Prestación irregular de servicios hoteleros en una copropiedad (alquiler de vivienda bajo plataformas Airbnb: los problemas en que puede meterse)

Hola a todos:

Ya en varias oportunidades se me ha preguntado cómo hacer si un copropietario en una propiedad horizontal (quien por regla general no reside en su unidad de vivienda privada y está representado por un apoderado, quien a su vez obra ante la asamblea y otros entes de la comunidad con poder), ejerce de manera presuntamente ilegal actividades de hospedaje temporal, las cuales generan una serie de molestias para la copropiedad (incluyendo, en algunos casos, incluso la contratación por los inquilinos de servicios de prostitución).

Al respecto, se explica lo siguiente: 

Según el Art. 58 de la Constitución Política, se garantiza la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores, consagrándose además que la propiedad es una función social que implica obligaciones.

De conformidad con la pre citada norma superior, el ordenamiento jurídico colombiano consagra normas que delimitan (e implícitamente, como sugiere el uso del mismo término, limitan) el alcance del derecho a la propiedad privada, entre ellos, por ejemplo, las normas sobre uso del suelo, el régimen de propiedad horizontal (forma particular de la propiedad privada, caracterizado por la existencia integrada de bienes o unidades privadas, de dominio particular, que comparten áreas y bienes comunes para el uso y disfrute de los primeros), y la reglamentación sobre el ejercicio de actividades de comercio (incluyendo temas desde la inscripción obligatoria en ciertos registros públicos, la supervisión, vigilancia y control estatal de las actividades mercantiles, así como su reglamentación y prohibición de determinadas actividades y empresas, y la reglamentación impositiva a nivel de tributos).

Ahora, cuando un copropietario (o un arrendatario del copropietario, con o sin conocimiento o autorización de este último) realiza actividades de alquiler de un inmueble destinado a vivienda urbana, ofreciéndolo bajo plataformas digitales como Airbnb, está realizando una actividad comercial, enmarcada dentro del contrato de hospedaje, de naturaleza y carácter mercantil, definido y regulado por la Ley 300 de 1996 (General de Turismo) y los Arts. 1192 a 1197 del C. de Co.

Según el Art. 79 de la Ley 300 de 1996 (mod., Art. 21, Ley 2068 de 2020), el contrato de hospedaje es un contrato de adhesión, que una persona natural o jurídica celebra con el propósito principal de prestar alojamiento a otra persona, denominada huésped, mediante el pago del precio respectivo, por un plazo inferior a 30 días.

Actividad que por supuesto, está regulada por la Ley General de Turismo, según la cual son prestadores de servicios turísticos, obligados a registrarse en el Registro Nacional de Turismo, entre otros establecimientos de comercio, los hoteles, centros vacacionales, campamentos, viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, excluidos los establecimientos que prestan el servicio de alojamiento por horas (Art. 77, Núm. 1º; y Núm. 1º del Art. 62 de la Ley 300 de 1996, éste último modificado por el Art. 145, del Decreto Ley 2106 de 2019).

El Art. 2.2.4.1.1.12 del DUR 1074 de 2015 (reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo) es claro en indicar que todos los prestadores de servicios turísticos deben inscribirse en el RNT. El Parágrafo Único del Art. 2.2.4.1.1.1, es igualmente claro en indicar que la inscripción en el RNT es requisito previo y obligatorio para que los prestadores de servicios turísticos inicien sus operaciones. Y el Art. 2.2.4.1.1.13 incluye expresamente dentro de los denominados prestadores de servicios turísticos, a los hoteles, apartahoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos, glamping, refugios, albergues, viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje o alojamiento turístico.

Según el Art. 2.2.4.4.12.2 del DUR 1075 de 2015, son viviendas turísticas las unidades privadas, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente destinada total o parcialmente a brindar el servicio de alojamiento turístico según su capacidad, a una o más personas. Pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, casas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición. Estas viviendas turísticas, como todo prestador de servicios de alojamiento turístico, deberán llevar el registro de sus huéspedes a través del diligenciamiento de la Tarjeta de Registro de Alojamiento en el Sistema de Información de Alojamiento Turístico del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (Art. 2.2.4.4.12.3, Ibid.).

