Coronavirus COVID 19 y nuevo Decreto sobre arrendamientos (2): entrega anticipada de locales comerciales y derecho a la renovación del contrato de arrendamiento

Publicado por: Camilo García Sarmiento

En el evento de requerir asesoría al respecto para un caso específico, estoy disponible en mi sitio web enfasislegal.webnode.com.co o escribirme a mi email: enfasislegal@gmail.com

Hola a todos:

Como había anunciado previamente, mediante el Decreto Legislativo 579 de 2020, el Presidente de la República había promulgado nuevas reglas en materia de arrendamientos, atendiendo la crisis que estamos experimentando como resultado de la pandemia del COVID 19.

En mi publicación anterior, había hecho los comentarios de rigor sobre el tema, concentrándome en el arrendamiento habitacional, por cuanto la expedición de ese Decreto Legislativo había sido planeada teniendo en cuenta muy especialmente ese interés.

Y, como igualmente señalé en mi publicación anterior, el Art. 6º del referido Decreto Legislativo, aplicó de manera extensiva lo dicho en los Arts. 1º a 5º, a los contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil y el Código de Comercio celebrados sobre inmuebles de destinación comercial en los cuales el arrendatario sea una persona natural, o una micro, pequeña o mediana empresa, conforme a los nuevos criterios de clasificación que igualmente expliqué en otra publicación precedente (ésta, relativa a la importancia de dicha clasificación sobre las medidas tomadas en materia de seguridad social), a las cuales remito.

Pues bien, sabiendo que hay un nuevo interés en los arrendatarios, en cuanto a discutir temas como el reajuste al canon de arrendamiento (Art. 2º, Decreto Legislativo 579 de 2020), al pago de los cánones (Art. 3º, Ibíd.), y a la prórroga de los contratos, incluyendo la duda sobre la determinación del inicio del contrato de arriendo (Art. 4º y 5º), conviene explicar una situación muy particular, relacionada con el efecto que tienen estas normas frente al derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial, definido puntualmente por el Código de Comercio.

Recordemos que el Código de Comercio contiene unas puntuales previsiones relativas al arrendamiento de locales comerciales, enfocadas específicamente al derecho de renovación del contrato por parte del propietario de un establecimiento de comercio (Arts. 515 a 524). A continuación, las explico:

• El Art. 515 C. de Co., define el establecimiento de comercio, como un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, aclarando que una misma persona (natural o jurídica) podrá tener varios establecimientos de comercio, y a su vez, un solo establecimiento de ocmercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales. 
• De inmediato, el Art. 516 C. de Co., indica que salvo estipulación en contrato (es decir, acuerdo entre las partes que se quieran, por ejemplo, transferir o ceder derechos sobre el establecimiento de comercio), se entiende que forma parte de un establecimiento de comercio: sus signos distintivos (enseña, nombre comercial, marca de producto o servicios), los derechos del empresario sobre elementos de propiedad intelectual (invenciones u otras creaciones industriales o artísticas) que se utilicen en las actividades del establecimiento; las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y demás valores similares; el mobiliario y las instalaciones; el derecho a impedir la desviación de la clientela y la protección de la fama comercial (good will), y para lo que aquí interesa: los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho de arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnización que, conforme a la ley, tenga el arrendatario.
• Luego, el Art. 517 C. de Co., establece que siempre que haya de procederse a la enajenación forzada (remate judicial) de un establecimiento de comercio se preferirá la que se realice en bloque o en su estado de unidad económica. si no pudiere hacerse en tal forma, se efectuará la enajenación separada de sus distintos elementos. Lo mismo, tratándose de liquidaciones de sociedades propietarias de establecimientos de comercio y de particiones de establecimientos de que varias personas sean condueñas (procesos divisorios).
• Nuevamente, para lo que nos interesa, debo aclarar de entrada que una cosa es el establecimiento de comercio, y otra bien diferente, un local comercial. Un establecimiento de comercio puede ser virtual (un sitio web), y como verán más adelante, el uso y goce del lugar donde funcione físicamente el establecimiento (una oficina, bodega, local, casa de familia, etc.), puede darse a título de propietario (dueño del lugar), o de algún título de mera tenencia, bien sea comodato (préstamo de uso gratuito) o lo más usual, de arrendamiento.

Ahora, llegando a lo que nos ocupa en este post, vamos a hablar del derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, ahora sí, de locales comerciales: 

