Casuística en propiedad horizontal (con referencias especiales a los límites del mandato representativo, jurisprudencia CSJ, 1913 - 2021)

Hola a todos: 

Hoy quiero hablar sobre algunas consultas recurrentes en materia de propiedad horizontal, para lo cual voy a presentarlas a modo de preguntas y respuestas, que me permitirán dar la debida explicación. Como se darán cuenta, salvo unos temas puntuales (cociente electoral, conflictos de intereses), todas las preguntas giran alrededor de un mismo tema: el mandato representativo. Empecemos: 

Pregunta No. 1: ¿El poder que dan los propietarios en la asamblea tiene un alcance más allá de la misma asamblea es decir sirve para hacer para participar en algún consejo?

 

Para responder adecuadamente a esa pregunta, debo remitirme primero a la inquietud de trasfondo, es decir, a la posibilidad de que un propietario (o un mero residente), puedan postularse y ser nombrados como miembros de un Consejo de Administración.

 

La Asamblea General de la copropiedad la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quorum y las condiciones previstas en la ley en el reglamento de propiedad horizontal (Inc. 1º, Art. 37, Ley 675 de 2001).

 

Cuando se habla de propietarios de bienes privados, nos referimos a una condición personal, la de titulares del derecho real de dominio o propiedad, que se adquiere en virtud de acto o contrato elevado a escritura pública (título) e inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble (modo). La prueba de la condición de propietario, por supuesto, es solemne (Inc. 2º, Art. 1857 C.C., y Art. 12, Decreto 960 de 1970). Lo dicho para recordar que un residente no puede, a título propio, formar parte de la Asamblea General de copropietarios, porque adolece de la condición esencial para conformarla (esto es, la de ser propietario de bienes comunes en la copropiedad).

 

Esta distinción, que parece obvia, en la realidad tiene sus matices, cuando las personas que comparecen a una Asamblea General alegan tener derecho como copropietarios, cuando en realidad son meros tenedores. El ejemplo típico: los locatarios en contratos de leasing habitacional, quienes, a pesar de celebrar un contrato con la expectativa clara de adquirir el inmueble (pagando los cánones de arrendamiento o cuotas de leasing, y ejerciendo la opción de compra pagando el valor residual), solamente hasta la conclusión del contrato referido, y previa suscripción de la escritura pública de compraventa y consecuente inscripción en la oficina de registro, se convierten en propietarios, para así poder participar, con voz y voto, en las sesiones de Asamblea General.

 

No obstante, en esos casos, se advierte que, o la copropiedad no exige la prueba de la condición de propietario (lo cual supone requerir el aporte de ejemplares del certificado de libertad y tradición actualizado unos días antes de la realización de la asamblea, a costa del copropietario, situación que muchas veces no ocurre por no ser de buen recibo entre quienes deben pagar la suma de $18.000.00 por su expedición), o se aducen unos poderes otorgados por la sociedad de leasing, otorgando la facultad al locatario para representar al propietario (quien es la sociedad de leasing), durante las deliberaciones y votaciones de la asamblea, con voz y voto (pero actuando en representación del actual propietario, se insiste, la sociedad de leasing). En estos casos, el residente (para nuestro ejemplo, el locatario por cuenta de un contrato de leasing habitacional), está actuando como apoderado o mandatario civil de un tercero, es decir, mandatario de quien ostenta legalmente la condición de propietario inscrito.

 

Así las cosas, con el anterior ejemplo, me permito retomar el recto sentido del Art. 37 de la Ley 675 de 2003, cuando se indica que la Asamblea General la constituirán: (a) los propietarios de bienes privados (es decir, los titulares del derecho real de dominio, inscritos en registro, de manera personal participan en la Asamblea); (b) sus representantes (se refiere al caso de cuando, por ejemplo, el propietario inscrito es una persona jurídica, la cual necesariamente comparece a través de una persona natural, física, quien actúa como su representante legal; o en el caso de menores de edad, o de los antiguos interdictos, a quienes actualmente se les designa una persona que le sirve de apoyo, representándolo en la sesión); (c) sus delegados. En este último caso, se ubican todas aquellas personas naturales que, expresa o implícitamente, asumen el poder, encargo o mandato (que es un contrato, según el Art. 2142 C.C.), a través, normalmente, del otorgamiento de un poder.

 

El mandato civil es un contrato en que una persona (comitente o mandante) confía la gestión de uno o más negocios a otra (apoderado, procurador o mandatario), quien se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera (Art. 2142 C.C.). El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún con la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra (Art. 2149 C.C.). Eso implica que el mandato no es un contrato solemne y la aceptación por el mandatario, puede ser expresa o tácita (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC del 19 de octubre de 1997; M.P.: Castillo, J.; del 11 de diciembre de 1986, M.P.: Ospina, A.; del 10 de mayo de 1966, M.P.: López de la Pava, E.; del 7 de marzo de 1966; del 29 de mayo de 1959, M.P.: Morales, H.; y del 4 de septiembre de 1958).

 

Además, el mandato puede darse con representación o sin representación (SC3941 – 2020, octubre 19, M.P.: García, A.; SC del 22 de abril de 2014, M.P.: Giraldo, F.; del 12 de diciembre de 2007, M.P.: Arrubla, J.; del 17 de abril de 2007, M.P.: Munar, P.; del 20 de junio de 2001, M.P.: Bechara, N.; del 3 de junio de 1996, M.P.: Ramírez, J.; del 16 de febrero de 1996, M.P.: Romero, R.; del 11 de octubre de 1991; del 9 de septiembre de 1991, M.P.: Marín, H.).

 

La noción de mandato viene asociada a la idea de favor o encargo, ya sea que el colaborador actúe en nombre propio (mandato sin representación) o en nombre de quien requiere del auxilio ajeno (mandato con representación). Se trata entonces de un instrumento de integración y colaboración que facilita satisfacer intereses del comitente, en cuyo beneficio se realizan actos que, por diversa índole, no puede o no desea llevar a cabo él directamente. Tal herramienta permite que, a través de una superposición personal, un sujeto de derecho realice una gestión por o para otro, ya como simple benevolencia, ora a cambio de una contraprestación (SC del 27 de marzo de 2012, M.P.: Arrubla, J.).

