fecha o un precio distinto del efectivamente pagado, para perseguir, comúnmente, disminuir los efectos impositivos que se generan para quien recibiera dicho precio (Suárez, 1993, 287 – 288; Suescún & Suescún, 2015, 509), situación que ha llegado a evidenciar de antaño, incluso, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, calificándose ésta como una modalidad de simulación parcial, según la cual en el acto ostensible las partes disfrazan y encubren, no ya la verdadera naturaleza de la operación, sino una parte de sus condiciones o cláusulas (1935, julio 27; 1968, mayo 16). Aquí se simula, no el contrato como un todo, sino parte de éste, concretándose el pacto simulandi en cláusulas inexactas o falsas (Núñez, 2008, 103).
¿Por qué los contratantes simulan la fecha o el precio en las compraventas? Con frecuencia, el precio lo fijan con un valor superior al real para dar mayor valor al bien con miras a futuras negociaciones o lo disminuyen para evitarse en parte el pago de impuestos. Esta última simulación se ha vuelto tan corriente, que hoy en día apenas hay contratación que se libre de ella (Leal, 1993, 95). En cuanto a la fecha, se pretende fingir que el acto se ha realizado en un tiempo pasado (antidata) o en fecha posterior a la verdadera (postdata), con efectos, entre otras razones, de planeación tributaria (manejo de ingresos y egresos en la declaración de renta), contratación con incapaces legales, o para pre constituir pruebas en perjuicio de eventuales acreedores (Saavedra, 1954, 12 – 13; Liévano, 1978, 97 – 98; Coronel, 1989, 95 – 96; Leal, 1993, 95 – 96).
Estas modalidades específicas de simulación inmobiliaria (muy especialmente, aquella referente a la divergencia en el precio pactado en la promesa con el que se declara en la escritura pública), a pesar de su permanente ocurrencia, son de muy escasa discusión judicial, dada la ausencia de litigiosidad entre las partes compradora y vendedora acerca de ese tópico (reducir los gastos notariales, retención en la fuente e impuestos de beneficencia y registro es algo que les conviene a las contrapartes contractuales), y además, de gran dificultad en cuanto a su prueba por el Estado como tercero perjudicado con la operación.
Por excepción, las compraventas que se pactan por el valor real del inmueble son aquellas en las cuales se involucra a un tercero, bien sea una sociedad fiduciaria en el caso de venta sobre planos, o el acreedor hipotecario para aquellas en las cuales parte del precio se desembolsa contra la firma de la escritura pública. Aun así, es bastante usual que una parte del precio realmente convenido se disimule mediante el pago de arras confirmatorias (aquellas que se dan como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, Art. 1861 C.C.), desconocidas por la entidad financiera (acreedor hipotecario) que accede a pagar el saldo del precio a la firma de la escritura de venta, acto en el cual, simultáneamente, se constituye la hipoteca sobre el mismo bien.
Hasta una nueva oportunidad,
Camilo García Sarmiento.
Referencias:
Cortés, J. (1991) La simulación. Reconocimiento humano, ambigüedad jurídica. (Tesis de grado) Bogotá, Colombia. Pontificia Universidad Javeriana.
Leal, O. (1993) Tres estudios sobre la simulación. Bogotá, Colombia. Editorial Temis S.A.
Liévano, J. (1978) Introducción al estudio de la simulación de los negocios jurídicos. Bogotá, Colombia. Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia.
Muñoz, L. (2011) La prueba de la simulación. Bogotá, Colombia. Editorial Temis S.A.
Núñez, W. (2008) La simulación del acto jurídico. Teoría y prueba judicial. Lima, Perú. Editora y Librería Jurídica Grijley E.J.R.L.
Paillas, E. (1981) La simulación. Doctrina y jurisprudencia. Santiago, Chile. Editora Jurídica de Chile.
Saavedra, H. (1954) la simulación y su jurisprudencia en Colombia. Bogotá, Colombia. Universidad Externado de Colombia.
Suárez, H. (1993) Simulación en el derecho civil y mercantil. Bogotá, Colombia. Ediciones Doctrina y Ley Ltda.
Suescún, J. & Suescún, F. (2015) La simulación. En Castro, M. (Coord.) Derecho de obligaciones. Con propuestas de modernización. T. I. (pp. 505 – 536) Bogotá, Colombia. Editorial Temis S.A., Universidad de Los Andes.
Liévano, J. (1978) Introducción al estudio de la simulación de los negocios jurídicos. Bogotá, Colombia. Fondo Rotatorio del Ministerio de Justicia.
Muñoz, L. (2011) La prueba de la simulación. Bogotá, Colombia. Editorial Temis S.A.
Núñez, W. (2008) La simulación del acto jurídico. Teoría y prueba judicial. Lima, Perú. Editora y Librería Jurídica Grijley E.J.R.L.
Paillas, E. (1981) La simulación. Doctrina y jurisprudencia. Santiago, Chile. Editora Jurídica de Chile.
Saavedra, H. (1954) la simulación y su jurisprudencia en Colombia. Bogotá, Colombia. Universidad Externado de Colombia.
Suárez, H. (1993) Simulación en el derecho civil y mercantil. Bogotá, Colombia. Ediciones Doctrina y Ley Ltda.
Suescún, J. & Suescún, F. (2015) La simulación. En Castro, M. (Coord.) Derecho de obligaciones. Con propuestas de modernización. T. I. (pp. 505 – 536) Bogotá, Colombia. Editorial Temis S.A., Universidad de Los Andes.
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