• Según el Art. 518 C. de Co., el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos (2) años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en tres casos: 1) cuando el arrendatario haya incumplido el contrato (nota: la norma no distingue, habla de cualquier tipo de incumplimiento, y de eso se pegan los arrendadores para dar por terminado el contrato); 2) cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario (otro tema sobre lo cual se ha discutido mucho en las Cortes), y 3) cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado por obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. 
• El Art. 519 C. de Co., explica que las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidiran por el procedimiento verbal (de aquella época, el C.P.C.), con intervención de peritos.
• Sigue el Art. 520 C. de Co., ordenando que en los casos previstos por los Núm. 2 y 3 del Art. 518 (a saber: cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario; y cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado por obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva), el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial, exceptúandose de ello los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.
• Con los anteriores prolegómenos, el Art. 521 explica en qué consiste el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento para el caso del Núm. 3º del Art. 518 (reconstrucción, reparación esencial, demolición del inmueble), indicando que el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. Para ello, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta (30) días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antiguedad.
• El Art. 522 C. de Co., indica que si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. En la estimación de dichos perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. 
• Luego, el Art. 523 C. de Co., establece que el arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. Pudiendo el arrendatario subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación. La cesión del contrato será válida cuanto la autorice el arrendador (o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio).
• Por último, el Art. 524 C. de Co., claramente advierte que contra las normas previstas en los Arts. 518 a 523, inclusive, no producirá efecto ninguna estipulación de las partes. Es decir, actúa el legislador con fuerza de norma imperativa, lo cual impide algún convenio al respecto.

Nótese que todas estas normas están diseñadas para proteger al arrendatario, en el caso de que el arrendador decida dar por terminado el contrato de arriendo. Eso ocurre cuando hay una controversia sobre el valor del canon mensual (normalmente, el arrendatario paga menos de lo que el arrendatario hubiera querido, y no llegan a un acuerdo directo sobre el incremento de la renta, bien sea al precio base, o a sus incrementos anuales).

Al respecto, por los arrendatarios siempre surge el interés de exigir su derecho a la renovación del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones del contrato actual, esto es, impidiendo renegociar muy especialmente los temas atinentes a la duración del contrato (un año, dos años), y al valor del canon mensual de arrendamiento.

Frente a ello, se encuentra que si bien es cierto que al tenor del Art. 518 C. de Co., “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo”,[1] también lo es (Art. 519 C. de Co.) que “las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos.”[2] Al respecto, la doctrina y jurisprudencia claramente dicen:

·         “Dentro del ámbito referido y de manera específica, es decir, como una de las formas de protección a la empresa, en el Código de Comercio se encuentra regulado el arrendamiento de los inmuebles ocupados por un establecimiento comercial. Estas normas, que solo regulan algunas de las eventualidades del referido contrato de arrendamiento, proporcionan un marco de garantía del arrendatario que en un inmueble determinado pretende adelantar su labor comercial.

La primera de las salvaguardias consiste en el derecho a la renovación automática del contrato de arrendamiento (artículo 518 del Código de Comercio) a favor del empresario – arrendatario que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento por un término mínimo de dos (02) años. Se excluyen de tal hipótesis tres (03) casos entre los cuales se encuentra la reconstrucción o reparación del inmueble. Las diferencias que surjan de la renovación, de acuerdo al artículo 519, “se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos”. Frente a este primer evento surge, entonces, una pregunta: ¿ante el conflicto presentado sobre los términos de renovación del contrato, el arrendamiento queda suspendido o expira (C.C., art. 2008), o el mismo se entiende que debe continuar su curso hasta que se emita el pronunciamiento judicial respectivo? La respuesta, de acuerdo a la mencionada protección de la que es titular la empresa, debe ser que el contrato continua vigente y en ejecución hasta que se dé solución al conflicto”.[3] (Los subrayados son míos)

·         “2.2. De la regulación legal del contrato de arrendamiento de locales comerciales, surgen en conjunto, como características sobresalientes las siguientes:

2.2.1. El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho éste respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su Sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971 (…), que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es “uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización dela cosa arrendada.””[4]

·         “En sentencia del 29 de septiembre de 1975 esta Sala, al proveer en relación con un caso similar al presente, expresó lo que enseguida se transcribe:

“1. El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de locales ocupados por establecimientos comerciales consagrado por el artículo 518 del C. de Co., no quiere decir, como reiteradamente lo ha venido enseñando la jurisprudencia, que sea el antiguo contrato el que deba conservar su vigencia, porque la renovación no es lo mismo que la congelación del arrendamiento.

El anterior entendimiento del asunto, expuesto incluso por la Comisión Redactora del Proyecto de Código de Comercio de 1958 presentado por el Gobierno a la consideración del Congreso, donde por vez primera se mencionó ese derecho, ese entendimiento, dícese de nuevo, tiene su razón de ser en atención a lo dispuesto en el artículo 519 del C. de Co.: en efecto, esta norma carecería de justificación si se pensara que el derecho establecido en el artículo 518 no es otro que la facultad del locatario para mantener el statu quo proveniente de la relación contractual inicialmente convenida con el arrendador.

2. Prescribe el citado artículo 519: “Las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.”

De acuerdo con este precepto, cualquiera de las dos partes, arrendador o arrendatario, está legitimada para acudir al juez en procura de un pronunciamiento que dirima las diferencias que de la renovación del contrato puedan surgir.

El artículo, por fuera de ordenar que las discrepancias provenientes de la renovación del contrato sean zanjadas judicialmente, indica que el proceso a seguir en tal caso es verbal y que en él deben intervenir peritos.”[5]

·         “Como ya se advirtió, radica el meollo del asunto en la eficacia o no de la cláusula contractual relativa al incremento del canon del local comercial, cuando han pasado dos años de ocupación del inmueble por parte del inquilino con un mismo establecimiento de comercio, es decir, cuando éste ha adquirido el derecho a la renovación conforme a la preceptiva del art. 518 del Estatuto Mercantil.

