Tips de derecho inmobiliario: la ratificación de compraventas de inmuebles celebradas mediante agencia oficiosa

Hola a todos:

Esta es una situación, de ocurrencia no muy frecuente, pero con la que uno se puede encontrar (en situaciones como divorcios, liquidaciones de sociedades conyugales, sucesiones o saneamiento de títulos en general), y conviene prevenir para evitar serias complicaciones ante las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. 

Sabiendo que la compraventa de inmuebles es un negocio jurídico solemne (por ley se debe celebrar mediante escritura pública, y la tradición se perfecciona, no con la entrega del bien, sino con la inscripción de la escritura pública de adquisición en la oficina de registro), con relativa frecuencia se encuentra uno con negocios dispositivos sobre bienes inmuebles que, a su vez, versan sobre contratos de enajenación o declarativos sobre un derecho existente, en los cuales NO comparece una de las partes (normalmente, el comprador), sino que es un tercero quien afirma "comprar a nombre de" la parte adquirente, pero sin aportar al Notario un Poder (General o Especial) que demuestre que está actuando como Mandatario (Apoderado) del comprador. 

En este caso, nos encontramos ante la figura de la agencia oficiosa o gestión de negocios ajenos (un cuasicontrato según lo Arts. 2304 y 2305 C.C., que carece de requisitos para solemnizarse y no se perfecciona a cabalidad, pues el consentimiento del agenciado es la fuente principal), que efectivamente, permite la celebración de negocios jurídicos dispositivos sobre inmuebles, y por ende, traslaticios del derecho real de dominio o propiedad sobre los mismos (como lo es, la compraventa), porque la ley civil no lo prohibe (Arts. 741, 742 y 743 CC.). 

Sin embargo, el Art. 742 C.C., exige para la validez de la tradición (esto es, el modo de trasmisión de la propiedad, conforme al título, esto es, la escritura pública contentiva del contrato o acto dispositivo) que ésta sea hecha voluntariamente por el tradente o su representante. Como el agente oficioso no es mandatario (esto es, representante) del vendedor, el mismo Art. 742 (en su Inc. 2º) prevé que una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño. 

De manera refleja, se pronuncia el Art. 743 C.C., ésta vez desde la posición del adquirente (comprador) o de su representante (para lo cual, se repite, que el agente oficioso no lo es). En este caso, la tradición que en su principio fue inválida, por haber faltado este consentimiento, se valida retroactivamente por la ratificación (en este caso, del comprador, quien con la ratificación, valida la actuación previa del agente oficioso). 

La importancia del asunto radica en que una compraventa en la cual no existe consentimiento de una de las partes es un acto jurídico inexistente, viciado de nulidad relativa según el Art. 1740 C.C. (porque quien actúo como agente oficioso, bien sea del vendedor - tradente, o del comprador - adquirente, no es su vocero, precisamente por lo tantas veces repetido: que no actúa como mandatario o apoderado de su agenciado; en consecuencia, no existe acuerdo de voluntades, pues falta la manifestación de voluntad de una de las contrapartes contractuales, lo cual obliga a la ratificación).

Un ejemplo claro de este problema es el trámite de un divorcio (de mutuo acuerdo ante notario, o incluso, divorcio contencioso ante juzgado), en el cual se pretenda la repartición de un bien a título de gananciales. Si el bien fue adquirido, en vigencia de la sociedad conyugal, mediante agencia oficiosa, se encuentran las partes con que, de no ratificarse la agencia oficiosa, el inmueble no ingresó a la masa de gananciales (y por lo tanto no se le puede adjudicar a quien se defina en el trámite o proceso). 

Además, si se opta por el trámite notarial, es obvio que el notario va a advertir la necesidad de ratificación, so pena de que la escritura de adjudicación de la hijuela de gananciales sea rechazada por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, precisamente porque la escritura de compraventa (con la agencia oficiosa) acompaña la de liquidación de la sociedad conyugal y no se le puede adjudicar al cónyuge pues saltará a la luz que no es propietario del inmueble. 

Pero existe la posibilidad de arreglar la situación, pues el Art. 1752 C.C. preceptúa que la ratificación necesaria para sanear la nulidad (en esta caso, relativa y por tanto, subsanable) cuando el vicio del contrato es susceptible de este remedio, puede ser expresa o tácita. 

