Algunas precisiones jurisprudenciales sobre la opción (promesa unilateral)

Hola a todos: 

La opción (definida por la Ley 51 de 1918, Art. 23) es una figura que técnicamente hablando NO es un contrato (acuerdo de voluntades entre dos o más personas que genera obligaciones), sino un ACTO UNILATERAL de una persona, que se obliga. 

Según el Art. 23 aludido, la opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición, será ineficaz. La condición se tendrá por fallida si tarda más de un (1) año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo.

Esto es lo que escuetamente dice el Art. 23 de la Ley 51 de 1918.

Según la opinión más reciente de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil (en las escasas ocasiones que ha abordado este tema), la figura jurídica de la opción, que con más exactitud se la ha llamado promesa unilateral de venta, en la práctica se presenta bajo dos fórmulas especiales: (i) quien recibe la opción es simplemente un intermediario que adquiere el privilegio de ser él quien coloca la mercancía (el bien) en nombre de un tercero, y (ii) quien recibe la opción se resserva la facultad de decidir si adquiere por sí o para sí la cosa dada en venta (aclaración de voto, Humberto Murcia Ballén, en Casación Civil del 9 de agosto de 1985).

La opción termina siendo así una variante o faceta del acto jurídico unilateral, que crea una obligación con cargo a una persona y por su sola voluntad. Considerada desde el punto de vista del deudor, la promesa unilateral aparece jurídicamente aceptable, pues nada impide que una persona cree, por sí misma y para ella sola, obligaciones a su cargo; pero mirada desde el punto de vista del acreedor resulta evidentemente imposible, pues no es dable elegir una persona acreedora, sin saberlo ésta e incluso sin su voluntad. De ello resulta que los partidarios de la promesa unilateral exigen, para que el compromiso sea eficaz, una aceptación del acreedor futuro, partiendo de que siguen siendo necesarias dos voluntades complementarias para la existencia válida del vínculo jurídico. 

Por supuesto, es evidente la escasa y deficiente reglamentación del contrato de opción (Arts. 23 y 24, Ley 51 de 1918), teniendo que acudirse a la normatividad genérica del Código Civil para toda convención lícita, incluyendo la relativa a la promesa de contrato (Art. 89, Ley 153 de 1887), que la consagra como fuente de obligaciones pero solo excepcionalmente, cuando concurran en ella las circunstancias que en esa disposición se determinan. 

Así que si el Código Civil reconoce los contratos unilaterales (Art. 1496 C.C.) y la condición potestativa en favor del acreedor (Art. 1535 C.C.), estos principios generales, aplicados a la promesa unilateral, los modifica la regla 4a del Art. 89 de la Ley 153 de 1887, que exige que para que produzca obligación la promesa deberá determinar el contrato prometido, de tal forma que para perfeccionarla solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 

Precisamente, como la prueba de la opción, o de la promesa unilateral, al amparo legal del Art. 23 de la Ley 153 de 1918 resultaría muy difícil y hasta imposible en la mayoría de los casos, desde luego que sería utópico pensar que el deudor le preparase a su acreedor la demostración de sus derechos; para eludir esa dificultad probatoria la doctrina y la jurisprudencia, al unísono, han hecho de la promesa unilateral de venta un acto solemne, rodeado de las formalidades propias que se requieren para lo que es en verdad, una promesa de venta, en el que deben quedar claramente determinados los elementos del contrato sobre el cual versaron las reflexiones del deudor. 

De hecho, la Corte ha dicho que dentro de los mismos lineamientoss excepcionales y restrictivos que el Art. 89 de la Ley 153 de 1887 le dio validez a la promesa de celebrar un contrato, la Ley 51 de 1918, en su Art. 23 reglamentó la opción, o sea, la promesa unilateral de contratar, subordinada a la condición consistente en el derecho potestativo por ella conferido al beneficiario de celebrar o no el contrato prometido, agregándose específicamente que más a espacio la atención en el requisito exigido por el ordinal 3º del Art. 89 de la Ley 153 de 1887, reiterado en el inciso 1º del Art. 23 de la Ley 51 de 1918, y que consiste enque la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato:

 

Se tiene en primer lugar, y según ya quedó dicho, que la obligación u obligaciones de hacer que genera dicha promesa no pueden ser puras y simples, o sea de aquellas que nacen y se hacen exigibles por el sólo hecho de darse su fuente (aquí la promesa); sino que su nacimiento o su sólo cumplimiento debe proyectarse siempre hacia el porvenir, pendiente de una condición o sea de un hecho futuro e incierto, o de un plazo, hecho también futuro pero cierto. El sólo enunciado de este requisito ya está mostrando la preocupación de nuestro legislador por darle a la promesa de contratar el carácter de transitoria, excluyendo la posibilidad de que pueda convertirse en indefinida o indeterminada en el tiempo (Casación Civil del 24 de julio de 1969).

Cabe mencionar que la opción (promesa unilateral) no se restringe solamente a la compraventa, tal como en general ocurre. Puede darse en otros contratos, como lo es el de arrendamiento, y además, no en un mismo acto (contrato principal, más opción), sino en dos actos jurídicos diferentes, pudiéndose así celebrar contratoss unidos y contratos mixtos (Sentencia del 7 de marzo de 1963, M.P.: Enrique Coral Velasco). Aquí hablamos, no solo de opción de arrendar, sino también, otro caso frecuente, el contrato de arrendamiento con opción de compra (SC4264 - 2020, M.P.: Álvaro Fernando García Restrepo).

Igualmente, en el leasing inmobiliario, aclarando de manera particular, y frente a este contrato específico, que no procede condena por frutos civiles si quien enajenó el inmueble mediante el contrato de compraventa declarado inexistente no tomó válidamente la opción de compra establecida en el contrato de leasing inmobiliario que le otorgó con anterioridad la tenencia del bien (Sentencia del 13 de diciembre de 2013, M.P.: Ruth Marina Díaz Rueda).

Nuevamente, se destaca que por lo general la opción se entiende esencialmente como la obligación que adquiere una persona de vender a otra, en el caso de que ésta se decida a comprar según condiciones predeterminadas en el contratol. La opción implica para su validez un término o una condición que no puede tardar más de un año en cumplirse (Sentencia del 18 de mayo de 1947, M.P.: Hernán Salamanca). 

En todo caso, cualesquiera que sean las diferencias existentes entre la opción y la promesa de contrato, ello es que ni la promesa ni la opción confieren derecho real sobre la cosa que constituye su objeto y que ambas generan tan ssolo obligación personal cuyo cumplimiento puede dar lugar a los reclamos del caso, y a las acciones correspondientes (Sentencia del 13 de octubre de 1949, M.P.: Ricardo Hinestrosa Daza).

Hasta una nueva oportunidad, 

Camilo García Sarmiento