Pues bien, la cláusula que sobre incremento anual de canon hayan pactado los contratantes surte toda eficacia, conforme al mandato del art. 1602 del C. Civil aplicable en el ámbito mercantil por virtud de la remisión hecha por el art. 822 del C. de Comercio, mientras no se cumplan las condiciones para que el inquilino adquiera el derecho a la renovación, esto es mientras no se cumplan los dos años de haber ocupado el local con un mismo establecimiento de comercio, pues a partir de entonces resulta imperiosa la aplicación de las disposiciones sobre arrendamiento de locales comerciales, perdiendo así fuerza obligatoria esa Ley que para los contratantes constituía la aludida cláusula contractual. No de otra manera se entiende lo preceptuado por el art. 524 del C. de Comercio: “Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523 inclusive, no producirá efecto ninguno estipulación de las partes” (subraya del Despacho), disposición que debe concordarse con el canon 897 del mismo Estatuto que reza: “Cuando en este Código se expresa que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial” (Resalto del Despacho).

La claridad de las normas transcritas releva de cualquier interpretación para concluir que un acuerdo como el consignado bajo la cláusula tercera del contrato celebrado por las partes litigantes, en este caso, se torna absolutamente ineficaz desde el momento en que el inquilino adquiere el derecho a la renovación del contrato, pues que a partir de allí la regulación legal es obligatoria, no suplementaria de la voluntad de los contratantes, y el art. 519 del C. de Comercio remite al proceso verbal con intervención de peritos las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento. Sobre el punto y en providencia calendada el 28 de agosto de 1981, así se pronunció el Honorable Tribunal Superior de Medellín:

“(…).

Ocurre que el C. de Co., teniendo en cuenta el interés público o social que conlleva la actividad comercial, específicamente, la que se realiza en los establecimientos de comercio, intermediación de bienes y servicios entre propietarios, empresarios o productores y consumidores o usuarios, reglamenta en forma imperativa, en mandatos con fuerza de orden público, todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento de los comerciales, tratando de conciliar en lo posible los intereses de los dueños de tales bienes y los de los comerciantes que los ocupan para desarrollar sus negocios, en forma y manera que el comercio no se vea perjudicado o frustrado por el simple capricho de los propietarios. Y estos desconocidos en su derecho de propiedad.

Por lo anterior, determina la prórroga (sic) [entiéndase, renovación, al tenor literal del Art. 518 C. de Co.] del contrato de arrendamiento de locales comerciales cuando sus arrendatarios lleven no menos de dos años en su ocupación, permitiéndole a los dueños propiciar el aumento del precio de tenencia, en todo de acuerdo con los arrendatarios. Pero si este convenio no puede lograrse, se dispuso en el artículo 519 del C. de Co., que los contratantes acudirán a la jurisdicción común, para que el Juez con la intervención de peritos, previo procedimiento verbal, regule y determine el nuevo precio o canon de arrendamiento (…).”[6]

(…).

Conviene, sin embargo, precisar que son diferentes los conceptos de renovación y prórroga, ésta última supone el mantenimiento de las condiciones inicialmente pactadas, al paso que la renovación es el derecho concedido al arrendatario que cumple las exigencias del art. 518 del C. de Co., a continuar ocupando el local, pero no necesariamente en igualdad de condiciones, el contrato puede ser modificado por acuerdo de las partes y si no se logra éste, a través de un proceso verbal con intervención de peritos.

La prórroga, entonces, tratándose de contratos de arrendamiento sobre locales comerciales, resulta incompatible con el derecho a la renovación. Por eso a partir del momento en que se tiene derecho a ésta, cualquiera de las partes contratantes puede acudir al trámite legalmente previsto para dirimir las diferencias, no puede entenderse que el contrato continúe prorrogándose. Los únicos eventos en que habiendo ocupado no menos de dos años consecutivos el local con un mismo establecimiento de comercio, el contrato se prorroga son cuando dándose las situaciones previstas en los numerales 2º y 3º del art. 518 del C. de Co., el propietario arrendador no desahucia al inquilino, al menos con seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Ahí sí y no empiece a la impropiedad en que incurre el art. 520 del C. de Co., citado, el contrato se prorroga (se mantienen los términos y condiciones).”[7]

·         “2. Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que [el derecho a la renovación del Art. 518 C. de Co.], además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador, y por ente, no puede ser exigido por éste sino por aquel.

En efecto, ya que con ese mecanismo se pretender preservar la estabilidad del negocio y, de esa manera, el crecimiento económico, el empleo y la creación de riqueza, es palmario que no se prohíja con él la actividad del arrendador, sino el interés del arrendatario, en tanto con su esfuerzo hace un importante aporte a la sociedad y colabora a la satisfacción de los fines del Estado. Consecuentemente, puesto que se procura amparar el interés general, de rango superior, así como aquél elemento inmaterial creado por el empresario, ningún sentido tiene conceder ese privilegio a quien arrienda el inmueble, mientras, en contraste, se observa como resulta de supremo valor la salvaguarda de la estabilidad empresarial del arrendatario, la que en últimas redunda en beneficio del bien común aunque de entrada genere utilidad principalmente a éste.

