Costos y gastos en la compraventa inmobiliaria (impuestos, tasas, retenciones y costumbre mercantil sobre comisiones)
Hola a todos:
La determinación del precio de la compraventa inmobiliaria es muy importante, no solo por la discusión natural y obvia del monto de la prestación, sino por el efecto impositivo que tiene en relación con los gastos que las partes tienen que repartirse al momento de otorgar la escritura pública de compraventa y proceder a su consecuente registro.
Al respecto, el Art. 1862 C.C., prescribe que las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa. Y el Art. 223 del Decreto 960 de 1970 (estatuto del notariado) indica que en los actos o contratos bilaterales (como la compraventa, permuta, aporte a sociedad, dación en pago, etc.), los derechos serán de cargo de las dos partes, por mitades, y que los varios integrantes de una parte (es decir, cuando son varios los vendedores y/o compradores) responderán solidariamente por la cuota de ella.
Actualmente, a los gastos notariales por la compraventa e hipoteca sobre inmuebles (como especie de actos o negocios jurídicos que por su naturaleza tienen cuantía) se les aplica una tarifa única del 3 × 1000, que se reduce a la mitad de dicha tarifa tratándose de compraventa e hipoteca de vivienda de interés social (Art. 2º, Lit b, y Art. 31, Superintendencia de Notariado y Registro, Res. 536, 2021, enero 22). En virtud del Art. 398 E.T., el vendedor debe también cancelar el 1 % de retención en la fuente sobre el valor del acto (retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales), sin perjuicio de lo dispuesto por los Arts. 399 y 400 siguientes. Estos valores se cancelan en la notaría al momento de la firma de la escritura correspondiente.
En cuanto a las tarifas por la inscripción de documentos sujetos a registro, a la compraventa de inmuebles (por su cuantía) se les aplicará la tarifa que corresponda, bien sea, del 6,12 × 1000 (actos entre 10 y 150 SMMLV), o del 7,50 × 1000 (actos con cuantía superior a 150 SMMLV; Art. 1º, Superintendencia de Notariado y Registro, Res. 536, 2021, enero 22). Existe además el impuesto de beneficencia, de carácter departamental, que para el caso de Cundinamarca, corresponde al 1 % (Art. 193, Estatuto de Rentas de Cundinamarca). Si la escritura pública se demora en registrar más de dos meses, sobre el impuesto de registro (nacional y departamental, en su caso) se causan intereses moratorios.
Reconociendo la validez supletiva (frente a las estipulaciones contractuales y la ley positiva, Art. 4º, C. de Co.) de la costumbre mercantil como fuente de derecho y auxiliar de interpretación (Arts. 3º y 5º, C. de Co.), en la Cámara de Comercio de Bogotá (y la mayoría de Cámaras de Comercio de otras jurisdicciones del país), se han consolidado como tales:
a) Que en el contrato de comisión para la celebración de la compraventa de bien inmueble, el vendedor pague al comisionista una comisión cuando por la intermediación de este último se haya logrado celebrar el contrato de compraventa respectivo; determinándose la comisión así: si el bien inmueble vendido está en área urbana de Bogotá, la comisión equivale al 3 % del precio de venta – porcentaje replicado en Barranquilla –; y si el bien inmueble está fuera del área urbana de Bogotá, pero dentro de los municipios que integran la jurisdicción de la Cámara de Comercio de Bogotá, la comisión equivale al 5 % del precio de venta (estos porcentajes son idénticos para Cartagena). Aclarándose que en otras jurisdicciones los porcentajes no son los mismos (entre el 1 % y el 3 % en Neiva, entre el 3 % y el 4 % en Cali, o en el 3 % en Pasto, sin distinguir entre predios urbanos o rurales), o no han sido fijados en un porcentaje específico (el caso de Villavicencio).