Acorde con lo anterior, los prestadores de servicios turísticos podrán ser objeto de sanción, por parte del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, por ejemplo, cuando operen sin el registro previo de que trata el Art. 61 (mod., Art. 142, Decreto Ley 2106 de 2019) de la referida Ley 300 (Registro Nacional de Turismo), y en general, cuando infrinjan las normas que regulan la actividad turística (Art. 71, Núm. 7 y 6, respectivamente).

El Registro Nacional de Turismo (RNT) es aquel, de carácter nacional, en el cual deberán inscribirse todos los prestadores de servicios turísticos contemplados en el Art. 12, Ley 1101 de 2006 (entre ellos, éste del cual estamos hablando), y se lleva por parte de las Cámaras de Comercio (Art. 61, Ley 300 de 1996).

La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) solicitará a las alcaldías distritales y municipales el cierre temporal inmediato de los establecimientos turísticos hasta tanto los prestadores acrediten estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo o hayan cumplido con la actualización de la inscripción. Para la reactivación de la inscripción en el Registro Nacional de Turismo, el prestador deberá solicitarla y acreditar la cancelación a favor del Fondo Nacional de Turismo, de la suma equivalente a 1 SMMLV en el momento del pago (Parágrafos 5º y 6º, Art. 142, Decreto Ley 2106 de 2019, que modificó el Art. 61 de la Ley 300 de 1996).

Sin perjuicio de la aplicabilidad del régimen de protección al consumidor, la Superintendencia de Industria y Comercio ejercerá las funciones administrativas contenidas en el Capítulo II del Título VIII de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), cuando los prestadores de servicios turísticos o quienes se presenten ante el público como tales, incurran en cualquiera de las infracciones tipificadas en el Art. 71 de la Ley 300 de 1996 (entre éstas, los Núm. 6 y 7 del Art. 71 arriba mencionado). Pudiendo imponer, como sanciones de carácter administrativo (Art. 72, Ley 300 de 1996, mod., Art. 29, Ley 2068 de 2020):

1)      Las sanciones contempladas en el Art. 61 de la Ley 1480 de 2011, que incluyen: (a) multas hasta por 2000 SMMLV al momento de imposición de la sanción; (b) cierre temporal del establecimiento de comercio hasta por 180 días; (c) en caso de reincidencia y atendiendo a la gravedad de las faltas, cierre definitivo del establecimiento de comercio o la orden de retiro definitivo de una página web, portal en Internet, o del medio de comercio electrónico utilizado; (d) prohibición temporal o definitiva de producir, distribuir u ofrecer al público determinados productos; (e) multas sucesivas hasta de 1000 SMMLV, por inobservancia de las órdenes o instrucciones mientras permanezca en rebeldía.

2)      De manera autónoma y concurrente, ordenar la cancelación de la inscripción en el RNT hasta por cinco (5) años, atendiendo a la gravedad de la falta.

3)      Multas a los administradores, directores, representantes legales, revisores fiscales, socios, propietarios u otras personas naturales, hasta por 300 SMMLV al momento de la imposición de la sanción, más la prohibición de ejercer el comercio hasta por cinco (5) años, contados a partir de la ejecutoria de la sanción, cuando se compruebe que dichos administradores, directores, representantes legales, revisores fiscales, socios, propietarios u otras personas naturales han autorizado o ejecutado las conductas tipificadas en el Estatuto del Consumidor (aplicables a las infracciones tipificadas por el Art. 71 de la Ley 300 de 1996, vía remisión normativa del Art. 72 Ibid.).

Para efectos de graduar la multa, la Superintendencia de Industria y Comercio tendrá especialmente en cuenta, criterios como la utilización de medios fraudulentos en la comisión de la infracción, o cuando se utiliza a una persona interpuesta para ocultarla o encubrir sus efectos (Núm. 7, Parágrafo 1, Art. 61, Ley 1480 de 2011).

