¿Qué hacer con las obras ilegales en una propiedad horizontal? (Parte 1)

Hola a todos:

Éste es mi primer post, sobre un tema frente al cual se me han hecho muchas consultas: la construcción de obras ilegales en las propiedades horizontales. 

Todos hemos visto el caso del vecino cómodo que decide hacer obras que resultan molestas y hasta abusivas frente a los demás copropietarios y residentes (uso abusivo de azoteas, balcones o antejardines, remodelaciones no autorizadas, construcción ilegal de altillos, etc.).

Ya que ese tema es tan incómodo para los miembros de la comunidad, me pareció perfecto abordar el asunto. Espero les resulte útil.

Ya que soy abogado, empecemos por lo básico, para asegurar el adecuado abordaje del asunto: 

1)      Según la normatividad vigente (Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal), la propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (Art. 1º).

Para ello existe un sistema jurídico (régimen de propiedad horizontal), que se concreta en un reglamento de propiedad horizontal, estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del edificio o conjunto sometido a tal régimen (Art. 3º, Ley 675 de 2001, definiciones).

2)      Según definiciones dadas por el Art. 3º de la Ley 675 de 2001, existen tanto bienes privados o de dominio particular (inmuebles debidamente limitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común) como bienes comunes (partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular).

Entre los bienes comunes, existen bienes comunes esenciales y no esenciales. Los bienes comunes esenciales son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, entre otros, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel (Art. 3º, Ley 675 de 2001).

3)      En relación a las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado, además de las regulaciones específicas que la propia ley permite insertar en los reglamentos de propiedad horizontal (Parágrafos 3º y 4º, Art. 5º, Ley 675 de 2001); éstos están obligados a usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes(Art. 18, Núm. 1º, Ley 675).

Igualmente, los propietarios de bienes comunes están obligados a ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las personas por las que deba responder (Art. 18, Núm. 2º, Ley 675 de 2001).

Por último, el propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

El sentido de estas normas adquiere relevancia, por cuanto permiten entrever aplicaciones específicas de las reglas generales de responsabilidad civil extracontractual definidas por el Código Civil, expresamente las siguientes:

·         Principio general de responsabilidad extracontractual: el que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o el delito cometido (Art. 2341 C.C.).

·         Personas obligadas a indemnizar: es obligado a la indemnización el que hizo el daño y sus herederos (Art. 2343 C.C.).

·         Responsabilidad solidaria (Art. 2344 C.C.): si de un delito o culpa ha sido cometido por dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de todo perjuicio procedente del mismo delito o culpa, salvas las excepciones de los Arts. 2350 y 2355 C.C.

Esas dos excepciones (Arts. 2350 y 2355 C.C.) hacen referencia precisamente a situaciones de eventual responsabilidad civil a cargo de los propietarios de un edificio, independientemente de si dicho edificio está sometido o no a un régimen de propiedad horizontal. Veamos:

·         Responsabilidad por edificio en ruina: el dueño de un edificio es responsable de los daños que ocasione su ruina, acaecida por haber omitido las reparaciones necesarias, o por haber fallado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia (Art. 2350 C.C.).

·         Responsabilidad por cosa que cae o se arroja de un edificio: el daño causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del edificio y la indemnización se dividirá entre todas ellas, a menos que se pruebe que el hecho se debe a la culpa o mala intención de alguna persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable ésta sola.

Si hubiere alguna cosa que de la parte de un edificio, o de otro paraje elevado, amenace caída o daño, podrá ser obligado a removerla el dueño del edificio o del sitio, o su inquilino, o la persona a quien perteneciere la cosa, o que se sirviere de ella, y cualquiera del pueblo tendrá derecho para pedir la remoción (Art. 2355 C.C.).

