Tips de derecho inmobiliario: criterios básicos para analizar los avalúos de inmuebles en propiedad horizontal (incluyendo el efecto actual del Covid - 19)
Hola a todos:
Hoy quiero hablarles de un tema, eminentemente técnico, pero frente al cual tienen que intervenir, muchas veces pasivamente, los abogados (especialmente en procesos civiles, mercantiles, societarios y de familia, más específicamente, procesos de sucesión, liquidatarios y ejecutivos). Se trata de los criterios legales fundamentales para realizar avalúos de inmuebles, más concretamente, aquellos afectados al régimen de propiedad horizontal, que son de general discusión y objeción.
Así las cosas, voy a presentarles algunos puntos que sé serán de sumo interés, a la hora de analizar y objetar dichos avalúos.
De antaño, considerando
la necesidad de tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que
las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997, puedan contar con un marco único para su
ejecución, la Resolución IGAC 620 de 2008 (manteniendo la línea trazada por la
misma entidad desde la Res. 762 de 1998) estableció el método “de comparación o de mercado”, técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto del avalúo, ofertas que deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial
(Art. 1º, Res. 620 de 2008, IGAC).
Cuando para
la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones
(método de comparación o de mercado), es necesario que en la presentación del
avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y
la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su
identificación posterior. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad
horizontal (tal como es, precisamente, el inmueble en discusión) se debe
presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. En los
eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta
o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis
(Art. 10, Res. 620 de 2008, IGAC).
Cuando para
el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos,
éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados
en los cálculos estadísticos. En los casos que existan datos de ofertas, de
transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios,
la encuesta (que solo se usará para comparar y en los eventos de no existir
mercado) no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a
asignar (Inc. 1º y 2º, Art. 11, Res. 620 de 2008, IGAC).
Para la
estimación del valor medio a asignar, es necesario calcular medidas de
tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a
medidas de tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersión
tales como la varianza y el coeficiente de variación (Inc. 3º, Art. 11, Res.
620 de 2008, IGAC).
Cuando el
coeficiente de variación sea inferior a +/- 75%, la media
obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien. Cuando
el coeficiente de variación sea superior a +/- 75%, no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar
el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad
del valor medio encontrado (Inc. 4º y 5º, Art. 11, Res. 620 de 2008, IGAC).
Si el perito
decide separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de
asimetría para establecer hacia donde tiende a desplazarse la información, pero
no podrá sobrepasar el porcentaje (%) encontrado en las medidas de dispersión
((Inc. 6º, Art. 11, Res. 620 de 2008, IGAC).
En cuanto a
los avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, el Art. 18
de la Res. 620 de 2008, IGAC, exige que el avalúo se practicará únicamente para
las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos
provenientes de los coeficientes de copropiedad (Inc. 1º).
En este tipo
de bienes, la identificación debe hacerse en los siguientes sentidos:
Conformidad del régimen de propiedad con las normas generales. Las cubiertas
son bienes comunes, así se hayan establecido como área privada. La conformidad
de las áreas existentes con las establecidas en el régimen de propiedad
horizontal. Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario
establecer si tienen restricciones tales como servidumbres, o se refieren a
bienes comunes de uso exclusivo, que aun cuando influyen en el avalúo, no se
les debe asignar valor independiente. Los bienes comunes son inseparables de
las áreas de derecho privado, lo que restringe su comercialización
independiente y esto influye en su valor comercial, así estos sean de uso
exclusivo (Inc. 2º, Núm. 1º a 4º; Res. 620 de 2008, IGAC).
Frente al
método de comparación o de mercado, la doctrina ha indicado que éste consiste
en la estimación de un valor a partir de un conocimiento general y consensuado
del mercado y del análisis de la oferta de propiedades parecidas al objeto de
tasación. Es de aplicación a todo tipo de productos inmobiliarios y requiere de
la existencia de un “mercado” que, en
el sentido más amplio, no se trata del conocimiento de una operación puntual en
un momento concreto, sino que ha de existir un auténtico mercado con una cierta
representatividad en el ámbito y, por tanto, debe ser entendido como un
análisis sobre un conjunto de ofertas y transacciones relativas al producto
inmobiliario en cuestión.