Las sanciones administrativas serán impuestas al infractor previa investigación, de acuerdo con el procedimiento administrativo correspondiente del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011) en sus Arts. 34 a 52, y muy especialmente, por el procedimiento administrativo sancionatorio previsto por sus Arts. 47 a 52 Ibid. Según el antedicho procedimiento, las actuaciones administrativas de naturaleza sancionatoria podrán iniciarse de oficio o por solicitud de cualquier persona, con la realización de una etapa de averiguaciones preliminares como resultado de la cual la autoridad decidirá si existen o no méritos para adelantar el procedimiento sancionatorio (Art. 47, Ibid.).

Ahora, volviendo a la inscripción del establecimiento en el RNT. Dentro de los requisitos exigidos a los operadores de servicios turísticos, el Art. 2.2.4.1.2.2 del DUR 1074 de 2015 requiere que al diligenciar la información a través del formulario electrónico de inscripción, actualización o renovación del RNT (disponible para el efecto en los sitios web de las Cámaras de Comercio), cuando se preste el servicio de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el solicitante deberá declarar que las unidades privadas que lo integran están autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico, de acuerdo con el Art. 34 de la Ley 1558 de 2012 (Núm. 8, Art. 2.2.4.1.2.2).

A su vez, el Art. 34 de dicha Ley 1558 de 2012, impone a los administradores de propiedad horizontal, en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el RNT. La omisión de dicha obligación acarreará al administrador la imposición, por parte de la SIC, de una sanción consistente en multa de hasta 3 SMMLV en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística (Fontur).

Por su parte, al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el Núm. 2, Art. 59, Ley 675 de 2001 (régimen de propiedad horizontal), de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones adicionales que se deriven de la no inscripción en el RNT (Art. 34, Ibid.).

El Art. 59 de la Ley 675 de 2001 (clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias) permite a la propiedad horizontal imponer a los propietarios, tenedores o terceros, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, la imposición de las siguientes sanciones: (a) publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. (b) imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, no superiores cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, a la fecha de su imposición, que, en todo caso, sumadas, no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. (c) restricción al uso de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte, sin que en ningún caso se pueda restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Esas sanciones serán impuestas por la Asamblea General o por el Consejo de Administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad (Art. 60, Ley 675 de 2001). Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de copropiedad, en los cuales se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los Núm. 1 y 2 del Art. 59 (a saber, publicación de lista de infractores, e imposición de multas sucesivas).

No sobra agregar que el Art. 40 de la Ley 300 de 1996 (mod., Art. 34, Ley 2068 de 2020) estableció una contribución parafiscal para la promoción del turismo, a cargo de los aportantes previsto en el Art. 3 de la Ley 1101 de 2006 (mod., Art. 37, Ley 2068 de 2020; entre ellos, las viviendas turísticas, presumiéndose de hecho que quien aparezca arrendando más de un inmueble de su propiedad o de terceros por periodos inferiores a 30 días es prestador de servicios turísticos, Parágrafo 1, Art. 37, Ley 2068 de 2020), excluidos los establecimientos que prestan el servicio por horas (que no son considerados como prestadores de servicios turísticos).

La base gravable para liquidar esta contribución parafiscal para la promoción del turismo será el monto de los ingresos operacionales (Art. 41, Ley 300 de 1996, mod., Art. 35, Ley 2068 de 2020). Su periodo de causación es trimestral y se liquidará y pagará sobre periodos vencidos (Art. 2.2.4.12.1.3, DUR 1074 de 2015). Los sujetos pasivos de la contribución deberán efectuar y presentar la liquidación privada o declaración a más tardar en los primeros 20 días hábiles del mes siguiente al del periodo causado y objeto de la liquidación, sin importar que no haya obtenido ingresos por el establecimiento o actividad gravada; aclarando que la presentación extemporánea o con inexactitudes, dará lugar a la aplicación de las sanciones del Estatuto Tributario (Art. 2.2.4.12.1.4, DUR 1074 de 2015).

Todo lo dicho, al margen de advertir que el cumplimiento por el arrendatario de las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el Gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos (como bien puede ser, la Ley General de Turismo), es una de sus obligaciones legales (Núm. 4, Art. 9, Ley 820 de 2003, sobre arrendamiento de vivienda urbana). También que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador. En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario (Art. 17, Ley 820 de 2003).