Mas, es claro que la tantas veces mencionada atribución no es absoluta (sentencia del 31 de octubre de 1994, proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem., el cual expresamente consagra cómo: “las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos.”

En ese orden, al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.

(…).

De esta manera, puesto que como consecuencia de la solicitud de renovación realizada por el empresario surge para los contratantes la atribución de debatir las condiciones en que habrá de continuarse la tenencia del inmueble, según atrás se expuso, emerge también la posibilidad de intervención judicial para la resolución del litigio creado por el desacuerdo en punto de esas estipulaciones, conforme dispone el artículo 519 del estatuto de los comerciantes; pero, no se trata de una carga específica de alguna de ellas, sino de la potestad con que cuentan para asistir ante el juzgador a fin de obtener que se dirima la controversia; de suerte que no existiendo ésta debido a que el arrendatario no hace uso de la renovación o porque llegaron a acuerdo los interesados, o si, a pesar de su existencia, no es deseo de ellos ejercitarla, nada puede constreñir a su uso.

A esa conclusión se arriba también con cimiento en la redacción de la norma, puesto que la opción del procedimiento verbal emerge únicamente en “(…) presencia de diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato (…)”. Esa posibilidad emana, entonces, bajo dos condiciones simultáneas: a) el ejercicio del derecho de renovación por el arrendatario y, b) la existencia de diferencias entre las partes a propósito de esa eventual modificación contractual; por consiguiente, la carencia de ejercicio de aquella facultad por parte del empresario impide el nacimiento del derecho del arrendador, al igual que lo obstaculiza la falta de las mencionadas discrepancias. De esta forma, la renovación es un antecedente lógico de la oportunidad de debatir, a tal grado que no surge ésta sin aquélla.

Expresado con otras palabras, la alternativa de discutir ante el juez las diferencias suscitadas, de conformidad con el artículo 519 del Código de Comercio, supone necesariamente la presencia de los desacuerdos así como del ejercicio de la renovación por parte del arrendatario, sin el cual no habría lugar a las divergencias, ni, por tanto, a la posibilidad de pedir a la jurisdicción el despliegue de su actividad.”[8] Los subrayados son míos)

·         “Entonces, conforme a la primera norma en cita, el inquilino de un bien destinado para actividades de comercio y que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua, tiene derecho a que se le prefiera para continuar utilizando el bien ya acreditado, más no en las mismas condiciones necesariamente, puesto que según esta disposición el legislador le confiere esa facultad pero asumiendo las posibilidades de variar el plazo y el valor del canon. Ha dicho la Corte Suprema de Justicia, que “Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales a las del precedente, a voluntad de los contratantes (...)”[9] Es decir, según esta norma, para el arrendatario que cumpla la condición del tiempo, se erige el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento que haya terminado, pero como ese derecho no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo en las condiciones de la renovación, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, principalmente respecto del plazo y el valor del canon.

(…)

Por lo demás, pretende la parte actora, que el canon que se regule por este proceso, se tenga en cuenta o se reconozca por la parte demandada desde cuando finalizó o perdió vigencia el contrato que se venía desarrollando cuando se presentó la demanda, lo cual tiene asidero si se observa la literalidad de la misma norma cuando da facultad al juzgador de dirimir “las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento (…)” luego en esas condiciones, su decisión tendrá efectos al vencerse ese período contractual y no simplemente desde la ejecutoria de la sentencia, o sea que tiene efectos retroactivos, lo cual además está imbuido de equidad, pues de otra forma se beneficiaría la parte que retarde el proceso en detrimento de la otra que precisa la renovación de en cuanto al canon. Así ha decidido de antaño el Tribunal Superior de Bogotá, y para el caso se cita la sentencia del 11 de junio de 1985 con ponencia del Magistrado Alfonso Guarín Ariza aplicada a un caso similar y en que se concedió el efecto que se reclama en la apelación, es decir retroactivo.”[10]

Se complementa lo anterior con una explicación sobre el trámite del proceso verbal de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial al que hace referencia el Art. 519 C. de Co., en armonía con los cambios normativos derivados de la expedición del CGP (Ley 1564 de 2012):

Por medio de este proceso se tramitan las diferencias que ocurran respecto de la renovación de contratos de arrendamiento comercial, que pueden ser relativas a los cánones. El trámite de este proceso es verbal (Arts. 368 y ss., CGP). Cualquiera de las partes (arrendador o arrendatario) puede demandar a fin de que el juez determine los elementos que han de sustentar la renovación:

“La demanda, para efectos de la aptitud, debe dar noticia sobre los puntos en los que hubo acuerdo y además informar de los puntos en disputa, indicando la posición de cada parte, a fin de conocer la diferencia, porque si la medida de la tutela jurídica reclamada la determina la demanda y así de contera se determina la competencia del juez, solo conforme a las anteriores pautas se podrá entrar a resolver el conflicto. No sobre anotar que para los eventos de la intervención judicial, la prueba del nuevo contrato se torna compleja, porque de un lado aparecerá la sentencia por la que se definen los extremos conflictivos, y del otro los puntos de acuerdo de las partes.”[11]