b) En Bogotá, para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, el pago de los gastos notariales correspondientes a la escritura pública de compraventa se asuma por el comprador y vendedor por partes iguales; y el pago del impuesto de registro y del registro de la escritura pública de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos sea asumido por el comprador del inmueble (así ocurre en Cartagena, mientras que en Bucaramanga, los gastos notariales, boleta fiscal y de registro, deben ser pagados por partes iguales entre los contratantes; los gastos notariales se pagan en conjunto en Valledupar).
c) En Bogotá, el pago del impuesto predial unificado causado en el año en que se realiza el contrato, se asume proporcionalmente por el vendedor y el comprador; y el vendedor asume la obligación de entregar al comprador el bien a paz y salvo por concepto de impuesto predial, servicios públicos domiciliarios (así ocurre en Bucaramanga) y cuota de administración (Cámara de Comercio de Villavicencio, 2003; Cámara de Comercio de Pasto, 2006; Cámara de Comercio de Cartagena, 2013; Cámara de Comercio de Valledupar, 2017; Cámaras de Comercio de Bogotá, de Bucaramanga, de Cali, de Neiva, 2019; Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, 2019), Otros gastos eventuales, derivados de la celebración de una compraventa seria, además de la comisión, pueden ser también los honorarios de perito valuador, y los honorarios de abogado por la asesoría en la transacción (por la elaboración de la promesa de compraventa y seguimiento al negocio hasta la escrituración y posterior registro).
Hasta una próxima oportunidad,
La determinación del precio de la compraventa inmobiliaria es muy importante, no solo por la discusión natural y obvia del monto de la prestación, sino por el efecto impositivo que tiene en relación con los gastos que las partes tienen que repartirse al momento de otorgar la escritura pública de compraventa y proceder a su consecuente registro.
Al respecto, el Art. 1862 C.C., prescribe que las costas de la escritura de venta serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa. Y el Art. 223 del Decreto 960 de 1970 (estatuto del notariado) indica que en los actos o contratos bilaterales (como la compraventa, permuta, aporte a sociedad, dación en pago, etc.), los derechos serán de cargo de las dos partes, por mitades, y que los varios integrantes de una parte (es decir, cuando son varios los vendedores y/o compradores) responderán solidariamente por la cuota de ella.
Actualmente, a los gastos notariales por la compraventa e hipoteca sobre inmuebles (como especie de actos o negocios jurídicos que por su naturaleza tienen cuantía) se les aplica una tarifa única del 3 × 1000, que se reduce a la mitad de dicha tarifa tratándose de compraventa e hipoteca de vivienda de interés social (Art. 2º, Lit b, y Art. 31, Superintendencia de Notariado y Registro, Res. 536, 2021, enero 22). En virtud del Art. 398 E.T., el vendedor debe también cancelar el 1 % de retención en la fuente sobre el valor del acto (retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales), sin perjuicio de lo dispuesto por los Arts. 399 y 400 siguientes. Estos valores se cancelan en la notaría al momento de la firma de la escritura correspondiente.
En cuanto a las tarifas por la inscripción de documentos sujetos a registro, a la compraventa de inmuebles (por su cuantía) se les aplicará la tarifa que corresponda, bien sea, del 6,12 × 1000 (actos entre 10 y 150 SMMLV), o del 7,50 × 1000 (actos con cuantía superior a 150 SMMLV; Art. 1º, Superintendencia de Notariado y Registro, Res. 536, 2021, enero 22). Existe además el impuesto de beneficencia, de carácter departamental, que para el caso de Cundinamarca, corresponde al 1 % (Art. 193, Estatuto de Rentas de Cundinamarca). Si la escritura pública se demora en registrar más de dos meses, sobre el impuesto de registro (nacional y departamental, en su caso) se causan intereses moratorios.