Siendo causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador, sin preaviso y sin dar lugar a ninguna indemnización a favor del arrendatario: (a) el subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador; (b) la incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva; (c) la violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen (Núm. 3, 4 y 5, Art. 22, Ley 820 de 2003), sin que la ley indique en el primer y último caso, que la conducta deba haberse realizado reiterada o sistemáticamente (es decir, es imputable, así ocurra una sola vez).

Por supuesto, el alquiler a terceros en ocasiones sucesivas (que se puede interpretar como subarriendo; como cesión del goce del inmueble, o como cambio de destinación del mismo para realizar una actividad turística, objetivamente de carácter mercantil) es más que suficiente para postular un patrón repetido en la infracción.

En este punto, cabe preguntarse lo siguiente: ¿qué pasa cuando el prestador de servicios turísticos, específicamente de quienes presten el servicio de vivienda turística en propiedades horizontales (donde su reglamento no permita, o no contemple la posibilidad de realizar dicha actividad) decide inscribir el inmueble en el RNT, señalando falsamente que el reglamento de copropiedad autoriza el ejercicio de dicha actividad?

En ese caso, aparte de incurrir en la infracción del Núm. 6, Art. 71, Ley 300 de 1996 (mod., Art. 28, Ley 2068 de 2020), a saber, infringir las normas que regulan la actividad turística; el prestador del servicio lo está desarrollando sin alguno de los requisitos exigidos por la normativa vigente para la inscripción o renovación en el RNT (Núm. 8, Art. 71, Ley 300 de 1996). Igualmente, está ofertando o prestando servicios turísticos en lugares en que esté prohibido el ejercicio de dicha actividad, o que no cuenten con los permisos o requisitos exigidos para ello (Núm. 9, Art. 71 Ibid.).

Con un detalle adicional, de eventual incumbencia en el ámbito penal:

Al inscribirse en el RNT indicando falsamente que el reglamento de copropiedad autoriza el ejercicio del servicio de vivienda turística en propiedades horizontales (o el ejercicio de una actividad comercial, tal como figura actualmente en el formulario del RNT), el solicitante bien puede haber incurrido en el tipo penal de fraude procesal, consagrado por el Art. 453 de la ley 599 de 2000 (mod., Art. 11, Ley 890 de 2004), cuya descripción es la siguiente:

El que por cualquier medio fraudulento induzca en error a un servidor público para obtener sentencia, resolución o acto administrativo contrario a la ley, incurrirá en prisión de seis (6) a doce (12) años, multa de doscientos (200) a mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes e inhabilitación para el ejercicio de derechos y funciones públicas de cinco (5) a ocho (8) años.

El delito de fraude procesal busca proteger la administración pública, tanto en su faceta judicial como administrativa, y se caracteriza por ser pluriofensivo y de mera conducta (SP del 15 de abril de 2020, Rad. 49672). Incurre en él, quien, por cualquier medio fraudulento, induzca en error a un servidor público para obtener sentencia, resolución o acto administrativo contrario a la ley. La jurisprudencia ha sostenido que, para que se configure este tipo penal, es preciso la concurrencia de los siguientes elementos: (a) el uso de un medio fraudulento; (b) el propósito de obtener sentencia, resolución o acto administrativo contrario a la ley, y (c) el medio debe tener capacidad para inducir en error al servidor público (SP7755 – 2014, del 18 de junio, Rad. 39090; y SP7740 – 2016, del 8 de junio, Rad. 42682, entre muchas otras).