Existe consenso general en que la cuantía se determina teniendo el antiguo Núm. 7º del Art. 20 CPC, hoy, Núm. 6º, del Art. 26 CGP (en los procesos de tenencia por arrendamiento, la cuantía se determina por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, que en este caso, son doce meses).[12] Sin embargo, también se ha afirmado que como la cuantía es factor determinante, en este proceso de renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, por no existir regla para el caso y no tener aplicación específica la contemplada en el ordenamiento procesal arriba citado (Núm. 6º del Art. 26, CGP), lo indicado es que el demandante, de conformidad con el criterio general sobre la materia, la fije de conformidad con las pretensiones, es decir, de acuerdo con las cantidades que considere deben fijarse para el nuevo contrato (Núm. 1º del Art. 26 CGP: la cuantía, se determinará por el valor de todas las pretensiones al tiempo de la demanda, sin tomar en cuenta los frutos, intereses, multas o perjuicios reclamados como accesorios que se causen después de su presentación).[13] Si las pretensiones fueren de mayor o menor cuantía, se tramitará mediante proceso verbal pleno (Art. 368 y ss., CGP); si fueren de mínima cuantía (cuanto el proceso verse sobre pretensiones patrimoniales que no excedan el equivalente a 40 SMMLV; Art. 25, CGP), por medio del verbal sumario (Art. 390 y ss., CGP). En cuanto al término para presentar la demanda, “Es bueno advertir que en ningún texto de la ley se exige que la demanda, para los efectos del art. 519 del C. de Co., se formule inmediatamente haya pasado el día en que el contrato debió renovarse o prorrogarse, sin que la parte hubiera atendido el requerimiento para el ajuste respectivo, por lo que en cualquier tiempo, antes de que venza el término que nuevamente ha empezado a correr, podrá presentarse la correspondiente demanda para que se resuelva el reajuste que, antes de la fecha de renovación de la prórroga, se le había propuesto al demandado.”[14]

El arrendatario o el arrendador pueden promover el correspondiente proceso, mediante demanda en la cual se precisen las diferencias presentadas, las razones por las cuales no estuvieron de acuerdo, los puntos de vista de cada uno y las pretensiones respectivas. Deberá demostrar que las diferencias ocurrieron en el momento de la renovación. Como pruebas a su favor, el actor o demandante deberá acreditar la existencia y contenido del contrato anterior que va a ser renovado, demostrar que el arrendatario es empresario – comercial, que el inmueble lo ha ocupado mediante un establecimiento de comercio en forma continua, en los últimos años, etc. El libelo que se presenta debe reunir los requisitos formales de toda demanda, o sea, los contemplados en los Arts. 82 a 84 C.G.P., debiendo anexarse además la prueba documental de que al demandado se le hizo el requerimiento previo a la fecha en que el contrato debía prorrogarse o renovarse.

En cuanto a la intervención de peritos, su número está determinado por el Inc. 2º del Art. 226 C.G.P.: todo dictamen se rendirá por un perito. El juez ha de exigir que el dictamen pericial que debe rendir el perito señale el valor del canon para la fecha de la renovación y no para el día en que se estime se proferirá el fallo. Al respecto:

“En cuanto al significado puramente procesal del art. 519, sea de observar, en primer lugar, que no se advierte la razón para que se sigan criterios diversos al someter a los trámites del proceso verbal las diferencias a que él se refiere, y a los trámites de un proceso distinto, o sea el del art. 2026 del C. de Co., las diferencias que se susciten entre arrendador y arrendatario respecto al canon de arrendamiento, en la hipótesis regulada por el art. 521. En verdad, tratándose de asuntos tan similares, han debido someterse a un mismo tipo de proceso. En segundo lugar, no parece muy técnico que el legislador no simplemente se contente con indicar el tipo de proceso que debe seguirse para definir una determinada materia litigiosa, sino que inclusive fije el medio probatorio que ha de utilizarse para la definición de aquella. Es manifiestamente impropio, pues, que el art. 519 exija perentoriamente que se practique dentro del proceso verbal un dictamen pericial. Así y todo sea ese el medio probatorio más indicado para el caso, lo racional desde el punto de vista de la técnica procesal era dejar en libertad a las partes para elegir la manera de desembarazarse de la carga de la prueba, como ocurre, salvo casos excepcionalísimos que necesidades lógicas imponen, para cualquier otro caso, según principios directrices de nuestros sistemas procesal y probatorio.”[15]

No obstante que el Art. 519 C. de Co., exige la peritación, debe recordarse que es el juez quien decide sobre la admisibilidad y eficacia de esa prueba; por ende, ella no siempre es imperativa, habrá eventos en que el fallador puede obtener un conocimiento de los hechos por otros medios, por ejemplo, cuando la diferencia es el término del contrato o algún aspecto contractual accidental diferente de la destinación del local o el canon de arrendamiento, eventos en los cuales se debe decretar indispensablemente el peritaje. Ahora bien, el dictamen pericial debe ser apreciado por el juez en relación con otras pruebas y valorarse con el criterio de la sana crítica, con lo cual:

·         “Referente al monto del nuevo canon, es importante solicitar que se practique diligencia de inspección judicial; esto con el fin de que tenga efecto plenamente el principio procesal de la “mediación”. Naturalmente, la sentencia que se dicte tendrá como sustento lo observado por el juez, además del avalúo que haga o hagan, según la cuantía, los peritos.”