Se basa en el
principio de que el mercado es el auténtico patrón de valores inmobiliarios, lo
cual es evidente en una economía general de mercado. La cantidad de producto en
oferta asociado a sus características específicas y al nivel de precios que el
mercado está dispuesto a pagar, determina así el valor del producto. Esta
metodología es limitada cuando se trata de valorar productos con un escaso
mercado o en ámbitos con poca dinámica de mercado. En estos últimos casos, se
debe recurrir a buscar información en zonas homólogas o a otras metodologías
alternativas, capaces de reproducir el valor de mercado del inmueble a partir
de la suma de sus componentes (metodología aditiva), estableciendo analogías a
partir de la comparación de los resultados.
El método de
mercado es óptimo para estimar el valor real, a partir de un valor elaborado,
extraído directamente del mercado, en el que se hallan implícitos el conjunto
de características constructivas, cualitativas y locacionales. Teniendo en
cuenta que la concurrencia en mercado entre nuevas y viejas construcciones
constituye una característica general de las ciudades consolidadas, donde el
sub mercado de nueva planta presenta unas cualitativas óptimas en unas
ubicaciones concretas, mientras que el mercado secundario presenta una mayor
diversidad en cuanto a las características cualitativas, ubicaciones, antigüedad
de las edificaciones, conservación y reformas. Sin embargo, el nivel de ajuste
de la estimación del valor depende en gran medida del volumen de información
del mercado y de la calidad de la información recogida, siendo necesario en
algunos casos recurrir a correcciones, sobre la base de mercado, para adecuarla
a las características del producto a valorar.[1]
De acuerdo a
las IVS (International Valuation Standards) elaboradas
por el International Assets Valuation Standard
Comittee (IVSC), el método de comparación es el que proporciona
una indicación del valor del activo, comparando éste con otros idénticos o
similares y con la información disponible sobre el precio, indicando que se
deben considerar los precios de las transacciones de activos idénticos o similares
que se hayan dado recientemente en el mercado, y que puede ser necesario
ajustar la información del precio a partir de otras transacciones para reflejar
cualquier diferencia en las condiciones de la transacción actual y en la base
de valor y cualquier hipótesis que se vaya a adoptar en la valuación que va a
emprenderse.[2]
La
herramienta primordial para resolver con éxito una valoración de mercado es la
de disponer de una amplia base de datos de mercado. La elaboración de una buena
base de información de mercado requiere un conocimiento previo del
funcionamiento de éste, su extensión, diversidad de productos, segmentos de
oferta y demanda, coyuntura económica general, así como una primera
aproximación a la diversidad de valores urbanos, al nivel de variabilidad de
los mismos (máximos y mínimos), entre otros aspectos.
Recuérdese
que la diferencia más significativa entre el método de mercado y otras
metodologías (coste, capitalización, etc.) es que se parte de unos precios
conocidos y se determina un valor coherente a los detectados en el mercado; de
forma que se ajusta a las características propias del inmueble objeto de la
valoración. No existe así, un proceso de valoración que pueda desvirtuar el
resultado, se produce una determinación del valor directa, a partir de valores
ya elaborados.
Así las cosas,
la delimitación de la muestra es fundamental, pues la prospección del mercado
de ofertas inmobiliarias permite el estudio de los factores económicos y coyunturales
del mercado, así como la diversidad de oferta existente, con el fin de delimitar
una muestra representativa de éste. Un buen estudio de mercado de carácter
general debe contener una amplia y numerosa cantidad de información, lo que
resulta a menudo excesivamente costoso; por tanto, se hace necesario trabajar
sobre una muestra que debe elaborarse a partir de una base de información
amplia, atendiendo al volumen de oferta y a la variación de valores detectada
en los distintos sectores de estudio.
Ya que el
objeto del método de comparables de mercado (basado en el principio de
sustitución) es valorar el precio de un bien por medio de la comparación con
otros bienes similares de los cuales se conoce el precio por haber sido objeto
de transacciones recientes (siento presupuestos necesarios la existencia de un
mercado inmobiliario de bienes comparables y acceso a la información sobre
precios de oferta y demanda), para que este enfoque resulte en una medición
adecuada del valor que mejor refleje el comportamiento del mercado,[3]
la muestra escogida debe ser representativa de la diversidad de oferta en el
mercado, debiendo delimitar el tamaño de ésta en función a los propósitos del evaluador,
bien sea:
·
Muestreo amplio: cuando se trata de establecer la
estructura de valores de un ámbito urbano, por lo que deberá obtenerse
información de los diversos tipos constructivos en oferta, así como de las
diferentes localizaciones posibles atendiendo al nivel de centralidad y demás
externalidades urbanísticas.