Asimismo, ha insistido en que el propósito buscado por el sujeto activo es cambiar, alterar o variar la verdad ontológica con el fin de acreditar en el proceso que adelante el servidor público una verdad distinta a la real, que con la expedición de la sentencia, acto o resolución adquirirá una verdad judicial o administrativa (SP del 18 de junio de 2008, Rad. 28562) y, aunque no se exige que se produzca el resultado perseguido, se consuma cuando el agente, de manera fraudulenta, induce en error al servidor. Aclarando en todo caso que, concretamente, frente al medio fraudulento, la Corte ha sido enfática en sostener que no cualquiera es apto para hacer caer en error a la autoridad, pues es preciso que revista la idoneidad suficiente para ese efecto (SP del 19 de mayo de 2014, Rad. 18367, SP del 17 de agosto de 2005, Rad. 19391, y AP del 29 de abril de 1998, Rad. 13426).

Para la eventual imputación de este tipo penal al caso concreto, se puede postular como medio fraudulento (o engañoso) la afirmación falsa de que el reglamento de copropiedad autoriza el ejercicio de la actividad pretendida con la inscripción en el RNT.

El servidor público a quien se le induce en error, es aquel funcionario que otorga a favor del solicitante (engañado con información falsa, declarada por el primero), el Registro Nacional de Turismo, mediante acto administrativo (justamente, aquel de concesión del RNT) contrario a la ley (esto es, que no podía ser concedido si el reglamento de copropiedad no contemplara o prohibiera tal tipo de actividad turística).

El fraude procesal no es un delito querellable, por lo cual, recibida la denuncia (bien sea por quien denuncie la situación irregular ante la SIC, bien sea por el mismo servidor público que avoque conocimiento del asunto y, advirtiendo tan irregular situación, se vea obligado a interponer a su vez el denuncio), es perseguible de oficio por la Fiscalía General de la Nación, sin admitir desistimiento, y sin importar que el autor o copartícipe sea ciudadano colombiano o extranjero.

Por otra parte, el nuevo Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2016, que rige a partir del 29 de enero de 2017) no consagra de manera específica conductas y sanciones relacionados con el tema específico de la actividad irregular como operador turístico. 

Pero sí consagra como contravenciones una serie de comportamientos que afectan la tranquilidad y relaciones respetuosas de las personas, entre ellos perturbar o permitir que se afecte el sosiego con sonidos o ruidos en actividades, fiestas, reuniones o eventos similares que afecten la convivencia del vecindario (en este caso, las demás unidades privadas de la copropiedad), cuando generen molestia por su impacto auditivo, en cuyo caso podrán las autoridades de Policía desactivar temporalmente la fuente del ruido, en caso de que el residente se niegue a desactivarlo (Art. 33, Núm. 1º, Lit a), ésto en el vecindario o lugar de habitación (espacio privado); y realizar actos sexuales o de exhibicionismo que generen molestia a la comunidad, o consumir sustancias alcohólicas, psicoactivas o prohibidas (Art. 33, Núm. 2º, Lit. b y c, respectivamente), no autorizadas para su consumo, en espacio público, lugares abiertos al público, o que siendo privados trasciendan a lo público (tales como las áreas comunes de la copropiedad, tales como corredores y pasillos del edificio). 

Aclarándose que no constituyen actos sexuales o de exhibicionismo, los besos o caricias que las personas, sin importar su género, color de piel, orientación sexual o identidad de género, manifiesten como expresiones de cariño, en ejercicio de su derecho al libre desarrollo de la personalidad (Parágrafo 2o, Art. 33, Ibíd.).

Para el comportamiento del Núm. 1º del Art. 33 (perturbación con ruidos), la medida correctiva a aplicar el la multa general tipo 3 (16 salarios mínimos diarios legales vigentes, SMDLV), con disolución de la reunión o actividad que involucra aglomeraciones de público no complejas. Para la conducta del Núm. 2º, Lit. b (actos sexuales en espacios públicos), multa general tipo 3 (16 SMDLV); y para la conducta del Núm. 2º, Lit. c (consumo de sustancias), multa general tipo 2 (8 SMDLV) y disolución de la reunión o actividad que involucra aglomeraciones de público no complejas. 

A propósito del ejemplo extremo que al inicio señalé (ejercicio de la prostitución), se aclara que el ejercicio de la prostitución como tal, por personas mayores de edad, no es ilegal en Colombia y para los efectos del Código Nacional de Policía y Convivencia (Art. 42) no da lugar a la aplicación de medidas correctivas por razones de perturbación a la convivencia, excepto cuando se incurre en comportamientos contrarios a ésta (ya explicados anteriormente).