·         “Presentar una guía orientadora de la actividad de los peritos en este tipo de proceso, sería introducirnos en una casuística de difícil concreción por la extensa gama de posibilidades que presenta su intervención, porque como anteriormente se anotó, las diferencias entre arrendador y arrendatario pueden surgir no solo en el campo de los elementos esenciales del contrato, sino en el de los naturales y accidentales. Sin embargo, vale la pena hacer algunas consideraciones y presentar algunas pautas teóricas que orienten la actividad de los peritos para la fijación del precio arrendaticio, que es el elemento que generalmente origina el conflicto que a su vez da paso al proceso para su composición.

En primer lugar, debe delimitarse el campo de la actividad pericial, que no puede ser otro que el mismo que define la competencia del juez: las diferencias de las partes. De modo que así como el juez, los peritos están ligados a los acuerdos mínimos de las partes. Así por ejemplo, si el arrendador hace una oferta por cien mil pesos, que el arrendatario solo acepta hasta ochenta mil, la actividad de las partes queda circunscrita a dictaminar si el local merece un precio arrendaticio mayor a ochenta mil pero no superior a cien mil pesos.

En segundo término, la labor pericial debe enmarcarse en las circunstancias objetivas del inmueble arrendado: ubicación, área, tipo de construcción, acondicionamiento para la explotación del negocio, etc. En otras palabras, las circunstancias y características del establecimiento de comercio, serían ajenas y no pueden tenerse en cuenta como criterios para el señalamiento del precio arrendaticio, porque las deficiencias o excelencias que éste presente, corresponden a la actividad del comerciante, a su labor positiva o negativa que se debe reflejar en este campo de su propiedad, pero no en el del inmueble arrendado. Esto es, los aspectos de la clientela, de la fama, no contarían como parámetros para la fijación del canon, salvo que ellos derivaran de esas condiciones materiales atinentes al inmueble, como la ubicación, la comodidad, etc.

En conclusión, para la determinación del precio del arrendamiento debe distinguirse muy claramente los dos tipos de propiedades: la comercial que toca con el establecimiento de comercio, y la inmobiliaria referida al local. Definiéndose con igual diafanidad los factores de influencia sobre una y otra.”[16]

En cuanto a la vigencia del reajuste, se reitera la posición vigente del Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en cuanto a que la sentencia debe tener efectos retroactivos, desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, es decir, al momento de la expiración del plazo y el comienzo del otro.[17]

El arrendatario, mientras pende el fallo, debe pagar la renta que venía rigiendo en el contrato, de tal manera que solo falta por definir el valor del canon. Si es mayor, tendrá que cubrir el mayor valor.

¿Pero desde cuando tiene que cubrirlo? Al respecto, unos afirman que desde cuando entró a regir la renovación, o sea, al vencimiento del contrato, so pena de incumplir con su obligación de pagar la renta o precio. Para otros, será necesario requerir al deudor conforme a las reglas generales (Art. 1608 CC, y no el Art. 2035 CC, el cual por cierto fue derogado por el Art. 43 de la Ley 820 de 2003), para colocarlo en mora ante todo, porque la sentencia que se produce en el proceso verbal no es de condena. Otra solución, consiste en pedir al juez que le conceda al arrendatario un plazo prudencial para que pague los cánones causados a su cargo desde la fecha de la renovación del contrato de arriendo.[18] La condenación en costas, en principio, no es procedente pues el fallo a proferir en dicho proceso es más bien una “decisión arbitral” y no hay vencedor ni vencido en sentido estricto. Los gastos deben sufragarlos ambas partes, según el Art. 2001 CC.25[19]

Todo lo expuesto para reiterar, según los Tribunales Superiores de Distrito Judicial, bajo la línea sentada por la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, y por la Corte Constitucional, que el derecho de renovación y el privilegio exclusivo del arrendatario de poder renovar el contrato de arrendamiento una vez cumplidos los requisitos legales, aun contra la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, al menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como aquellas relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento.

Se trata así de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones contractuales diferentes. A eso se circunscribe el derecho a la renovación que le asiste al locatario, y no a la renovación del contrato en las mismas condiciones iniciales, tal como de manera equivocada lo entendió el arrendatario opositor.[20] Para resumir:

1)      Si bien es cierto que al tenor del Art. 518 del C. de Co., “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo”, también lo es (Art. 519 Ibíd.) que “las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos”,[21] mediante fallo que tendrá efectos RETROACTIVOS, esto es, obligarán desde cuando surgió la controversia, que para este caso, se remite al inicio de la actual vigencia del contrato de arrendamiento (1º de enero de 2018).