·
Muestreo reducido o intencionado: dirigido por su parte a
una determinada localización y a un tipo constructivo definido (de una cierta
antigüedad, conservación, calidad constructiva, etc.), con el objeto de estimar
el valor de una propiedad de similares características.
Frente a la estratificación
de la muestra (selección de comparables), ésta consiste en agrupar la muestra
en base a criterios de homogeneidad, en cuanto a las características físicas y
locacionales más relevantes, de forma que permitan la comparación posterior.
Los criterios de estratificación recogen los aspectos que denotan un
funcionamiento segmentado del mercado, dando lugar a valores diferenciales.
Éstos son:
·
El uso al que se destina la edificación (en este caso,
residencial);
·
La tipología edificatoria (distinguiéndose entre tipologías
unifamiliares, de baja densidad, y plurifamiliares, las más densas, puesto que
constituyen segmentos de mercado independientes, en cuanto a la formación de
valores);
·
La localización, como factor fundamental que aglutina el
conjunto de características físicas, sociales, económicas y cualitativo –
ambientales del entorno, encontrándose a menudo uy relacionada con las
características de los edificios. Resaltando en este punto que el método de
mercado se circunscribe a un espacio local concreto.[4]
·
La antigüedad o vetustez, entendida no como año preciso
de construcción sino como intervalo de antigüedad dentro del cual las técnicas
y estándares constructivos se pueden considerar asimilables. Pretendiéndose con
ello establecer una cierta medida del desfase del tipo edificatorio
preexistente con los más modernos, encaminada a evaluar la edad efectiva del
inmueble (la cual pondera las reformas y el buen estado de conservación).
·
Calidad edificatoria, referida a la calidad constructiva
general del edificio y de las piezas que lo componen (viviendas, oficinas,
etc.), atendiendo a la superficie útil y otros factores[5]
(por ejemplo, para lo que aquí nos incumbe, la distinción entre área de
vivienda, parqueadero o bodega).
La selección
de las muestras con base a criterios de estratificación (filtros) se erige como
una aplicación de principios generales de valoración como lo son el de finalidad
(la finalidad de valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a
seguir, siendo coherentes los criterios y métodos de valoración con la
finalidad de la valoración); prudencia (ante varios escenarios o posibilidades
de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor
valor de tasación); y en particular, sustitución (el valor de un inmueble es
equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquel).[6]
La
importancia del principio de sustitución radica en que, independiente del
carácter unificador de las metodologías (según la intención del IGAC, como lo
plantea en sus considerandos la Resolución 620 de 2008), en el método de
mercado, bajo la apariencia de unos métodos cuantitativos, epistemológicamente
objetivos y planteados con enfoques tecnicistas y utilitaristas, se da la
presencia de parámetros subjetivos (que aparecen incorporados en las mismas
variables, de manera que el resultado de las formulaciones de los modelos toman
la apariencia de un valor objetivo, científicamente correcto y único), específicamente,
en cuanto a la evaluación de la localización, así como, en general, de los
diferentes atributos de la edificación cara a la selección de comparables y
realización de las oportunas correcciones.
De tal forma
que, en la práctica, siempre la “percepción
individualizada de cada valorador” juega un papel determinante en la
estimación del valor.[7]
Es decir, la carga de subjetividad se incorpora previamente a la aplicación de
la fórmula matemática que nos dará un valor objetivo.[8]
Lo arriba indicado,
por cuanto se tiene entendido que un precio es un hecho, y un valor es una estimación
de lo que el precio debería ser.[9]
Al respecto, debe reconocerse que en el mercado inmobiliario solo existen
precios. El precio refleja las condiciones específicas de una transacción
concreta, y por tanto del acuerdo entre un comprador y un vendedor específicos.
El precio representa, por tanto, un acuerdo subjetivo entre un segmento
individual (un cuánto) de la oferta y de la demanda. Pero al venir el
comportamiento de compradores y vendedores determinado objetivamente por las
reglas económicas y los hábitos sociales, los precios tienden a converger. El
valor de mercado es el resultado de esa convergencia. El valor es así el precio
más probable por el que un comprador y un vendedor que actúen económicamente se
pondrán de acuerdo en la transmisión de un inmueble; un hecho económico
objetivo, resultado de la teoría económica de la localización espacial.