Para el efecto, se consideran comportamientos que afectan la convivencia y por lo tanto no deben ser realizados por las personas que ejercen la prostitución, entre otros, ejercerla o permitir su ejercicio por fuera de las zonas u horarios asignados para ello o contrariando lo dispuesto en las normas o en el reglamento pertinente de carácter distrital o municipal (Art. 44, Núm. 2º, y Art. 46, Núm. 2º, Ibíd.). 

Quien incumpla con lo anterior, será objeto de la aplicación de multa general tipo 4 (32 SMDLV) al propietario, tenedor, responsable, administrador o encargado del lugar donde ejerce la actividad de prostitución (en este caso, podría ser el propietario y su apoderado especial registrado ante la copropiedad).

El procedimiento sancionatorio previsto por el Proceso Único de Policía, aplicable para casos que no implican la imposición inmediata de medidas correctivas, es el regulado por el proceso verbal abreviado del referido Código (Arts. 223 a 230, Ley 1801 de 2016), incluyendo lo relativo a mecanismos alternativos de solución de desacuerdos y conflictos (Arts. 231 a 234, Ibíd.).

Las normas del Código Nacional de Policía y Convivencia deben entenderse en armonía, en lo no regulado directamente por esta y en aquello que no contraríe la referida Ley, con lo dispuesto en el Acuerdo 79 de 2003 (Código de Policía de Bogotá), lo cual, para lo que aquí interesa, implica que la acción de policía caduca en un (1) año, contado a partir de la ocurrencia del hecho que tipifique un comportamiento contrario a la convivencia ciudadana o del momento en que el afectado (para nuestro caso, la copropiedad) tuvo conocimiento de él. 

La caducidad se suspende por la iniciación de la actuación de la autoridad de policía competente, o por la presentación de la petición en interés de la comunidad o de la querella de parte en interés particular (Art. 204, Acuerdo 79).

Es competente para conocer de la acción de policía el Alcalde Local, el Inspector de Policía y los Comandantes de Estación y de CAIs, según el caso y el lugar donde sucedieron los hechos. 

Sobre la eventual intervención del Comité de Convivencia, debe tenerse de presente que para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 o el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a la totalidad de mecanismos alternativos de solución de conflictos (entre estos, la conciliación extrajudicial en derecho o en equidad, la mediación, la amigable composición o incluso el arbitramento), y al citado Comité. 

El Comité de Convivencia es un ente compuesto por un número impar de tres (3) o más personas elegidos por la Asamblea General de Copropietarios para periodos anuales, que ante el conflicto intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta suscrita por las partes y por los miembros del Comité, y su participación será ad honorem. Teniéndose en cuenta, para finalizar, que en ningún caso dicho Comité podrá imponer sanciones (Art. 58, Ley 675 de 2001). 

En este sentido, es oportuno aclarar que la intervención de este Comité no es obligatoria, ni se exige como requisito de procedibilidad para acudir a la jurisdicción ordinaria o ante las autoridades policiales y administrativas, ni las actas que celebren como resultado de la realización de acuerdos específicos tienen los efectos de cosa juzgada ni mérito ejecutivo previstos por la ley para las actas de conciliación celebradas por los conciliadores en equidad o en derecho. 

Como máximo, sus efectos jurídicos serán los de un contrato de transacción (Arts. 2469 a 2487 C.C.), siempre que este acuerdo esté firmado por las partes en conflicto (el Comité de Convivencia no lo es), es decir, el administrador como representante legal del conjunto y el presunto infractor, y su mérito ejecutivo (exigibilidad coercitiva judicial a través del proceso ejecutivo singular) dependerá de si en su texto se consignaron obligaciones claras, expresas y exigibles que legitimen la interposición de la futura acción en caso de incumplimiento.

Recuérdese, además, que no es posible conciliar o transigir sobre asuntos que tengan objeto ilícito, es decir, aquellos asuntos prohibidos expresamente por las leyes (como obligarse a no interponer una denuncia por la prestación irregular de servicios turísticos en los términos arriba expuestos). 