2)      Son muy DIFERENTES los efectos de una “prórroga” (que implica, de común acuerdo entre las partes, la continuidad de las condiciones iniciales) a los de la “renovación” del contrato de arrendamiento, para los efectos del Art. 518 C. de Co., entendiéndose esta última como el derecho concedido al arrendatario que cumple las exigencias de dicha norma a continuar ocupando el local, pero NO NECESARIAMENTE EN IGUALDAD DE CONDICIONES, al punto que el artículo siguiente prevé la solución judicial del conflicto, es decir, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante regirán el contrato de arrendamiento, con intervención de peritos, ante la imposibilidad de llegar a un común acuerdo, a fin de proteger a quien arrienda, de la imposición abusiva por parte del arrendatario de su derecho a la renovación, en las mismas condiciones convenidas inicialmente.

Los dos puntos antes expuestos resumen el precedente, tanto horizontal como vertical, que maneja la jurisprudencia nacional frente al asunto, y muy especialmente, para lo que aquí interesó, la posición invariable del Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil y Familia, teniéndose como hitos los fallos del 11 de junio de 1985, 18 de noviembre de 1998 y 14 de marzo de 2007, lo cual permitía anticipar desde ya a las partes una sentencia con resultados previsibles en tales aspectos.

Ahora, cabe preguntar: ¿qué pasa cuando el arrendatario (no el arrendador) es quien plantea la iniciativa de querer dar por terminado anticipadamente (y sin razón legal que lo permita) el contrato de arrendamiento? pues está, de una manera, incumpliendo su contrato (aplicándole en su contra los efectos del Art. 2003 C.C., a saber:  Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando pudiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Pudiendo, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto, fianza u otra seguridad competente)

Cuando la ley se refiere a la "culpa" del arrendatario, habla de "responsabilidad". El arrendatario tiene que cumplir con una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de cosas, dentro de las cuales está: 1) usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato (Art. 1996 C.C.), empleando en la conservación de la cosa arrendada el cuidado de un buen padre de familia (Art. 1997 C.C.), efectuar las reparaciones locativas (Art. 1998 C.C.), pagar el precio o renta (Art. 2000), y para lo que aquí nos incumbe, a restituir la cosa arrendada al fin del arrendamiento, es decir, a la fecha previamente pactada entre las partes, arrendadora y arrendataria, en tal sentido (Art. 2005).

Ello significa que, si bien en virtud del Decreto Legislativo 579 de 2020 se aplazó el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que tuvieran que haberse hecho efectivos hasta el 30 de junio de 2020 (Art. 2º, Decreto Legislativo 579), se obliga a las partes a llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo entre el 15 de abril y 30 de junio de 2020 (fracción de mes de abril, meses de mayo y junio), bajo unos parámetros específicos, y que se entienden prorrogados automáticamente los contratos que iban a vencerse durante este periodo, hasta el 30 de junio de 2020, la realidad es que no hay disposiciones de este nuevo Decreto Legislativo, que puedan "favorecer" al arrendatario en algún tema más allá, de lo puntualmente definido en dichos artículos (para ello, remito a mi artículo anterior).

Todo ello para recalcar, para los efectos particulares a que haya lugar, que para analizar una entrega anticipada, hay que adelantar un proceso específico de negociación con el arrendador, en el cual hay que tener muy en cuenta los términos precisos del contrato específico (con sus aciertos y errores). Y que no existen disposiciones que les faculten en la práctica a los arrendatarios a incumplir con el pago de los cánones, y mucho menos a entregar los inmuebles anticipadamente, y sin repercusiones.

Y eso que no me he referido todavía al tema del leasing inmobiliario (que misteriosamente quedó excluido del Decreto Legislativo). En próximos días analizaré ese tema con sus connotaciones.

En estos momentos, que creé mi canal de Youtube (allí colgué una pequeña presentación sobre el contrato de leasing, les invito a verla: https://www.youtube.com/watch?v=SQNGIR335JA&t=109s)

Mil Saludos a todos,



Camilo García Sarmiento

En el evento de requerir asesoría al respecto para un caso específico, estoy disponible en mi sitio web enfasislegal.webnode.com.co o escribirme a mi email: enfasislegal@gmail.com, Whatsapp: 314 48 48 171

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[1] Reza en concreto el Art. 518 del C. de Co., que el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en tres casos específicos: 1) cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. Según el Art. 520 C. de Co., en los casos previstos en los Núm. 2º y 3º del Art. 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Exceptuándose de ello los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente, tal como prevé el Art. 2009 CC

[2] Según el Art. 524 C. de Co., los Arts. 518 a 532 C. de Co., son normas de carácter imperativo (Art. 16 CC), es decir, que contra éstas no producirá efectos ninguna estipulación en contrario de las partes.

[3] Corte Constitucional, Sentencia T – 769 del 25 de julio de 2005, M.P.: Clara Inés Vargas Hernández.

[4] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 8 de octubre de 1997, Exp. 4818, M.P.: Pedro Lafont Pianetta.