En este
contexto, volvemos a la afirmación de que, en el método de mercado, existirá
siempre una determinada carga (y eventual objeción) de subjetividad, en el
proceso de selección de comparables y la concreción de las correcciones a
realizar por diferencias con el sujeto de valoración. Así, cabe preguntarse lo
siguiente: ¿Qué criterios objetivos pueden conducir a escoger una u otra muestra
de comparables? ¿Cómo proceder a segmentar el mercado, delimitando qué es
parecido y qué no lo es? ¿Cómo corregir los comparables, atendiendo las
diferencias con el sujeto de valoración? ¿Cómo conciliar los valores
resultantes?
Éstas son
algunas de las cuestiones centrales del método que implican una mayor
dificultad intrínseca para su definición objetiva, reiterando nuevamente que el
fundamento del método de comparación o de mercado, tal como es mayormente
aplicado, se encuentra en el principio de sustitución (el valor de un inmueble
es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquel; pues el comprador de un bien inmobiliario se decide por la alternativa
más ventajosa desde el punto de vista económico y está dispuesto a pagar la misma
cantidad por aquellos inmuebles con iguales características o que pueden
sustituirse por otro sin ventaja o desventaja importante, [10]
lo cual implica partir de la indiferencia de los potenciales adquirentes,
presumiendo que éstos no tienen opiniones subjetivas ni preferencias a favor de
alguno determinado).[11]
De ahí que al
método de comparación de mercado en su formulación vulgar (selección de
comparables, corrección y conciliación) debe atribuírsele con razón una
naturaleza subjetiva e inductiva, no científica. Ante lo cual, cabe
preguntarse: ¿Debe renunciarse, por tanto, al método de mercado? La posición
mayoritaria coincide en decir que no. Se debe renunciar tan solo a la
entronización de la comparación como procedimiento indubitado de determinación
del valor. Para lo cual, la definición estadística del valor de mercado, como
precio más probable (o más específicamente, aquel precio que se obtendría entre
agentes independientes en un mercado competitivo y transparente, en condiciones
de falta de urgencias u otros condicionantes como la especulación),[12]
ha de ser un elemento clave de la disciplina teórica de la valoración, por el
referido método comparativo.[13]
Lo anterior nos lleva al problema de la homologación, esto es, realizar ajustes
a los comparables (los bienes inmuebles encontrados en oferta o venta en el
mercado) de tal manera que se llegue a lograr una homologación de dichos
comparables con relación al sujeto (inmueble objeto de análisis o de estudio).
El
procedimiento de homologación es necesario ante la imposibilidad de encontrar
inmuebles o zonas idénticas, pretendiéndose así reducir o ajustar las
diferencias existentes entre estos inmuebles similares, pero no idénticos.
Siendo el factor de homologación la cantidad mediante la cual se efectúa dicho
proceso, expresando en número las diferencias cualitativas o cuantitativas que
se encontraron entre el sujeto analizado y los inmuebles comparables obtenidos
con la investigación de mercado.
Para el
efecto, el sistema de homologación (método comparativo de valores homogéneos)
emplea coeficientes o factor de homologación, correctivos de ajuste, y trata de
analizar los valores encontrados de los inmuebles comparables, homologándolos
con respecto al inmueble en estudio o el sujeto, premiando o castigando en
función de sus características. Tomando como base siempre al sujeto, se
proporcionará un coeficiente de 1,00 al sujeto, aplicando el factor de
homologación del comparable, considerando una característica específica, la
cual deberá ser siempre menor a 1,0 cuando en función de dicha característica,
el sujeto sea de menor calidad al comparable, y viceversa: superior a la
unidad, cuando el sujeto sea de mejor calidad al comparable.[14]
Se ha dicho
que la intención de la estadística es tratar de conocer el comportamiento de
una variable de una población a partir de observar el comportamiento de la
variable dentro de la muestra. Se esperaría que el comportamiento de la
variable dentro de la muestra efectivamente refleje el comportamiento de la
variable dentro de la población. Y en ese sentido, podríamos esperar que todas
las medidas estadísticas que tomemos dentro de una muestra sean similares a las
que aparecerían en una población si es que pudiéramos calcularlas. Por ejemplo,
la media de una muestra se esperaría a que fuera igual a la media de la
población de donde fue tomada la muestra, más allá de que no podamos calcular
la media de la población. Esto ocurre para la media y para todas las demás
medidas estadísticas de tendencia central (mediana, moda, media ponderada).[15]
Lo expuesto,
pues la representatividad es la característica más importante de una muestra
estadística, y se define como la capacidad de un subconjunto de presentar
iguales características a las del conjunto completo (población). Por ende, el
muestreo adquiere todo su sentido en cuanto se garantice que las
características que se quieren observar en la población quedan reflejadas adecuadamente
en la muestra.