Éstos son los aspectos básicos para considerar frente a este tipo de situaciones. 

En la práctica, es claro que la prestación habitual u ocasional de servicios de alojamiento u hospedaje temporal, por parte de viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, excluidos los establecimientos que prestan el servicio por horas (léase: moteles), es una actividad comercial sujeta a inspección, vigilancia y control del Min. Comercio, Industria y Turismo, la cual requiere permiso previo e inscripción en el Registro Nacional de Turismo, so pena de enfrentar sanciones (previa investigación adelantada por la Superintendencia de Industria y Comercio, estando particularmente obligados a interponer la denuncia respectiva los administradores de las copropiedades, so pena de imposición de multa al administrador). 

Adicional a la denuncia por parte del administrador (que conduciría a la investigación y multas por la Superindustria), la misma Asamblea General de la copropiedad podría imponer sanciones al copropietario, siempre y cuando dicha conducta aparezca tipificada y sancionada en el reglamento de propiedad horizontal (el cual, recuérdese, para ser exigible debe estar fijado en escritura pública, registrada en todos y cada uno de los certificados de tradición de las unidades privadas), el cual debe contemplar el correspondiente procedimiento sancionatorio, respetuoso del derecho de defensa, contradicción e impugnación (si vemos lo que pasa con los reglamentos de convivencia, en no pocas ocasiones existen falencias graves en el reglamento). El Consejo de Administración podrá imponer las respectivas sanciones, si ha sido delegado expresamente por el reglamento. 

El Código Nacional de Policía y Convivencia contempla sanciones para conductas que amenacen la tranquilidad y relaciones respetuosas de las personas, según lo surtido en explicaciones precedentes (como pueden ser la realización de fiestas ruidosas, consumo de sustancias alcohólicas o psicoactivas y la realización de actos sexuales en zonas comunes, así como la multa especial cuando el propietario, tenedor o administrador del inmueble promueva el ejercicio de la prostitución en la vivienda, si ésta está ubicada por fuera de las zonas autorizadas - zonas de tolerancia - por la autoridad distrital para tal fin). 

Eso sí, la acción policiva caduca (es decir, tiene previsto un tiempo perentorio el cual, una vez vencido, imposibilita para iniciar la actuación) en el término máximo de un (1) año, contado a partir de la fecha de ocurrencia del hecho que tipifique un comportamiento contrario a la convivencia ciudadana o del momento en que el afectado (para nuestro caso, la copropiedad) tuvo conocimiento de él.

Es decir, que la copropiedad, a través de su administrador, tiene la obligación de interponer la querella policiva en un plazo máximo de un (1) año, contado según lo anteriormente expuesto. El procedimiento a seguir será el verbal abreviado del Código Nacional de Policía y Convivencia actualmente vigente, y del Código de Policía de Bogotá, en lo supletorio a la norma anterior de orden superior.

Recuérdese por último, que es obligación de las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, como operadores turísticos obligados a estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo, liquidar, declarar y pagar la contribución parafiscal para la promoción del turismo a favor del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo - Viceministerio de Turismo.

Esta situación deberá ser una de aquellas sometidas a denuncia por parte de la administración del conjunto, para que la Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de sus facultades administrativas, las investigue, con ocasión de la queja a interponer so pretexto del presunto ejercicio de la actividad hotelera sin contar con la inscripción previa del operador en el Registro Nacional de Turismo. Con eventual traslado, por supuesto, a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales - DIAN, para lo pertinente, a fin de que esa entidad investigue lo de su cargo respecto de una eventual omisión en cuanto a la obligación de expedir factura, y frente al recaudo y pago consecuentes de Impuesto al Valor Agregado (IVA) por parte del operador turístico presuntamente ilegal, según arriba se explicó.

Espero que ésta explicación sea útil para ustedes. Mil saludos a todos. 

En el evento de requerir asesoría al respecto para un caso específico, estoy disponible en mi sitio web enfasislegal.webnode.com.co o escribirme a mi email: enfasislegal@gmail.com