 

La facultad del mandatario debe ceñirse a los términos del mandato y la apreciación de este, por lo mismo, es de carácter estricto, fuera de los casos en que las leyes autoricen a obrar de otro modo, como lo enseña el Art. 2157 C.C. (SC del 14 de febrero de 1963, M.P.: Coral, E.).

 

Desarrollando el punto anterior, el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración, como lo son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial (Art. 2158 C.C.), de manera tal que los actos que se excedan de los límites precisos del mandato (y aquellas facultades implícitas que acabé de transcribir), constituyen una extralimitación del mismo y no obligan al mandante, como sucedió alguna vez, por ejemplo, cuando un mandatario celebró una transacción, careciendo de facultad expresa para transigir en el poder correspondiente (SC del 7 de octubre de 1969, M.P.: Cediel, E.).

 

El acto formal de apoderamiento, por escrito, es lo que tradicionalmente se conoce como poder, que puede ser especial (para un acto, negocio o encargo específico) o general (para todos los negocios del mandante, el cual se otorga necesariamente por escritura pública, mientras que el poder especial puede conferirse por documento privado, como los que se acostumbra distribuir junto con la convocatoria a Asamblea General por Administración). En este sentido, el Art. 2156 C.C., al atender la esfera de las facultades, indica que el mandato es especial cuando comprende uno o más negocios especialmente determinados, y es general si se da para todos los negocios del mandante o se da para todos, con una o más excepciones determinadas.

 

Cuando el mandato es representativo, el mandatario actúa en nombre, por cuenta y riesgo del mandante, invocando, dando a conocer o haciendo cognoscible esta condición (contemplatio domini), los efectos jurídicos del acto o negocio jurídico celebrado, concluido o ejecutado dentro de los precisos límites, facultades y atribuciones otorgadas en el poder (procura), tanto inter partes cuanto respecto de terceros, recaen en forma directa e inmediata sobre el patrimonio del dominus (mandante), titular exclusivo de los derechos y sujeto único de las obligaciones, por ende, de las acciones y pretensiones inherentes, como si hubiera actuado e intervenido directa y personalmente. La actuación en nombre ajeno, en forma de conocerse por todos, el mandante representado, caracteriza este tipo contractual y, en consecuencia, evidencia la sustitución.

 

Contrario sensu, en el mandato no representativo, en rigor, el mandatario carece de la representación del mandante y, por consiguiente, actúa a riesgo y por cuenta ajena, pero en su propio nombre, en cuyo caso, se presenta como parte directa interesada y frente a terceros figura como titular de los derechos, es sujeto pasivo de las obligaciones, ostenta la posición de parte, tiene legitimación jurídica para exigirlos y está sometido a las acciones y pretensiones respectivas. Aquí el agente, no obstante actuar por cuenta ajena en virtud del encargo de gestión, lo hace en nombre propio, ya por expresarlo, bien por ausencia de claridad y precisión al tratar con terceros, en cuyo caso, los efectos del acto se radican exclusivamente en su patrimonio. Naturalmente, la fisonomía del mandato no representativo, comporta el interés final del mandante y, por lo mismo, en definitiva, sobre su patrimonio recaerán las consecuencias benéficas o adversas de los actos o negocios comprendidos en el encargo de gestión, ejecutado por su cuenta y riesgo, aunque en nombre propio por el mandatario (SC del 16 de diciembre de 2010, citada en SC1022 – 2014, julio 31, M.P.: Díaz, R.; y en SC3890 – 2021, septiembre 15, M.P.: Tolosa, L.; también, SC del 17 de abril de 2007, M.P.: Munar, P.; del 29 de julio de 1913; del 5 de agosto de 1936, M.P.: Rocha, A.; del 17 de junio de 1937, M.P.. Moreno, M.; del 17 de febrero de 1948; del 7 de marzo de 1952, M.P.: Holguín, A.; del 3 de marzo de 1978, M.P.: Ospina, A.; citadas en SC3890 – 2021, septiembre 15, M.P.: Tolosa, L.)

 

Por último, cabe aclarar, existe también el mandato oculto, el cual se presenta, cuando se esconde, no se indica, ni se da a conocer o hacer cognoscible a terceros, el mandatario celebra o ejecuta el acto como suyo, en su nombre, a riesgo propio, y por su propia cuenta, sin expresión o mención alguna del mandato ni del mandante. Esta conducta puede obedecer a la imposición del poder, instrucciones del dominus o iniciativa del mandatario, en cuyo caso, los efectos del acto se radican en este último porque el dueño del interés permanece oculto al tercero y el mandato o la procura en estas condiciones no le es oponible, salvo que llegue a conocerlo y lo invoque para prevalecerse (SC del 16 de diciembre de 2010, M.P.: Namén, W.; citada en SC1022 – 2014, julio 31, M.P.: Díaz, R.; y en SC3890 – 2021, septiembre 15, M.P.: Tolosa, L.).

 

Surtidas las explicaciones anteriores, paso a responder:

 

En primer lugar, el documento escrito que denominamos poder (en este caso, especial, porque se circunscribe a uno o a varios actos determinados), delimita en su tenor, el alcance particular y específico del mandato que mediante ese escrito el propietario le confiere a un tercero. Es decir, si el poder indica expresamente que el apoderado puede representar con voz y voto al propietario en la sesión de asamblea general, ese encargo o misión no puede extenderse a más de ello. O sea: no puede llegar a entenderse que un poder especial otorgado en esos términos, confiere implícitamente la facultad de postularse como miembro del Consejo de Administración.

 

En segundo lugar, asumamos que, en el texto del poder especial, conferido por el propietario a un tercero (residente o no), se le otorga o faculta expresamente para postularse como miembro del Consejo de Administración, Comité de Convivencia u otro comité.

 

En este caso, para responder, debo aclarar primero quienes pueden formar parte del Consejo de Administración.

 

Según el Art. 53 de la Ley 675 de 2003, los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un Consejo de Administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a los referidos 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Esto quiere decir que los reglamentos de copropiedad pueden consagrar como obligatoria la conformación del Consejo de Administración.

 

En todo caso, lo importante aquí es que la ley exige que los Consejos de Administración deben estar conformados por propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. Aquí se aplica la misma regla que para los integrantes de la Asamblea General: (a) propietarios; (b) sus representantes (el caso de las personas jurídicas); (c) sus delegados (esto es, terceras personas que acepten el mandato de representar a los copropietarios, como sus delegados en el Consejo de Administración.