En ambas situaciones, a pesar de la redacción casuística y, hasta “pasada de moda” de ambas regulaciones (recuérdese que el texto original del Código Civil colombiano data de 1886), es claro, para la jurisprudencia y doctrina, que los propietarios del edificio o conjunto pueden ser declarados civilmente responsables por daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de daños – ruina, objetos desprendidos, vicio de construcción, falta de reparación no solo del edificio en su integridad, sino de cualquiera de sus partes o elementos adherentes, destinados con carácter de permanencia a su uso o beneficio – de la misma edificación, presumiéndose la responsabilidad o culpa del propietario del edificio habitado, es decir, ya construido; por el hecho dañoso, correspondiéndole a este último desvirtuar dicha presunción (inexistencia del hecho o del nexo causal, hecho de un tercero, caso fortuito o culpa de la víctima).

De igual manera, la construcción y demolición de cualesquiera edificaciones u obras, son actividades que por sí mismas entrañan peligros para quienes intervienen en ellas y para los terceros, especialmente para los dueños de propiedades contiguas o vecinas, razón por la cual el dueño o constructor de la edificación o la obra deben tomar las precauciones necesarias y poner el mayor cuidado en la ejecución de ésta para prevenir aquellos perjuicios y para conjurar la responsabilidad civil que tales daños podrían acarrearle.[1]

4)      Es de frecuente ocurrencia que los propietarios efectúan obras, con o sin autorización de la Asamblea General, que incrementan el área privada (construida) del predio, o que constituyen una intervención no autorizada y, por consiguiente, ilegal, sobre los bienes comunes (fachadas, cubiertas, sótanos, aleros, antepechos, buhardillas, techos, altillos).

Al respecto debe explicarse que la realización de tales obras requieren de forma inequívoca el otorgamiento previo de una licencia de construcción o el trámite de reconocimiento de la construcción preexistente construida sin licencia de construcción (requiriéndose en ambos casos la autorización expresa de la futura obra por la Asamblea General, como requisito previo para el trámite ante el Curador Urbano), y de ser el caso, la consecuente modificación del área privada construida en el folio de matrícula inmobiliaria de cada bien.

Además, para el caso específico de las intervenciones no autorizadas (y por consiguiente, ilegales) en bienes comunes, cabe precisar que este tipo de bienes, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

Ello significa, para efectos prácticos, que por su carácter de inalienables, no pueden ser objeto de adquisición, vía prescripción adquisitiva de dominio (usucapión), por los propietarios o tenedores de los bienes privados del edificio o conjunto.

En ese orden, la copropiedad bien puede exigir al propietario o tenedor de la cubierta que esté ocupando ilegalmente aquel bien común (bien sea efectuando la obra sin autorización o impidiendo su uso y disfrute común si previamente no se le ha autorizado su asignación específica tal como arriba se indicó), interponiendo la acción civil para recuperar la posesión.

Finalizo esta entrega, mencionando la jurisprudencia más relevante, en materia de responsabilidad civil (en temas relacionados con edificaciones) de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Si son curiosos, pueden consultarlas en la Relatoría de la Corte: 

• Sentencia SC512 – 2018 (5 de marzo), M.P.: Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo (responsabilidad extracontractual de vecino por los daños ocasionados a bien inmueble, derivada de la demolición y posterior construcción de una nueva edificación colindante; con aplicación del Art. 2356 C.C. en asuntos de responsabilidad por renovación urbana).

• Sentencia SC5474 – 2017 (21 de abril), M.P.: Ariel Salazar Ramírez (responsabilidad extracontractual de constructora y urbanización, como consecuencia del deterioro originado a predio por el vertimiento de escombros y la realización de una vía de ingreso, que impide la construcción de edificio).

• Sentencia SC17215 – 2014 (16 de diciembre), M.P.: Jesús Val del Ruten Ruiz (responsabilidad solidaria por daños en inmueble como consecuencia de demolición y posterior construcción de edificio contiguo).