Se reitera, una
muestra será representativa de la población de la que fue tomada, si la suma de
sus características se aproxima al conjunto de características de la población.
Aclarando que las muestras no tienen que ser representativas en todos los
aspectos, limitándose a las características más importantes para los intereses
reales del estudio. Se establece entonces que, la representatividad solo puede
responder a la muestra generada por medio de herramientas estadísticas, pudiendo
eventualmente no existir relación entre los conceptos de representatividad y
cobertura, por cuanto esta última es la proporción de elementos seleccionados
en la muestra respecto de la población.[16]
Las técnicas
de muestreo son un conjunto de técnicas estadísticas que estudian la forma de seleccionar
una muestra representativa de la población, es decir, que represente lo más
fielmente posible a la población a la que se pretende extrapolar o inferir los
resultados de la investigación, asumiendo un error mesurable y determinado. Sin
embargo, no existe un método de muestreo que garantice plenamente que una muestra
sea representativa de la población que sometemos a estudio.
La mejor
forma de asegurar la validez de las inferencias es seleccionar la muestra
mediante una técnica aleatoria. A este tipo de muestreo se le denomina muestreo
probabilístico y puede definirse como aquel en que todos los individuos de la
población tienen una probabilidad de entrar a formar parte de la muestra
(normalmente equiprobable, es decir, con la misma probabilidad).
Entre los
métodos de muestreo probabilístico más utilizados en investigación, encontramos
los siguientes: muestreo aleatorio simple, estratificado, sistemático y
muestreo en etapas múltiples:
·
El muestreo con selección aleatoria simple es la
modalidad más conocida y que alcanza mayor rigor científico, garantizando la equis
– probabilidad de elección de cualquier elemento, y la independencia de
selección de cualquier otro. En este se extraen al azar un número determinado
de elementos (n) del conjunto mayor (N) o población, de acuerdo con los
siguientes pasos:
·
Definir la población, confeccionando una lista de todos
los elementos o registros, asignándoles números consecutivos desde 1 hasta N;
·
La unidad de estudio de la muestra debe ser la misma;
·
Definir el tamaño de la muestra;
·
Extraer al azar los elementos.
La muestra
seleccionada con este método quedará formada por los n elementos obtenidos
mediante sorteo de la población. Los procedimientos más comunes de extracción
de los elementos de este tipo de muestreo son las tablas de números aleatorios,
incluidas en los manuales de estadística, los clásicos sistemas de lotería, y
otros procedimientos de extracción al azar, como las aplicaciones informáticas.
Es un método
sencillo y de fácil comprensión, con cálculo rápido de mediana y varianzas.
Como desventaja de los muestreos aleatorios simples, se sabe que, en muestras
pequeñas, puede no representar adecuadamente a la población.
·
Un muestreo estratificado se utiliza cuando la población
es posible conformarla en estratos o conjuntos homogéneos, con respecto a la
característica o variable que se estudia. Dentro de cada estrato o área, se
puede aplicar el muestreo aleatorio o sistemático, consistente en subdividir la
población en subgrupos o estratos con arreglo a la/s característica/s que se
consideren, y en elegir la muestra de modo que los diferentes estratos queden
representados.
El muestreo
estratificado tiende a asegurar la representatividad de la población para las
variables de estratificación. Sus estimaciones son más precisas. Pueden
aplicarse diferentes fracciones de muestreo dentro de cada estrato. Sin
embargo, debe conocerse la distribución en la población de las variables de
estratificación.