 

Todo ello para reiterar: para que un tercero, diferente del propietario inscrito, pueda ser nombrado como miembro del Consejo de Administración, debe mediar un poder, otorgado por el propietario, en el cual conste expresamente que se le otorga la facultad (en el fondo, el mandato, el encargo) de postularse y ser nombrado como miembro del Consejo.

 

Sin embargo, como el mandato es un contrato consensual (y no solemne) que puede ser otorgado verbalmente o por conducta concluyente, ante la carencia del documento, el propietario inscrito puede ratificar el acto de apoderamiento, informando de ese hecho a Administración (lo cual puede hacer verbalmente o por escrito).

 

Lo que jamás puede llegar a entenderse, es que las facultades mencionadas inicialmente en el poder (simple y llanamente, de representar los intereses del propietario inscrito, con voz y voto en las sesiones de Asamblea General), confieren implícitamente la facultad de postularse y de ser miembros del Consejo de Administración, pues esta situación corresponde a un encargo (mandato) completamente diferente.

Pregunta 2. En el edificio se elige por cociente electoral. ¿Eso significa que se escribe una plancha y su respectivo suplente en las siguientes reuniones de consejo los consejeros suplentes se deben citar, o sólo si falta el principal? ¿Un suplente puede representar a cualquier Principal o sólo al Principal que se inscribió en la plancha en la asamblea?

 

Según la Real Academia Española (RAE), el cociente electoral es el resultado que se obtiene de la división entre el número de votos obtenido por una candidatura y el total de escaños en juego en la circunscripción, pudiendo ser relevante para la asignación de escaños.

 

Este mecanismo ha sido prescrito por el Art. 197 C. de Co. Para la elección de juntas o comisiones, siguiendo a la letra este procedimiento:

 

Siempre que en las sociedades se trate de elegir a dos o más personas para integrar una misma junta, comisión o cuerpo colegiado, se aplicará el sistema de cociente electoral. Este se determinará dividiendo el número total de los votos válidos emitidos por el de las personas que hayan de elegirse. El escrutinio se comenzará por la lista que hubiere obtenido mayor número de votos y así en orden descendente. De cada lista se declararán elegidos, tanto nombres cuantas veces quepa el cociente en el número de votos emitidos por la misma, y si quedaren puestos por proveer, éstos corresponderán a los residuos más altos, escrutándolos en el mismo orden descendente. En caso de empate de los residuos decidirá la suerte. Los votos en blanco sólo se computarán para determinar el cociente electoral. Cuando los suplentes fueren numéricos podrán reemplazar a los principales elegidos de la misma lista. Las personas elegidas no podrán ser reemplazadas en elecciones parciales, sin proceder a nueva elección por el sistema del cociente electoral, a menos que las vacantes se provean por unanimidad.

 

Esta norma aplica a la Ley de Propiedad Horizontal por analogía legal (aplicación de la ley a situaciones no contempladas expresamente en ella, pero que sólo difieren de las que sí lo están en aspectos jurídicamente irrelevantes, es decir, ajenos a aquellos que explican y fundamentan la ratio juris o razón de ser de la norma. Corte Constitucional, Sentencia C – 083 de 1995, marzo 1, M.P.: Gaviria, C.), prevista por el Art. 8º de la Ley 153 de 1887 (Cuando no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulan casos o materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho).

 

De esta manera, el procedimiento es el siguiente:

 

·         Los asociados conforman listas o planchas, cada una de ellas con el número máximo de puestos a proveer, con sus respectivos suplentes, si la ley o el estatuto así lo establecen.

 

·         Los candidatos no deben figurar en más de una lista, para no vulnerar el derecho a la igualdad de oportunidades de los demás candidatos. Cada llista no puede tener tampoco más renglones o candidatos que los puestos a proveer en el cuerpo colegiado. Los suplentes de cada renglón no se suman.

 

·         Preparado lo anterior, primero, se divide el número total de los votos válidos, incluyendo los votos en blanco, por el número de cargos a elegirse.

 

·         El escrutinio comienza por la lista que hubiese tenido el mayor número de votos, y así sucesivamente, en orden descendente.

 

·         El número de cupos de cada lista dependerá de cuántas veces quepa el cociente en el número de votos obtenido por dicha lista.

 

·         En este sistema se deben tener en cuenta los decimales de manera exacta, sin permitirse las aproximaciones.

 

·         En caso de que queden puestos por proveer, estos serán para los residuos más altos, en orden descendente.

 

·         En caso de empate de los residuos, decidirá la suerte.

 

Al aplicar este sistema, como ya se dijo, los votos en blanco son computables. Además, si los suplentes son numéricos, pueden reemplazar a los principales elegidos en la misma lista. Las personas elegidas no pueden ser reemplazadas en elecciones parciales, sino que debe procederse a una nueva elección por el mismo sistema, a menos que las vacantes se provean por unanimidad (Superintendencia de Sociedades, Oficio 220-110976. Ref.: cociente electoral).

 

Así las cosas, la pregunta a absolver, se dirige entonces a establecer dos asuntos:

 

·         Si habiendo sido elegidos los miembros del consejo de administración, conforme a la aplicación por cociente electoral de las respectivas planchas, deben convocarse o no tanto al principal como a los suplentes.

 

La respuesta es afirmativa. Se deben citar tanto al principal como al suplente, pues no se sabe si el principal va a asistir a la sesión. De esa manera, si no asiste el principal, estaríamos ante una ausencia de éste, lo que le permite actuar al suplente en su reemplazo para dicha sesión.

 

Por supuesto, si la ausencia del principal (por enfermedad, muerte, renuncia o cualquier otro motivo) ya ha sido conocida por el órgano colegiado, es obvio que no hay necesidad de seguir convocando al mismo tiempo, tanto al principal como al suplente, al menos hasta que el motivo de la ausencia (si es transitoria) cese.

 

·         Si un suplente puede reemplazar a cualquier principal, o solamente al principal con el cual se inscribió en la plancha correspondiente.