• Sentencia SC11302 – 2014 (29 de agosto), M.P.: Álvaro Fernando García Restrepo (accidente sufrido por la víctima al rodar por unas escaleras en las instalaciones de la demandada, ocasionándole la pérdida del 70,65% de su capacidad laboral como consecuencia de la demencia pos trauma encéfalo craneano que le produjo, con culpa exclusiva de la víctima como consecuencia de su actitud descuidada y negligente consecuencia del descenso por unas escaleras sin tomar el debido cuidado y precaución, produciéndose una caída sin poder asirse del pasamanos debido a lo ocupadas que llevada sus manos).

• Sentencia SC7020 – 2014 (5 de junio), M.P.: Ruth Marina Díaz Rueda (responsabilidad contractual respecto de sociedad constructora por daños en las cubiertas o terrazas de los edificios de un conjunto residencial, la cual deriva en responsabilidad de tipo extracontractual a partir de la interpretación de la demanda hecha por el juez).

• Sentencia del 8 de agosto de 2013 (M.P.: Ruth Marina Díaz Rueda: responsabilidad extracontractual y solidaria, de la constructora y de su representante legal y gerente, por muerte de peatón que transita sobre el andén adyacente a un edificio en construcción).

• Sentencia del 5 de junio de 2009 (M.P.: Jaime Alberto Arrubla Páucar: responsabilidad del empresario constructor por defectos de construcción frente a los terceros adquirientes cuando el edificio perece o amenaza ruina).

• Sentencia del 12 de agosto de 2005 (M.P.: Edgardo Villamil Portilla: construcción de obra peligrosa, en este caso, un edificio).

• Sentencia del 28 de junio de 2000 (M.P.: Jorge Santos Ballesteros: responsabilidad contractual del constructor, por incumplimiento de contrato de obra que perece y causa ruina por vicios en la construcción).

• Sentencia del 27 de abril de 1990 (M.P.: Héctor Marín Naranjo: responsabilidad extracontractual, derivada de la construcción de edificios como actividad peligrosa).

• Sentencia del 4 de abril de 1978 (M.P.: Ricardo Uribe Holguín: cuando los daños no son causados durante la construcción de un edificio, ni durante su demolición, ni por su ruina, la responsabilidad aquiliana se rige por aplicación directa del Art. 2341 C.C.).

• Sentencia del 27 de abril de 1972 (M.P.: Germán Giraldo Zuluaga: daños ocasionados por la ruina de un edificio).

• Sentencia del 4 de diciembre de 1963 (M.P.. Enrique Gómez de La Pava: culpa por daños ocasionados por un edificio ruinoso a la construcción contigua; efectos de la omisión de la querella de obra vieja por los vecinos conocedores del peligro que ofrece el mal estado de la edificación contigua en relaciones de vecindad).

• Sentencia del 1º de octubre de 1963 (M.P.: Gustavo Fajardo Pinzón: la responsabilidad del dueño de edificios ruinosos, por los daños que ocasione a terceros, comprende también los que originen los elementos confinados a espacios fijos, como ocurre con los ascensores).

• Sentencia del 5 de julio de 1956 (M.P.: José J. Gómez R.: responsabilidad del constructor del edificio por los daños causados a los transeúntes); del 31 de agosto de 1954 (M.P.: José J. Gómez R.: responsabilidad por la construcción de edificio en el terreno colindante).

• Sentencia del 9 de junio de 1953 (M.P.: Gualberto Rodríguez Peña: daños ocasionados a un transeúnte por materiales y objetos caídos de un edificio en construcción).

• Sentencia del 16 de diciembre de 1952 (M.P.: Gerardo Arias Mejía: muerte de un transeúnte por una piedra que se desprendió de la parte exterior de la Catedral de Bogotá: la culpa del dueño del edificio ruinoso se presume en caso de daños por defectos de construcción o por su ruina, y a éste le toca desvirtuar esa presunción).

En mi próxima entrega, me referiré a los aspectos policivos y de urbanismo. Nos vemos pronto.

En el evento de requerir asesoría al respecto para un caso específico, estoy disponible en mi sitio web enfasislegal.webnode.com.co o escribirme a mi email: enfasislegal@gmail.com