En efecto,
cuando la población determinada sea inferior a 200 elementos, se recomienda la
selección aleatoria simple, y en cambio, cuando existan más de 200 registros,
se sugiere adoptar el muestreo estratificado. No obstante, se podrá emplear
estratificación en poblaciones de tamaño menor, aunque la ventaja de
estratificar radica en la proporcionalidad que logra para todos los espacios de
la población.[17]
Los diseños
de una investigación en que interviene el azar producen muestras
representativas la mayoría de las veces, aunque no garantizan la
representatividad de la población que sometemos a estudio. Aunque en muchos
estudios no es posible obtenerla rigurosamente de esta forma, es importante seleccionarla
intentando que sea lo más parecida posible a la población de interés. En este
caso, el muestreo no probabilístico utiliza métodos en que no interviene el
azar y, por lo tanto, se desconoce la probabilidad asociada a cada individuo
para formar parte de la muestra. Normalmente estos métodos se utilizan en
estudios exploratorios o intencionales, en los cuales no es necesario proyectar
los resultados. El inconveniente de este método es que no puede asegurarse la
representatividad de la muestra.
Ahora, en
cuanto a los tipos de muestreo no probabilístico (aquellos en los que no
conocemos la probabilidad de que un elemento de la población pase a formar
parte de la muestra, ya que la selección de los elementos muestrales depende en
gran medida del criterio o juicio – inherentemente subjetivo – del
investigador), tenemos los siguientes: muestreo de conveniencia, muestreo
discrecional y muestreo por cuotas:
·
En el muestreo de conveniencia, el investigador decide
qué individuos de la población pasan a formar parte de la muestra en función de
la disponibilidad de los mismos (proximidad con el investigador, etc.).
·
En el muestreo discrecional, la selección de los
individuos de la muestra es realizada por un experto que indica al investigador
qué individuos de la población son los que más pueden contribuir al estudio.
Este muestreo es adecuado si dentro de la población que queremos estudiar,
existen individuos que no queremos que se nos escapen por utilizar un método
totalmente aleatorio o de conveniencia.
·
En el muestreo por cuotas, si se conocen las
características de la población a estudiar, se elegirán los individuos respetando
siempre ciertas cuotas prefijadas.[18]
Finalmente,
al seleccionar una muestra pueden cometerse dos tipos de errores: los errores
aleatorios y los errores sistemáticos o sesgos. El error aleatorio corresponde
a la diferencia entre el resultado obtenido a partir de la muestra y la
realidad de la población (debido a no estudiar la población completa).
El error
aleatorio se debe en mayor parte al azar y no afecta a la validez interna del
resultado, pero puede disminuir la probabilidad de encontrar relación entre las
variables estudiadas. Es un error que no puede eliminarse a no ser que
estudiemos toda la población, pero puede disminuirse aumentando el tamaño de la
muestra y la precisión de las mediciones.
Por su parte,
los errores sistemáticos o sesgos son los errores que se cometen en el
procedimiento del estudio. Los sesgos no se modifican al aumentar el tamaño muestral,
y se clasifican así: sesgos de selección, sesgos de información y sesgos de
confusión.
Y por supuesto, si el inmueble queda ubicado en el último piso del edificio, el copropietario se ve expuesto a toda una serie de situaciones derivadas de colindar, por el cenit, con la cubierta superior del edificio. Por ejemplo, las humedades que muchas veces suceden.
Curiosamente, como
una de las medidas tomadas por los diferentes gobiernos para frenar la crisis es
reducir las tasas de interés, quienes han mantenido su trabajo y contaban con
ahorros, están aprovechando que las tasas de interés de los créditos hipotecarios
han llegado a niveles históricamente bajos, lo cual ha impulsado, paradójicamente,
el mercado inmobiliario en varios países (https://www.bbc.com/mundo/noticias-54035630)
Según Global
Property Guide (https://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Colombia)
quien se basa en las cifras del DANE y del Banco de la República, el sector residencial
en Bogotá, experimentó un crecimiento positivo de 1,31% (ajustada la inflación),
resultado de una disminución en la tasa negativa de crecimiento (-1,12%) que ya
venía experimentando el sector inmobiliario en el año 2019 (-3,98%).
Y en términos nominales, el sector residencial en Bogotá experimentó un crecimiento positivo entre 2019 y 2020, del 1,5%, representado por un incremento positivo de 0,48% frente al crecimiento negativo (-0,33%) que venía experimentando en el año 2019.