 

Para resolver esa pregunta, debo explicar la diferencia entre suplente personal y suplente numérico. El suplente numérico es la persona que, de acuerdo al cociente electoral, entra a conformar el órgano colegiado, ocupando el renglón de suplente, teniendo en cuenta únicamente para ello, el número de votos que se hayan depositado para conformar dicho órgano colectivo, sin consideración al nombre de la persona que ocupa el renglón principal.

 

Por su parte, el suplente personal, es el miembro que es elegido por cociente electoral de la misma lista a la cual pertenece el miembro principal, pues en este caso, el nombre del suplente es escogido de antemano para que integre un renglón con una persona determinada en calidad de miembro principal. En otras palabras, la suerte del principal va íntimamente ligada a la del suplente.

 

Aclarado lo anterior, y aplicando la regla del Art. 197 C. de Co. (a falta de estipulación expresa en contrario, los suplentes serán numéricos), respondo en los siguientes términos:

 

Si en la plancha, se inscribió para un mismo cargo, al mismo tiempo, un principal y un suplente (lo cual implica que la intención del suplente es reemplazar a ese principal y no a otro), estamos hablando de un suplente personal (y no de un suplente numérico). En este caso, ese suplente solamente puede suplir al principal al cual está asociado en la plancha en virtud de la cual ambos fueron elegidos.

 

Si el suplente es numérico, en ausencia de un miembro principal, debe reemplazar a éste el suplente que esté ubicado en primer lugar, y a falta de este el que ocupe el segundo lugar en la suplencia, y así sucesivamente (Supersociedades, Concepto 220 – 32875, aplicando el Art. 197 C. de Co., a la Junta Directiva de una propiedad horizontal).

 

Con esto basta para responder la segunda parte de la pregunta, no sin antes aclarar que, los suplentes (aun siendo numéricos) están asociados a una sola plancha o lista. Lo que jamás puede hacerse es permitir que un suplente (numérico) reemplace o supla a un principal de una lista o plancha diferente de aquella para la cual se inscribió, pues ello sería atentar contra el principio de democracia participativa, pues lo que en últimas se estaría haciendo es permitir que el suplente (que ha sido designado como defensor de los intereses de un determinado grupo de asociados) termine defendiendo los intereses de un grupo de asociados distinto (que votaron por una lista diferente).

 

No sobra igualmente aclarar que el principal siempre será principal, y que el suplente siempre será suplente, de tal manera que ante la ausencia definitiva (muerte o renuncia) del miembro principal, el cargo en propiedad (principal) quedará vacante, pero mientras se realiza una nueva elección del principal, el suplente ejercerá las funciones del principal. Es decir: el hecho de que el suplente ejerza las funciones del miembro principal no lo convierte automáticamente en miembro principal, sino que continúa siendo suplente, y cuando es llamado a reemplazar al principal, ejercerá sus respectivas funciones. Lo anterior es importante, en la medida que, presentándose ausencias definitivas de los miembros principales, la organización debe tener presente que el cargo que queda vacante debe ser provisto, por decisión del órgano que lo votó (Superintendencia de la Economía Solidaria, Concepto Unificado No. 17 / 2014, diciembre 19).

 

Pregunta No. 3. En la asamblea ordinaria las personas que dan poder y no asisten presencialmente, ¿pueden inscribirse algún comité o está prohibido que lo hagan?

 

Para responder, debemos considerar varias situaciones:

 

La asamblea general es el máximo órgano de una entidad (sea una sociedad, un sindicato, una copropiedad, etc.), o más, técnicamente hablando, corresponde al conjunto de socios reunidos (en reuniones ordinarias o extraordinarias) con el quorum y en las condiciones previstas por los estatutos y la ley, para tomar aquellas decisiones y cumplir las funciones que la ley les otorga.

 

Para la ley de propiedad horizontal, la asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quorum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal; teniendo derecho (todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto) a participar en las deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad en el respectivo bien privado (Art. 37, Ley 675 de 2001).

 

Las reuniones de la asamblea general, pueden ser ordinarias o extraordinarias. Las reuniones ordinarias tienen lugar, por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal (para las copropiedades) o en los estatutos (para las sociedades y demás personas jurídicas), y en silencio de éste (del reglamento de propiedad horizontal), dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año (Art. 39, Ley 675 de 2001).

 

La asamblea general de una copropiedad, tiene como naturaleza ser el órgano (supremo) de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la ley de propiedad horizontal, y tiene una serie de funciones básicas dentro de las cuales, están expresamente las de nombrar y remover libremente a los miembros del consejo de administración, al revisor fiscal y su suplente (Art. 38, Núm. 5º, Ley 675 de 2001), al comité de convivencia (Núm. 3º, Ibid.), y las demás funciones fijadas en la ley, los decretos reglamentarios de la misma y en el reglamento de propiedad horizontal (Núm. 12, Ibid.), pudiendo delegar en el consejo de administración, la función de nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia, en los edificios o conjuntos de uso residencial (Parágrafo Único, Art. 38, Ibid.).

 

Esto quiere decir que, si bien la ley de propiedad horizontal no habla de la facultad de conformar órganos colegiados diferentes a los previstos por la misma ley y el reglamento de copropiedad, por el hecho de tener como función la asamblea general, el examen de la situación general de la persona jurídica, tiene la facultad de tomar decisiones para promover por su buen curso y el bienestar general de todos los asociados, pudiendo conformar entes colectivos transitorios (comités), para poder desarrollar actividades o proyectos de su interés, que atiendan a ese propósito.

 

Ahora bien, si la asamblea general es un ente colectivo, conformado en un determinado momento cumpliendo con el quorum y demás requisitos de ley y estatutos; las decisiones que se tomen allí exigen la presencia (personal o mediante representante o delegado, es decir, de apoderado o mandatario) de los asociados, quienes, en esa sesión o reunión, deliberan y toman las decisiones.

 

Así las cosas, es lógico pensar que si la asamblea general fue quien designó (en sesión ordinaria o extraordinaria, la cual, insisto, para garantizar jurídicamente la aparición y existencia transitoria de dicho órgano colectivo de dirección de la persona jurídica durante la reunión) a los miembros de algún comité ad hoc, los asociados que se postularon y fueron elegidos para conformar dicho comité, tuvieron que, o bien estar presentes personalmente (para aceptar el nombramiento allí, durante la reunión con el quorum legal, de viva voz), o indirectamente, a través de su representante (en el caso de personas jurídicas) o su delegado o apoderado (personas naturales), para que en el último caso, el delegado, apoderado o mandatario, pudiera postular a su mandante o comitente, y aceptar en nombre de este último, el cargo deferido.