Reconociendo la validez supletiva (frente a las estipulaciones contractuales y la ley positiva, Art. 4º, C. de Co.) de la costumbre mercantil como fuente de derecho y auxiliar de interpretación (Arts. 3º y 5º, C. de Co.), en la Cámara de Comercio de Bogotá (y la mayoría de Cámaras de Comercio de otras jurisdicciones del país), se han consolidado como tales:
a) Que en el contrato de comisión para la celebración de la compraventa de bien inmueble, el vendedor pague al comisionista una comisión cuando por la intermediación de este último se haya logrado celebrar el contrato de compraventa respectivo; determinándose la comisión así: si el bien inmueble vendido está en área urbana de Bogotá, la comisión equivale al 3 % del precio de venta – porcentaje replicado en Barranquilla –; y si el bien inmueble está fuera del área urbana de Bogotá, pero dentro de los municipios que integran la jurisdicción de la Cámara de Comercio de Bogotá, la comisión equivale al 5 % del precio de venta (estos porcentajes son idénticos para Cartagena). Aclarándose que en otras jurisdicciones los porcentajes no son los mismos (entre el 1 % y el 3 % en Neiva, entre el 3 % y el 4 % en Cali, o en el 3 % en Pasto, sin distinguir entre predios urbanos o rurales), o no han sido fijados en un porcentaje específico (el caso de Villavicencio).
b) En Bogotá, para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, el pago de los gastos notariales correspondientes a la escritura pública de compraventa se asuma por el comprador y vendedor por partes iguales; y el pago del impuesto de registro y del registro de la escritura pública de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos sea asumido por el comprador del inmueble (así ocurre en Cartagena, mientras que en Bucaramanga, los gastos notariales, boleta fiscal y de registro, deben ser pagados por partes iguales entre los contratantes; los gastos notariales se pagan en conjunto en Valledupar).
c) En Bogotá, el pago del impuesto predial unificado causado en el año en que se realiza el contrato, se asume proporcionalmente por el vendedor y el comprador; y el vendedor asume la obligación de entregar al comprador el bien a paz y salvo por concepto de impuesto predial, servicios públicos domiciliarios (así ocurre en Bucaramanga) y cuota de administración (Cámara de Comercio de Villavicencio, 2003; Cámara de Comercio de Pasto, 2006; Cámara de Comercio de Cartagena, 2013; Cámara de Comercio de Valledupar, 2017; Cámaras de Comercio de Bogotá, de Bucaramanga, de Cali, de Neiva, 2019; Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, 2019), Otros gastos eventuales, derivados de la celebración de una compraventa seria, además de la comisión, pueden ser también los honorarios de perito valuador, y los honorarios de abogado por la asesoría en la transacción (por la elaboración de la promesa de compraventa y seguimiento al negocio hasta la escrituración y posterior registro).
Hasta una próxima oportunidad,
Camilo García Sarmiento
Referencias:
Asamblea Departamental de Cundinamarca (1997, agosto 27). Ordenanza 24, por la cual se expide el Estatuto de Rentas del Departamento de Cundinamarca.
Cámara de Comercio de Bogotá (2019). Listado de costumbres mercantiles. A – Sector inmobiliario. Recuperado de: https://www.ccb.org.co/Transformar-Bogota/Costumbre-Mercantil/Listado-de-Costumbres-Mercantiles
Cámara de Comercio de Bucaramanga (2019). Costumbre mercantil. Sector inmobiliario. Recuperado de: https://www.camaradirecta.com/gestionar-mis-registros/registros-publicos/costumbre-mercantil-ciudadanos/
Cámara de Comercio de Cali (2019). ABC de la costumbre mercantil. Recuperado de: https://www.ccc.org.co/revista-accion-ccc/abc-sobre-la-costumbre-mercantil/
