La acción de saneamiento por evición: características y recomendaciones

Hola a todos: 

Estoy seguro que este es un tema que, los abogados lo vieron muy, pero muy por encima en la universidad, y que muy rara vez se ve en la práctica (razón por la cual, no se le pone la atención que realmente merece al colocar la estipulación correspondiente en los contratos, muy especialmente, en las promesas de compraventa de inmuebles). Pero cuando entiendan las consecuencias, lo van a tomar mucho más seriamente en cuenta para el futuro. 

Una de las obligaciones legales del vendedor (en el contrato de compraventa) es la de acudir al saneamiento por evicción. Esta obligación en particular, consiste en amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida (Art. 1893 C.C.), estando obligado el vendedor a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario (Art. 1894 C.C.). Ello quiere decir que el comprador puede renunciar al derecho de exigir del comprador el saneamiento por evicción (así como a la acción de saneamiento por evicción consecuente), lo cual debe quedar pactado expresamente en el contrato correspondiente.

De conformidad con los Arts. 1893, 1894 y 1895, la acción de saneamiento por evicción presupone la existencia de los siguientes elementos esenciales: (a) que el demandado, directa o indirectamente, haya vendido al demandante la cosa evicta; (b) que el demandante comprador haya perdido total o parcialmente el dominio y posesión del bien comprado directa o indirectamente al demandado; y (c) que la cosa evicta en una sentencia sea la misma que el comprador demandante adquirió del demandado vendedor, directa o indirectamente. Aclarando que la sola inscripción de la sentencia produce el resultado previsto en el Art. 789 C.C. (cesación de la posesión inscrita, aplicable a los bienes inmuebles) (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC del 20 de abril de 1942, M.P.: Lequerica Vélez, F.; reiterado en SC del 24 de marzo de 1947, y en SC del 9 de diciembre de 1952, esta última, M.P.: Manotas, P.; también reiterado en SC del 15 de diciembre de 1973, M.P.: Escallón Vargas, E.).

La obligación del saneamiento de la cosa vendida, que con la de entregar dicha cosa suma las principales obligaciones del vendedor, comprende dos partes o etapas que se refieren a la realización de dos objetos diferentes dentro del mismo fin de garantizar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa comprada: (a) la primitiva, es una obligación de hacer y consiste en el deber del vendedor de acudir en defensa judicial del comprador en el juicio que se le ha iniciado por la cosa vendida; (b) la segunda, subordinada a la primera, es una obligación de dar y consiste en que una vez producida la evicción, desposeído el comprador de todo o de parte de la cosa por sentencia judicial, debe el vendedor indemnizar al comprador los perjuicios de la evicción. Dado el desarrollo sucesivo de estos dos periodos distintos pero conexos, integrantes de la obligación del vendedor, la acción de saneamiento que corresponde al comprador para pedir que se cumpla tiene su verdadera iniciación cuando el comprador demandado por causa anterior a la venta cita al vendedor para que comparezca a defenderla (Art. 899 C.C.); con esta denuncia del pleito, que vincula al vendedor como parte en el juicio, comienza a cumplirse la obligación del vendedor, que termina cuando la evicción se produce, esto es, cuando se pierde el pleito, en la de indemnizar al comprador en dinero (Art. 1896 C.C.). Puede, pues, considerarse que esta segunda parte es propiamente el cumplimeinto de los efectos legales de una sentencia, que se produce por causa de la condena, responsabilidad personal del vendedor en favor del comprador, esto es, de las personas que fueron parte en el contrato de venta en que tuvo origen la obligación de saneamiento (SC del 29 de noviembre de 1945, M.P.: Salamanca, H.).

Reiterando lo expuesto: 

El comprador amenazado de ser evicto por causa de una acción reivindicatoria, puede asumir procesalmente una de estas actitudes: (a) afrontar la defensa del pleito sin citar al vendedor, caso en el cual cesa la obligación de saneamiento por parte de éste; o (b) denunciar el pleito al vendedor, evento en el cual la demanda se seguirá contra el solo vendedor, aun cuando el comprador podrá siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos. Estas dos situaciones están previstas y reguladas por los Arts. 1899 y 1901 C.C. Denunciado el pleito incumbe al vendedor atender la defensa de él hasta el registro inclusive de la sentencia favorable a su parte.