 

Todo ello presupone el otorgamiento (y conocimiento por parte de la asamblea general), de un poder (mandato representativo), cuyos términos incluyan expresamente la facultad de postularse como candidato, y de ser elegido como miembro de cualquier comité conformado por la misma asamblea general, en la referida reunión.

 

Por consiguiente, si el delegado, apoderado o mandatario, carecía de esa facultad (la cual no se evidenciaba de manera expresa en el texto del poder), el nombramiento sería inválido, salvo que el propio mandatario (mediante manifestación verbal o escrita) ratificara la actuación del mandatario (no comprendida dentro del ámbito inicial del poder), lo cual es la manera legal y lógica de sanear la situación. Así lo da a entender el Art. 2162 C.C., al indicar que la delegación no autorizada o no ratificada expresa o tácitamente por el mandante, no da derecho a terceros contra el mandante por los actos del delegado.

 

En todo caso, procede advertir que cuando se da al mandatario la facultad del modo que más conveniente le parezca (cláusula de libre administración), no por ello se entenderá autorizado para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales, razón por la cual, por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula (Art. 2159 C.C.).

 

En conclusión:

 

·         Los copropietarios que no asisten personalmente a las asambleas generales, pero que lo hacen a través de su representante o delegado (que cumple para el efecto, las funciones de apoderado o mandatario con poder, general o especial para actuar), pueden postularse y ser nombrados como miembros, bien sea del consejo de administración, del comité de convivencia o, para lo que aquí incumbe, de cualquier otro tipo de comités conformados a instancia de la asamblea general, siempre y cuando esta facultad esté expresamente contemplada en el texto del poder (general o especial) exhibido por el mandatario ante la asamblea general.

 

·         Si no media esa facultad expresa (que no puede entenderse como implícita para el caso de los poderes especiales, pero sí para los poderes generales, pues esos suponen que el mandatario goza de la facultad de libre administración del Art. 2159 C.C., al tenor literal del poder general, sin que la facultad específica en discusión altere la sustancia del mandato – por el contrario, la refuerza – ni requiera por ley el otorgamiento de un poder o cláusula especial), la postulación y nombramiento constituye un acto de extralimitación del mandato, que no obliga al mandante frente a terceros, a menos que el mandante o comitente decida ratificar el acto de su mandatario, de manera expresa o implícita, siendo la forma expresa enviar una comunicación al administrador del conjunto (representante legal de la persona jurídica) o a la misma asamblea general (reunida ésta con el quorum y demás condiciones de ley), ratificando la facultad del mandatario objeto de discusión.

 

·         Se aclara en todo caso que, si el mandante permite que el mandatario actúe públicamente a su nombre, en el ejercicio del cargo para el cual irregularmente se le designó, igualmente está ratificando la facultad de ese mandatario, pero de manera implícita (lo cual supone probar el conocimiento de las actuaciones del mandatario en extralimitación del mandato, y su tolerancia o aceptación tácita de la situación). Para el caso, puede ocurrir, cuando el mandante (que no asistió a la reunión de asamblea, ni otorgó facultad expresa para ser postulado ni nombrado en el cargo) se posesiona del cargo para el cual se eligió, o cuando el mandante tolera, permite o coadyuva de cualquier forma, actuaciones posteriores de su mandatario, en el caso en que quien haya sido nombrado no fue el mandante, sino su apoderado (mandatario o comitente). Esa es la otra manera de ratificar la actuación del mandatario para el asunto en comento.

 

Asumiendo entonces que la irregularidad en discusión se puede subsanar con posterioridad al nombramiento en el cargo, lo lógico es requerir al mandante para que ratifique expresamente y por escrito la actuación (no autorizada) de su mandatario en la reunión de la asamblea general, aceptando personalmente el cargo que le fue deferido.

 

Lo dicho, en cuanto al análisis de la situación desde el punto de vista del contrato de mandato. Ahora, con respecto a las posibles limitaciones que la asamblea general hubiera impuesto para la conformación del comité.

 

Sabiendo que los comités ad hoc (esto es, conformados especialmente para un fin de terminado, o pensados para una situación particular y concreta) no están regulados en la ley de propiedad horizontal (ni por el Código de Comercio, si buscamos la analogía legal), se debe entender, primero que todo, que no son órganos de gobierno (como sí lo es el consejo de administración), o con una función de creación legal (como sí lo es el comité de convivencia).

 

Si dichos comités tampoco han sido creados por los mismos estatutos (lo cual le daría la connotación de ente de carácter habitual o permanente), ello quiere decir que la asamblea es libre de promoverlos, convocarlos y de elegirlos, para lo cual es dicha asamblea quien debe, ex ante (con antelación), fijar su finalidad u objeto, y demás condiciones para su participación (lo cual incluye, por supuesto, establecer limitantes como la restricción de familiares o situaciones afines).

 

De otra parte, debe entenderse que la finalidad última de los órganos colegiados en un ente asociativo (como lo es, tanto una sociedad comercial como un sindicato, una copropiedad o cualquier otra entidad sin ánimo de lucro) es permitir la participación igualitaria, equitativa y democrática de todos los asociados en pro de asegurar la continuidad exitosa del ente asociativo (mejorando la convivencia y calidad de vida, aprovechando las competencias de sus integrantes, desarrollando nuevas capacidades tanto individuales como colectivas, y promoviendo la legitimidad del mecanismo de participación) en redunda del bienestar individual de todos y cada uno de sus miembros, como resultado de la sinergia producto del esfuerzo asociativo.

 

Por consiguiente, mal puede decirse que la ley (tanto la especial, de propiedad horizontal, como en general la ley civil, o la misma Carta Política) prohíban la conformación o participación activa de los asociados en la vida comunitaria, a través de los comités como mecanismos de participación.