(https://www.globalpropertyguide.com/house-prices-indices/house-price-changes-year-to-end-q4-2020)
(https://www.globalpropertyguide.com/home-price-trends)
Según informe del Banco
de la República (reseñado por La República, el 16 de octubre de 2020), si bien
el tiempo que toma vender una vivienda usada aumentó en Bogotá, y que el sector
inmobiliario sufrió en general un enorme impacto específicamente en los meses
de marzo a junio, atendiendo al congelamiento de actividades por la crisis
sanitaria, la vivienda usada no terminó sintiendo tan fuertemente ese fenómeno.
En 2021, un
estudio del BBVA (divulgado por Semana el 8 de abril de 2021) indica, tal como
otras fuentes así lo sostienen, que el sector de la vivienda creció, aunque se
deterioró el mercado de la vivienda usada, pero no en el precio, sino en los
tiempos de comercialización (a la fecha, un promedio de 9 meses), espacio de mercado
que fue ganado por la vivienda nueva. Pero en todo caso, subsiste para lo que
aquí interesa, una mayor valorización de los predios, siendo Bogotá una de las
ciudades con mayor proyección, a pesar de la crisis
De hecho, un estudio reciente (16 de diciembre de 2020) de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, de la Alcaldía de Bogotá, mostró que en cuanto a la venta de apartamentos, la localidad de Usaquén (en la cual se ubica el inmueble objeto de avalúo, localizado éste último en el barrio Cedritos), fue aquella con mayor participación en el mercado, experimentando un incremento de su precio promedio de $5 millones a $5.1 millones de pesoss, incremento porcentual del 2,8% en periodo Covid frente al periodo pre – Covid (https://www.catastrobogota.gov.co/noticia/vivienda-en-bogota-estas-son-las-zonas-donde-mas-aumentaron-los-precios-este-ano)
Por supuesto, si
de lo que se trata es de acudir a fuentes directas, les invito al sitio
web del Banco de la República, para revisar el Índice de Precios de la Vivienda
Usada – IPVU, indicador macroeconómico que mide la evolución trimestral y anual
de los precios de la vivienda usada (que se construye por la entidad con base
en la información de avalúos de présamos de vivienda reportados por Davivienda,
BBVA, AV Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria), en demostración de mis
afirmaciones (https://www.banrep.gov.co/es/estadisticas/indice-precios-vivienda-usada-ipvu)
De igual manera,
como referente complementario (pues se usa ampliamente para estudios integrados
para establecer el efecto del subsector de la vivienda nueva frente a los
sectores inmobiliario y de construcción, en el estudio macroeconómico de los correspondientes
agregados económicos), el sitio web del Departamento Administrativo Nacional de
Estadística – DANE, contentivo de las estadísticas del sector de la
construcción, incluyendo entre ellos la cartera hipotecaria de vivienda, el
índice de valoración predial y otros datos estadísticos (https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion)
Otras fuentes de
literatura disponibles (de fechas posteriores al inicio de la pandemia, esto
es, finales de 2020 y lo que llevamos de 2021), apuntan a señalar, sin desconocer
el efecto recesivo (por demás, obvio) de la pandemia, que la contracción del
mercado inmobiliario no ha sido tan marcada como algunos quisieran sugerir, indicando expresamente
que la actividad que ha experimentado mayor dinamismo ha sido el arrendamiento
de inmuebles (en el sector residencial, marcado ante todo por un desplazamiento
de segmentos de mercado que aprovecharon la nueva dinámica del mercado para no
renovar los contratos vigentes antes de la pandemia, y buscar apartamentos en otras
locaciones y estratos y con especificaciones de espacio y demás, diferentes), y
un comportamiento prudente de los oferentes de inmuebles, que no están
dispuestos a vender sus inmuebles por precios inferiores a los previstos antes
de la crisis, salvo situaciones de urgencia económica muy particulares:
https://www.oikos.com.co/inmobiliaria/noticias-inmobiliaria/como-va-el-sector-inmobiliario
https://gomezpinzon.com/la-nueva-realidad-del-sector-inmobiliario-en-colombia/
https://www.larepublica.co/infraestructura/la-pandemia-en-el-mercado-inmobiliario-3074632
https://www.latinpymes.com/vivienda-usada-la-mejor-alternativa-para-invertir-las-cesantias/
https://www.ceuiam.com/business-school/cuatro-tendencias-del-mercado-inmobiliario-en-pandemia--post
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