Cámara de Comercio de Cartagena (2013, febrero). Manual de costumbre mercantil. Segmentos inmobiliario y hotelero. Recuperado de: http://www.cccartagena.org.co/sites/default/files/20130301035514_c_manual-de-costumbre-mercantil.pdf
Cámara de Comercio de Neiva (2019). Porcentaje que se paga por concepto de comisión en la compraventa de bienes inmuebles. Recuperado de: https://ccneiva.org/registros-publicos/otros-funciones-juridicas/
Cámara de Comercio de Pasto (2006, mayo). Costumbre mercantil: remuneración por la intermediación en la compraventa de bienes inmuebles en la ciudad de Pasto. Recuperado de: http://prototipo.ccpasto.org.co/index.php/registro-costumbre-mercantil
Cámara de Comercio de Valledupar (2017, julio 18). Comisión por intermediación en la compraventa de bienes inmuebles. Recuperado de: http://ccvalledupar.org.co/descarga/comision-por-intermediacion-en-la-compraventa-de-bienes-inmuebles/
Cámara de Comercio de Valledupar (2017, julio 18). Pago conjunto de gastos notariales en bienes inmuebles. Recuperado de: http://ccvalledupar.org.co/descarga/pago-conjunto-de-gastos-notariales-en-bienes-inmuebles/
Cámara de Comercio de Villavicencio (2003, septiembre 30). Resolución Nº 08, por medio de la cual se recopila una práctica constitutiva de costumbre mercantil, en la ciudad de Villavicencio. Recuperado de: http://www.ccv.org.co/site/index.php?id=239
Referencias:
Asamblea Departamental de Cundinamarca (1997, agosto 27). Ordenanza 24, por la cual se expide el Estatuto de Rentas del Departamento de Cundinamarca.
Cámara de Comercio de Bogotá (2019). Listado de costumbres mercantiles. A – Sector inmobiliario. Recuperado de: https://www.ccb.org.co/Transformar-Bogota/Costumbre-Mercantil/Listado-de-Costumbres-Mercantiles
Cámara de Comercio de Bucaramanga (2019). Costumbre mercantil. Sector inmobiliario. Recuperado de: https://www.camaradirecta.com/gestionar-mis-registros/registros-publicos/costumbre-mercantil-ciudadanos/
Cámara de Comercio de Cali (2019). ABC de la costumbre mercantil. Recuperado de: https://www.ccc.org.co/revista-accion-ccc/abc-sobre-la-costumbre-mercantil/
Cámara de Comercio de Cartagena (2013, febrero). Manual de costumbre mercantil. Segmentos inmobiliario y hotelero. Recuperado de: http://www.cccartagena.org.co/sites/default/files/20130301035514_c_manual-de-costumbre-mercantil.pdf
Cámara de Comercio de Neiva (2019). Porcentaje que se paga por concepto de comisión en la compraventa de bienes inmuebles. Recuperado de: https://ccneiva.org/registros-publicos/otros-funciones-juridicas/
Cámara de Comercio de Pasto (2006, mayo). Costumbre mercantil: remuneración por la intermediación en la compraventa de bienes inmuebles en la ciudad de Pasto. Recuperado de: http://prototipo.ccpasto.org.co/index.php/registro-costumbre-mercantil
Cámara de Comercio de Valledupar (2017, julio 18). Comisión por intermediación en la compraventa de bienes inmuebles. Recuperado de: http://ccvalledupar.org.co/descarga/comision-por-intermediacion-en-la-compraventa-de-bienes-inmuebles/
Cámara de Comercio de Valledupar (2017, julio 18). Pago conjunto de gastos notariales en bienes inmuebles. Recuperado de: http://ccvalledupar.org.co/descarga/pago-conjunto-de-gastos-notariales-en-bienes-inmuebles/
Cámara de Comercio de Villavicencio (2003, septiembre 30). Resolución Nº 08, por medio de la cual se recopila una práctica constitutiva de costumbre mercantil, en la ciudad de Villavicencio. Recuperado de: http://www.ccv.org.co/site/index.php?id=239
Superintendencia de Notariado y Registro (2021, enero 22). Resolución 536, Por la cual se actualizan las tarifas de los derechos por concepto del ejercicio de la función
notarial.
Superintendencia de Notariado y Registro (2021, enero 22). Resolución 545, Por la cual se corrige un yerro en la Resolución No. 00536 del 22 de enero de 2021.
Comentarios
Publicar un comentario