 

Pregunta No. 4. En el edificio hay varios comités como de obras, por ejemplo, aparte del Consejo administración, el comité de convivencia. ¿Personas que están en un comité pueden hacer parte también de otro? Por ejemplo, el mismo de convivencia puede estar en el de obras, con los otros comités o en el Consejo administración; eso no está definido en el reglamento de propiedad horizontal y en el manual de convivencia del edificio, pero si por le hice hay algo que diga que se puede o no se puede.

 

Para responder a esta pregunta, aparte de lo ya anticipado en la respuesta a la pregunta precedente, me permito hacer las siguientes precisiones.

 

En derecho, las restricciones a las cuales se hace referencia se definen como régimen de inhabilidades o de incompatibilidades, las cuales han sido establecidas para los cargos públicos. En ese orden, las inhabilidades son restricciones fijadas por el constituyente o por el legislador para limitar el derecho de acceso a cargos o funciones públicas; siendo un requisito negativo para acceder a la función pública, los cuales buscan rodear de condiciones de transparencia, imparcialidad, igualdad y moralidad el acceso y la permanencia en el servicio público, de tal suerte que las decisiones públicas sean objetivas y tengan como resultado el adecuado cumplimiento de los fines del Estado que asegure la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo (Corte Constitucional, Sentencia C – 380 de 1997, agosto 19, M.P.: Herrera, H.; C – 200 de 2001, febrero 21, M.P.: Montealegre, E.; y C – 1212 de 2001, noviembre 21, M.P.: Araujo, J.).

 

A su vez, la incompatibilidad es la imposibilidad jurídica de coexistencia de dos actividades, que conllevan a la imposición de sanciones que en su forma más estricta obligan a la separación del empleo público que se viene desempeñando, teniendo como razón de ser primordial preservar la probidad del servidor público en el ejercicio de su cargo, al impedirle ejercer simultáneamente actividades o empleos que eventualmente puedan llegar a entorpecer el desarrollo y buena marcha de la gestión pública; y en el caso de los cargos de elección popular, evitar que el cargo se utilice para favorecer intereses propios o de terceros, en desmedro del interés general y de los principios que rigen la función pública (C – 349 de 1994, agosto 4, M.P.. Hernández, J.; y C – 426 de 1996, septiembre 12, M.P.: Herrera, H.).

 

Aclarado lo expuesto, vemos que para el caso en consulta (en la esfera del derecho privado), ni la ley especial (ley de propiedad horizontal), ni la ley general prohíben que los miembros de un cuerpo colegiado de este tipo de entes asociativos, puedan pertenecer simultáneamente a varios órganos.

 

Por ejemplo, la Ley 675 de 2001, define las funciones (para lo que aquí nos incumbe) y quienes pueden ser miembros tanto del consejo de administración (3 o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados, Art. 53, Ibid.), como del comité de convivencia (frente a quienes la ley no exige que sean propietarios, y ni siquiera exige que sean residentes).

 

En ninguna parte, la Ley 675 de 2001, indica (o da a entender) que exista incompatibilidad o inhabilidad para ser miembros de dos órganos colegiados de la misma persona jurídica (de manera concreta, del consejo de administración y del comité de convivencia), como sí tampoco lo hace, curiosamente, al establecer la relación entre el administrador y el consejo de administración.

 

Me explico: el Art. 50 de la Ley 675 de 2001 indica que el administrador será designado por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos casos en que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano. Pero jamás prohíbe que el administrador sea miembro del ente colegiado (consejo de administración). Y con respecto al comité de convivencia, ocurre esencialmente lo mismo: El Parágrafo 1º del Art. 58 Ibid., prescribe que es la asamblea general quien nombra los miembros del comité de convivencia. Y el Art. 38 Ibid., reitera la facultad de la asamblea general para nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia, aclarando que la asamblea general podrá delegar en el consejo de administración, la facultad de nombrar y remover a dichos miembros (Parágrafo Único, Art. 58 Ibid.). Lo que no quiere decir que el consejo de administración tenga la facultad de nombrarlos, motu proprio, sino que, de hacerlo, lo hace por delegación expresa de la asamblea general, la cual debe ser conferida por esta última en reunión (ordinaria o extraordinaria) de asamblea, para que sea obligante el resultado de ese acto de delegación.

 

Lo que pasa es que, por practicidad, y con el interés de garantizar la participación democrática de la mayor parte de asociados, así como la independencia y transparencia en las decisiones, lo lógico es que todos los entes y órganos de gobierno (administrador, consejo de administración, revisor fiscal, comité de convivencia) estén conformados por personas diferentes, idóneas (esto es, competentes) para ejercer con imparcialidad, honestidad, transparencia y efectividad (eficiencia y eficacia) sus funciones.

 

En ese orden, si la ley de propiedad horizontal (de aplicación especial para este régimen, según su Art. 1º), no consagra restricciones a lo expuesto, y mucho menos un régimen de inhabilidades o incompatibilidades, mal haría la asamblea general (mucho menos, el consejo de administración), en imponer restricciones para la participación simultánea en varios órganos colegiados, y mucho menos, con respecto a comités ad hoc, que no tienen capacidad real y efectiva de decisión (como sí la tienen, en lo pertinente, el consejo de administración y, ante todo, el administrador), en temas para los cuales se requiere la participación más activa posible, para lograr la finalidad del comité, conforme a las competencias (capacidad de una persona para desempeñar, en diferentes contextos y con base en los requerimientos de calidad y resultados esperados en el sector, las funciones inherentes a un cargo o empleo; capacidad que está determinada por los conocimientos, destrezas, habilidades, valores, actitudes y aptitudes que debe poseer y demostrar la persona) particulares y específicas de los miembros elegidos.

 

Aquí conviene acotar la existencia, en derecho societario, de un régimen de conflicto de intereses, previsto por el Art. 23 de la Ley 222 de 1995, frente a los administradores (lo cual incluye al administrador de la sociedad, así como a los miembros de las juntas directivas). Reza dicha norma que los administradores deben obrar de buena fe, con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Sus actuaciones se cumplirán en interés de la sociedad, teniendo en cuenta los intereses de sus asociados, debiendo, en el cumplimiento de su función, abstenerse de participar por sí o por interpuesta persona en interés personal o de terceros, en actividades que impliquen competencia con la sociedad o en actos respecto de los cuales exista conflicto de intereses, salvo autorización expresa de la junta de socios o asamblea general de accionistas. En estos casos, el administrador suministrará al órgano social correspondiente toda la información que sea relevante para la toma de la decisión. De la respectiva determinación deberá excluirse el voto del administrador, si fuere socio. En todo caso, la autorización de la junta de socios o de la asamblea general de accionistas solo podrá otorgarse cuando el acto no perjudique los intereses de la sociedad (Núm. 7º, Art. 23 Ibid.).