De acuerdo con aquellas disposiciones legales, cuando el comprador omite denunciarle el pleito a su vendedor, lo asume o hace suyo el litigio, sin que las resultas pueda luego culpar a su causante; pero si le denuncia el pleito, éste queda totalmente a cargo del vendedor, quien debe afrontarlo como verdadero demandado. Aun cuando el comprador tiene derecho a intervenir para la conservación de sus derechos, no está obligado a hacerlo; y si el comprador no interviene de manera alguna, al vendedor demandado incumbe proponer y sostener todos los medios de defensa, así como exigir las prestaciones a su favor para el caso de que la acción prospere. 

Así las cosas, de acuerdo con el Art. 1906 C.C., quien debe responderle a la compradora evicta, por el pago de mejoras es su vendedor, sin perjuicio del derecho de éste a repetir contra el que triunfó en la acción reivindicatoria. Puede ser aconsejable que al tiempo de denunciarle el pleito a su vendedor el comprador demandado en reivindicación le dé noticia de las mejoras hechas por él en la cosa. Pero de que ese procedimiento sea conveniente no se sigue que la omisión de tales informes pueda tener alcance de acarrearle al comprador demandado la extinción de su derecho a obtener el saneamiento, uno de cuyos puntos o aspectos es el pago de mejoras. Ahora: como el aprovechado con las mejoras es el reivindicador triunfante, es él quien debe, en definitiva, pagarlas; pero al vendedor incumbe obtener de dicho reivindicante la prestación correspondiente, y si al defender el pleito no atiende a este aspecto del litigio, queda sometido a la norma del Art. 1906 C.C., que le impone el deber de cubrir al comprador evicto el valor de las mejoras en caso de que el que obtuvo la evicción no haya sido condenado a abonarlas. En una palabra: el vendedor de la cosa está obligado a pagar al comprador evicto las mejoras necesarias y las útiles hechas por éste (SC del 30 de noviembre de 1945, M.P.: Montalvo, J.).

Sólo cuando el comprador se ve lesionado en su posesión tranquila y pacífica, puede establecer la acción de saneamiento. Si no ha ocurrido privación en cumplimiento de sentencia judicial, no hay evicción. Sólo la evicción consumada genera la obligación indemnizatoria (SC del 24 de marzo de 1947, reiterada en SC del 9 de diciembre de 1952, esta última, M.P.: Manotas, P.). La devolución del precio es uno de los elementos del saneamiento por evicción a cargo del vendedor a quien se le haya denunciado el pleito (Art. 1904 C.C.) (SC del 4 de mayo de 1959, M.P.: Morales M., H.).

La obligación de sanear el prometer al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa que le ha sido transmitida y comprometerse a indemnizarle de los daños y perjuicios, en el caso en que esta promesa no tuviere realización. El que adquiere a título oneroso, ha dado, o se ha obligado a dar un contravalor a cambio de la cosa que se le entrega; su prestación o su obligación dejaría de tener razón de ser si se viera despojado de la cosa incompleta o defectuosa. La obligación de sanear es un aspecto más de la obligación del vendedor, que es la de transmitir la propiedad de la cosa (SC del 9 de octubre de 1953, M.P.: Vargas, M.).

Cuando se realiza la evicción, el vendedor está obligado a lo siguiente: (a) a la restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos (Art. 1904, Ord. 1, C.C.). Empero, aclara la ley, si el menor valor de la cosa proviene de deterioros que el comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio (Art. 1905 C.C.); (b) al pago de las costas legales del contrato que hubieren sido satisfechas por el comprador (Art. 1904, Ord. 2, C.C.); (c) al pago del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 1902 (Art. 1904, Ord. 3, C.C:); (d) al pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la denuncia del pleito (Art. 1904, Ord. 4, C.C.); al pago del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo (Art. 1904, Ord. 5, C.C.). 