La ratificación tácita (Art. 1753 C.C.) es la ejecución voluntaria de la obligación contraída (lo cual no aplica aquí, pues se requiere la manifestación expresa en la escritura pública). La ratificación expresa (la que aquí nos incumbe) está consagrada por el Art. 1754 C.C., que exige para su validez, que se haga siguiendo las solemnidades a que por ley está sujeto el acto o contrato que se ratifica. En todo caso, ni la ratificación expresa ni la tácita serán válidas si no emanan de la parte o partes que tienen derecho de alegar la nulidad (Art. 1755 C.C.). En este caso, la ley hace referencia al agenciado, esto es, a la persona en cuyo supuesto beneficio actuó el agente oficioso.

Sobre la ratificación de la agencia oficiosa, la Corte Suprema de Justicia ha señalado que de conformidad con el Art. 2304 C.C., los requisitos necesarios para la agencia oficiosa son: (i) la administración de negocios ajenos; (ii) la falta de mandato para la gestión; (iii) la intención de obligarse para con el tercero, a quien se le administra bienes; y (iv) la posibilidad de obligarlo en determinados casos (Sentencia del 15 de octubre de 1941). 

Ha explicado la Corte, siguiendo la doctrina francesa (Demogue), que cuando un representante adquiere procuratio nomine un compromiso para el cual carecía de poder, el acto puede ser cubierto por la ratificación. La ratificación es una institución especial que supone un acto hecho sin poder suficiente por un representante. Agregando que la ratificación está fuera de lugar cuando el acto, em'anado del propio interesado, está herido de nulidad relativa, pues la ratificación supone un acto ínoponible ante aquél en cuyo nombre se' ha llevado a cabo, no un acto nulo. Suministrándose esta sencilla fórmula para distinguir el acto nulo, saneable por la convalidación, del acto inoponible, susceptible de ratificación: "El acto nulo contiene un vicio, es decir, uña decisión mal tomada. El acto no oponible contiene una decisión bien tomada, aun por un hombre experto en el negocio, pero sin poder". De tal manera que en la ratificación, el mandante presta el consentimiento que le hacía falta al acto y que podía haber dado desde un principio. Este es el real sentido de la fórmula ratihabitio mandato equiparatúr ; o sea que la ratificación se equipara con el mandato (Casación Civil, 24 de agosto de 1938, M.P.: Arturo Tapias Pilonieta. G.J. XLVII Nº 1940, págs. 78 - 85).

Igualmente la Corte ha explicado que la falta de poder en quien se dice ser mandatario de un tercero, no genera la nulidad del acto o contrato en el cual interventa aduciendo tal calidad, ni cualquier otro vicio, sino que da lugar al fenómeno de la inoponibilidad del negocio frente al supuesto mandante (Casación Civil del 16 de diciembre de 2004, Ref. S - 229 - 2004 (27085), M.P.: Silvio Fernando Trejos Bueno; y del 26 de abril de 1995, Ref. 4196, M.P.: Héctor Marín Naranjo; citando en ambas providencias la referida Sentencia del 24 de agosto de 1938).

Respecto de la ratificación de negocios jurídicos sobre inmuebles, la Superintendencia de Notariado y Registro ha indicado en varias oportunidades que ésta se lleva a cabo ante el notario, con escritura pública que éste autorizará con fundamento en los parámetros fijados en el Estatuto Notarial para tal fin, dentro de los cuales se destaca la comparecencia necesaria (directamente o mediante Poder, Especial o General) de quien ratifica; para que posteriormente dicha escritura sea llevada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para su registro correspondiente. 

El Registrador de Instrumentos Públicos procederá a realizar el registro de la escritura pública que ratifica la venta, teniendo en cuenta que ya está registrada la escritura inicial, por medio de la cual se actuó con fundamento en la agencia oficiosa y que ésta es la que se va a ratificar. El notario no tendrá impedimento para entregar copias de la escritura inicial por cuanto ésta debe necesariamente ser registrada por los interesados, para posteriormente registrar la que ratifica tal actuación (Supernotariado, Consulta Nº OAJC - 1168, 1º de junio de 2006; Consulta Nº 1319 de julio de 2006; Concepto Nº 3353 del 30 de agosto de 2013).

Como recomendaciones finales, siempre es mejor que la ratificación se haga ante la misma notaría en la cual se protocolizó la escritura pública de adquisición por el agente oficioso. Y de paso, se pueden resolver otros detalles que normalmente ocurren en este tipo de negocios, como la mención errónea del estado civil del adquirente o tradente (por ejemplo: divorciado y separado no es lo mismo, pues el estado civil de casado, con la consecuencia de pertenecer el bien a la sociedad conyugal, se mantiene hasta la sentencia o escritura pública de divorcio, sin importar la separación definitiva de hecho entre los cónyuges; salvo que se hubiera disuelto y liquidado la masa de gananciales antes de la adquisición del inmueble involucrado en una situación de este tipo).

Mil Saludos,

Camilo García Sarmiento