 

Esta norma, no puede aplicar al régimen de propiedad horizontal (que no la consagra de forma especial o por reenvío), ni por analogía, ya que ésta no puede aplicar en forma restrictiva o prohibitiva, pero sí sirve como directriz para actuar en determinadas situaciones. También sirve para poner de presente que tales eventos no se pueden enmarcar en causales de inhabilidad o incompatibilidad, que afectan la capacidad de una persona para ejercer un cargo, no para tomar una determinada decisión.

 

Pregunta No. 5. Las personas de una misma copropiedad por ejemplo padre hijo o hermanos o simplemente una persona que vivía en el mismo apartamento dos personas que viven el mismo apartamento pueden participar en un mismo comité por ejemplo un padre ese presidente es principal en el Consejo administración y el hijo es suplente de otra persona en el Consejo, pero son de la misma copropiedad o si son de diferentes apartamentos no hay problema que tengan grado de consanguinidad.

 

Habiendo anticipado plenamente la respuesta a esta nueva pregunta, en mi pronunciamiento inmediatamente precedente, debo complementar con lo siguiente:

 

Ya está claro que al no existir un régimen de inhabilidades (por ejemplo, por lazos de consanguinidad o afinidad), no es procedente excluir a una persona de ser nombrado miembro de un órgano colegiado (consejo de administración, comité de convivencia) o de un comité ad hoc. Por supuesto, esta situación puede ser llegada a considerar inconveniente (y si ese argumento tiene aceptación por la asamblea general, para establecer una restricción exclusivamente para ser parte de algún comité diferente del consejo de administración y comité de convivencia; o más aún, para no querer la participación de personas específicas por ese motivo, conduciendo a que no se logre una votación mayoritaria por un candidato específico), y ello puede ser válido, pero en sí mismo, el vínculo de consanguinidad entre un propietario y un familiar suyo (sea a su vez, propietario o residente), no es razón para impedir que pueda postularse como candidato (quedando ya a criterio de los miembros de la asamblea, votar favorable o desfavorablemente frente a su postulación, que es otro asunto).

 

Lo que sí es necesario precisar, es que una persona puede postularse (y postular a un familiar suyo, copropietario o residente, como su suplente personal) para ser nombrado como miembro del consejo de administración, pero en representación de su propio inmueble privado, pues la ley sí es muy clara en exigir que para ser miembro del consejo de administración se requiere ser propietario de bienes privados en la copropiedad. Y eso puede conducir a que, por ejemplo, una persona que posea dos inmuebles (dos apartamentos, o un apartamento y un parqueadero, que son bienes privados jurídicamente independientes, sin consideración a su destinación) pueda postularse como propietario de cualquiera de esos dos inmuebles.

 

O (poniendo otra situación interesante sobre el tapete) que dos personas, que son al mismo tiempo copropietarios (es decir, condueños) de dos inmuebles (dos apartamentos, o un apartamento y un parqueadero), se postulen cada uno independientemente, alegando la condición de propietarios, de cada uno de dichos inmuebles.

 

Pregunta 6. ¿Personas del grado de consanguinidad pueden participar en los diferentes comités del edificio? Por ejemplo, el papá está en el Consejo administración y el hijo está en el comité de convivencia, o en algún otro comité que generé que se tengan el edificio. Eso no está definido en el reglamento de propiedad horizontal del edificio, ni en el manual de convivencia y puede ser que vivan en el mismo apartamento o no.

 

La respuesta a esta pregunta es la misma indicada en la respuesta inmediatamente anterior. Si la ley de propiedad horizontal (que en este punto, se impone frente a los estatutos), no consagra un régimen de inhabilidades e incompatibilidades, mal puede aducirse que la existencia de un vínculo de consanguinidad o de afinidad (esposos, compañeros permanentes) impida que una persona pueda postularse al consejo de administración, al comité de convivencia o a cualquier comité ad hoc, más allá de la única limitación existente frente a los miembros del consejo de administración, cual es ser propietario o delegado (mandatario) del propietario al momento de su designación.

 

El criterio para seleccionar a una persona como miembro de un comité ad hoc, debe ser su idoneidad y probidad para desempeñar el cargo (que, además, es de mero carácter consultivo, pues carece de las facultades de decisión que por ley están estrictamente reservadas al administrador y al consejo de administración). Y la conveniencia o inconveniencia de permitir la participación simultánea de familiares en dos o más cuerpos colegiados, frente a una persona particular y específica, es un tema de reflexión personal de cada uno de los votantes en asamblea general, pero no impedimento legal para impedirle participar (inhabilidad) o para excluirle del ejercicio de dos cargos simultáneos (incompatibilidad o inhabilidad sobreviniente), máxime cuando en muchas copropiedades (por la misma dinámica que motiva la adquisición del derecho de propiedad), se de la situación de que una persona sea propietario de varios inmuebles (con destinación residencial o comercial, o la una o la otra para los distintos inmuebles), o que varios grupos familiares se establezcan en un mismo edificio o conjunto por situaciones de arraigo y conveniencia carentes de mérito para impedirles el ejercicio democrático y participación de su derecho constitucional a la asociación.

 

Pregunta 7. Si una persona está en el consejo de administración y no puede asistir, ¿puede ir la esposa o el esposo? Y lo mismo, en la asamblea general, ¿puede ir el esposo o la esposa? y en la asamblea es diferente cuando va sin el propietario o en el Consejo administración se pone en la lista como principal suplente uno de los esposos, pero se le presenta algo en la casa y va la pareja a representarlo en esa oportunidad; ¿eso es posible o sólo puede ser el suplente que está inscrito?

 

Para responder individualmente a esa casuística:

 

Si una persona ha sido designada (y posesionada en el cargo) como miembro del consejo de administración, y no puede asistir a una sesión del órgano colegiado, le debe reemplazar su suplente personal o numérico. Si el familiar (esposa o esposo) no son suplentes (personal o numérico) de la misma lista o plancha en virtud de la cual fue elegido el respectivo miembro del consejo, no puede actuar como consejero suplente.