Respecto de la última regla enunciada, si el aumento se registra dentro de la órbita de la primera hipótesis (que el aumento de valor provino de causas naturales o del simple transcurso del tiempo), y el vendedor hubiera obrado de buena fe al vender, éste no está obligado a abonarle al comprador el mayor valor que exceda de la cuarta parte del precio de la venta; por el contrario, si el vendedor hubiera actuado de mala fe, estará obligado a pagar todo el aumento del valor, de cualesquiera causas que provenga (Art. 1907 C.C.). Y si el aumento se ocasiona con motivo de la segunda hipótesis (que el aumento provino de las mejoras efectuadas por el comprador), y el vendedor ha obrado de buena fe, deberá abonar el valor proveniente de las mejoras necesarias y útiles que hizo el comprador y que no hayan sido abonadas por el que obtuvo la evicción (Art. 1906, Inc. 1, C.C.); pero si el vendedor actuó de mala fe, deberá reembolsar aún las mejoras suntuarias o voluptuarias (Art. 1906, Inc. 2, C.C.). Ello no aplica al caso de ventas forzadas efectuadas por autoridad de la justicia, como las que acontecen en los procesos de ejecución (SC - 136 del 13 de agosto de 1986, M.P.: Ospina Botero, A.).

La problemática derivada del saneamiento por evicción, si bien se presenta naturalmente con respecto a bienes inmuebles (además de las sentencias transcritas, SC del 5 de agosto de 2013, M.P.: Salazar Ramírez, A.; SC del 6 de julio de 2005, M.P.: Trejos Bueno, S.; SC del 25 de octubre de 2010, M.P.: Ardila Velásquez, M.; SC515 - 2024, abril 19, M.P.: González Neira, H.), también se ha ventilado en casos de venta de vehículos automotores (SC del 18 de diciembre de 2013, M.P.: Giraldo Gutiérrez, F.). 

En este caso (pérdida de vehículo automotor afectado de proceso penal por hurto, sustentada la indemnización por la acción de saneamiento por evicción del Art. 1897 C.C., y Art. 940 C. de Co.), el vendedor fue obligado a reembolsar los importes del valor pagado por el vehículo con su correspondiente indexación, así como las reparaciones y conversión, que aumentaron considerablemente su estimativo en el mercado. Al efecto, tratándose de un contrato comercial de compraventa de vehículo, era aplicable el Art. 940 C. de Co. (cuando sin culpa de su parte y por causa anterior a la venta sea el comprador evicto totalmente de la cosa, tendrá derecho a la restitución del precio pagado y a la indemnización plena de perjuicios).

Todo lo anterior, aplicado a la práctica: 

En caso de venta de bienes muebles (como automotores, maquinaria, equipos), muchas veces ocurre que el vendedor carece de título de adquisición. En esos casos, hay que determinar si conviene o no (para el vendedor, y correlativamente, para el comprador), que se renuncie a la acción de saneamiento por evicción (la cual, téngase en cuenta, es renunciable, siendo ese el punto medular de la negociación). 

En una publicación inmediatamente anterior, analicé el caso de la venta de un vehículo agrícola (un tractor) usado, poseído por una persona, hija del propietario inicial, quien la desea vender a un tercero. Si bien el vehículo agrícola, por su antiguedad, no requería de registro en el RUNT, lo cierto es que siempre existirá el riesgo de controversia sobre la propiedad del mismo. Si las partes tienen claridad sobre el origen del equipo (en el caso de que el poseedor actual no quiera adelantar un proceso de pertenencia para que se le declare como el actual propietario), yo le recomendaría al vendedor que pactara con su comprador, en el contrato de compraventa, la renuncia expresa a la acción de saneamiento por evicción. 

Otro caso: la venta de automóviles usados. Yo de comprador, jamás renunciaría a la acción de saneamiento por evicción (no sea que termine adquiriendo un vehículo robado. El fallo SC del 18 de diciembre de 2013, es bastante diciente).

Hasta una nueva oportunidad, 

Camilo García Sarmiento