 

Si un propietario no puede asistir personalmente a la asamblea general (que como antes indiqué, es un órgano compuesto por el conjunto de propietarios de bienes privados, reunidos con el quorum y demás requisitos estatutarios y de ley), esa persona puede delegar mandato representativo (poder) a otra persona, que puede ser su familiar o no, y quien actúa como su delegado o mandatario especial para el efecto. Si la persona que comparece en nombre y representación del propietario ausente es su esposa, por supuesto que puede asistir, deliberar y votar, pero en calidad de delegada (mandataria) del propietario aludido. Todo lo anterior, en virtud de poder que debería ser conferido por escrito en forma previa a la asamblea, pero que puede ser otorgado de manera oral en la misma sesión, o incluso ser ratificado por escrito con posterioridad a la realización de la referida asamblea general. De no ser así, en todo caso, el familiar, si es a la vez residente, puede participar en la asamblea, pero sin derecho a voto, precisamente por su condición de residente, pues los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, Sentencia C – 318 de 2002, mayo 2, M.P.: Beltrán, A.).

 

Pregunta 8. En el consejo de administración del edificio hay cinco personas principales y cinco suplentes. ¿Con cuánto es lo mínimo para tomar decisiones, tenemos entendido que con tres personas ya se puede hacer una reunión y se puede tomar decisiones, pero está el comentario de algunos copropietarios que tiene que estar citados los suplentes para poder tomar decisiones que tiene que citarse a todos?

 

La ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) es normativa especial, que se impone por encima del reglamento de copropiedad en aquellas disposiciones en virtud de las cuales no permita regular algo distinto en el reglamento. En ese orden, su Art. 54 prescribe que el consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y con los votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quorum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad. Y también ordena que el consejo deberá estar conformado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.

 

En la práctica, ello quiere decir que, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quorum deliberatorio y decisorio superior al fijado por la misma ley (es decir, la mayoría absoluta de los miembros presentes en la sesión), teniendo en mente su conformación por cinco (5) miembros, el quorum deliberatorio y decisorio es de tres (3) personas, quienes, en ese escenario límite, deben votar afirmativamente.

 

O sea, si solo se reúnen tres (3) miembros, hay quorum deliberatorio, pero si la votación es afirmativa solamente por dos (2) votos, no hay quorum decisorio.  

 

Aprovecho para aclarar que quorum, en su sentido general, es el número de individuos necesario para que un cuerpo deliberante tome ciertos acuerdos, así como la proporción de votos favorables para que haya acuerdo (RAE). En derecho societario, el quorum deliberatorio se refiere al número mínimo de asociados, o cuotas sociales o acciones presentes, según el tipo de sociedad, para realizar la reunión, deliberando (es decir, discutiendo) en interés de todos. Y el quorum decisorio o mayoría decisoria, hace relación al número de votos requerido por los estatutos o por la ley para adoptar una decisión, que sea vinculante en el orden interno y externo de la sociedad.

 

Con respecto a la inquietud sobre si deben haber sido citados todos los principales y suplentes, como ya lo mencioné anteriormente, ello es lo procedente y conveniente (justamente, para asegurar que el suplente pueda reemplazar válidamente al principal en la sesión). Pero, el hecho de no haberlos citado a todos, o que todos los convocados (tanto principales como suplentes) no hayan asistido, no le resta validez a la decisión que voten los asistentes, teniendo en cuenta el quorum deliberatorio y decisorio que arriba enuncié.

 

En consecuencia, el no haber citado a todos los miembros del consejo (tanto principales como suplentes), no es causal de nulidad de la decisión tomada por el consejo de administración, instalado en sesión.

 

Pregunta 9. ¿Y qué se debe hacer porque dos miembros del Consejo un Principal y un suplente se fueron del edificio entonces si es necesario hacer una asamblea para elegir una persona o simplemente en los suplentes pasa nada a ocupar el puesto y principales?

 

Lo primero que aquí hay que distinguir es si los dos miembros del consejo de administración dejaron de ser residentes (asunto que no tiene trascendencia frente a su nombramiento, pues la ley de propiedad horizontal lo que exige es que sean propietarios, o delegados, es decir, mandatarios o apoderados, de los propietarios), o de ser propietarios (condición que sí afectaría el ejercicio de su cargo, pues al dejar de ostentar la condición de propietarios, no están habilitados para continuar formando parte de este órgano colegiado). En el último evento, además, hay que analizar si el miembro del consejo fue elegido en su propio nombre (como propietario, calidad que debía ostentar como prerrequisito para ser nombrado) o como apoderado de otro propietario (caso en el cual, si el miembro del consejo deja de residir, o de ser propietario, esa circunstancia es intrascendente, pues la condición de propietario de su mandante o comitente, es la que importa para efectos de determinar su habilidad o inhabilidad para continuar en el ejercicio del cargo).

 

Lo segundo, es que ante la falta de uno o de varios miembros del consejo de administración, por supuesto, lo lógico es convocar a una asamblea general para suplir las vacantes, pero mientras los cargos ausentes (un principal y un suplente, desconociendo si el suplente ausente había sido designado para reemplazar al principal, igualmente ausente, por causas sobrevinientes), puedan ser reemplazados por sus respectivos suplentes (personales o numéricos), o que ante la imposibilidad de hacerlo, no se afecte el quorum deliberatorio o decisorio que expliqué en respuesta precedente, convocar una nueva asamblea para suplir esos cargos no es un asunto urgente.

 

No sobra aclarar que la dimisión de esas dos personas, que se hace efectiva cuando su renuncia es recibida por el consejo de administración (no aceptada por dicho órgano, pues la renuncia es un acto unilateral de una parte y no requiere de aprobación del ente directivo), no impide (y mucho menos, genera nulidad) la toma de decisiones del órgano colegiado, siempre y cuando se surtan éstas con el quorum deliberatorio y decisorio correspondiente.

Nótese que la temática común gira alrededor del contrato de mandato, concretamente, del mandato representativo. Por ello me pareció muy interesante plantear las explicaciones de esta manera, para abordar el tema práctica y casuísticamente. 

Hasta una nueva oportunidad,

Camilo García Sarmiento