[5] Tribunal Superior de Manizales, Sala Civil, Sentencia del 8 de marzo de 1977, M.P.: Héctor Marín Naranjo. Citando Sentencia del 29 de septiembre de 1975, en proceso verbal de Roberto Muñoz B y otro contra Bernardo y Justiniano Vallejo O.

[6] Pereira Monsalve, Luis César. Arrendamientos urbanos. 1988, pág. 178.

[7] Juzgado 11 Civil del Circuito de Medellín. Sentencia del 26 de noviembre de 1993. Juez: Piedad Cecilia Vélez Gaviria. Citado por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Arrendamiento de locales comerciales. Librería Jurídica Sánchez R. Ltda., Medellín, 2012.

[8] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 27 de abril de 2010, Exp.: 11001 – 3103 – 003 – 2006 – 00728 – 01, M.P.: César Julio Valencia Copete.

[9] Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, Sentencia del 20 de noviembre de 1971, G.J., CXXXVIII, págs. 482 y ss., mediante la cual la Corte declaró exequibles los Arts. 518, 520, 521, 522 y 524 C. de Co.; ratificada (ordenándose estar a lo resuelto en sentencia anterior) por Sentencia del 14 de diciembre de 1971, M.P.: Guillermo González Charry.

[10] Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil. Sentencia del 14 de marzo de 2007. M.P.: Álvaro Fernando García Restrepo. Exp. 110013103000420050017502 (2005 – 175). Sobre la renovación, también: Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, Sentencia del 18 de noviembre de 1998, M.P.: Eduardo García Sarmiento; Tribunal Superior de Medellín, Sala Civil, Sentencia del 9 de octubre de 1972; Sentencia del 24 de octubre de 1991, M.P.: Elsy Zapata de Acosta (Primera instancia: Juzgado 4º Civil del Circuito Especializado de Medellín, Sentencia del 19 de noviembre de 1991, Juez: Olga Garcés Zuluaga). Estos últimos, citados por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Ob. Cit.

[11] Ramírez, José Fernando. Arrendamiento de locales comerciales. Monografías jurídicas Nº 66, Editorial Temis, Bogotá, 1993, págs. 15 y 16. Citado por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Ob. Cit., pág. 69.

[12] Tribunal Superior de Medellín, Sala Civil, Auto del 16 de octubre de 1990, M.P.: Margarita Mena de Quevedo). También, Velásquez G., Juan Guillermo, Los procesos civiles, comerciales y de familia. Señal Editora, Medellín, 2000, pág. 281; Naranjo Ochoa, Fabio, El proceso de restitución de inmueble y el proceso de regulación de la renta. Librería Jurídica Sánchez, Medellín, 2003, pág. 111. Citado por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Ob. Cit., págs. 67 – 68.

[13] Azula Camacho, Jaime. Manual de derecho procesal. Tomo II, Parte General, Editorial Temis, Bogotá, 2011, págs. 39 a 41. Citado por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Ob. Cit., pág. 68.

[14] Velásquez G., Juan Guillermo. Ob. Cit, págs. 280 – 281. Citado por Escobar Vélez, Edgar G. Ob. Cit., pág. 69.

[15] Gómez Estrada, César. De los principales contratos civiles. Editorial Temis, Bogotá, 1999, pág. 305.

[16] Ramírez, José Fernando, Ob. Cit., págs. 18 y 19. Citado por Escobar Vélez, Edgar Guillermo. Ob. Cit., pág. 72.

[17] Inicialmente, el Tribunal Superior de Medellín, en Sentencia del 3 de diciembre de 1975, M.P.: Horacio Montoya Gil, había considerado que regía desde la fecha del fallo, a partir de su ejecutoria, sin efectos retroactivos. Pero desde el 20 de febrero de 1981, el mismo magistrado varió su anterior criterio y con él el del Tribunal, conceptuando que la sentencia debía tener efectos retroactivos. En el mismo sentido, la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, desde sentencia del 31 de mayo de 1986, M.P.: Alfonso Guarín Ariza. Comparten esa decisión los doctrinantes José Fernando Ramírez G., Jaime Alberto Arrubla Paucar, Fabio Naranjo Ochoa, Luis Darío Vallejo O., Juan Guillermo Velásquez G., José Ignacio Castaño, y José A. Bonivento F., para quien los efectos se retrotraen al momento del vencimiento del contrato primitivo: esto es, la renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, es decir, al momento de la expiración del plazo y el comienzo del otro.

[18] De la primera opinión, José A. Bonivento F., y del segundo criterio, Jaime Alberto Arrubla Paucar, y la tercera solución, de Edgar Guillermo Escobar Vélez. Ob. Cit., págs. 73 y 74.

[19] Guillermo Escobar V. Ob. Cit., págs. 73 y 74. En igual sentido, Velásquez G., Juan G., Ob. Cit, págs. 283 y 284.

[20] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencias del 29 de septiembre de 1978, M.P.: José María Esguerra Samper, G.J., CLVIII Nº 2399, pág. 235 a 249; del 24 de septiembre de 1985, Exp. 0214, M.P.: Hernando Tapias Rocha; del 31 de octubre de 1994, Exp. 3868, M.P.: Héctor Marín Naranjo; del 8 de octubre de 1997, Exp. 4818, M.P.: Pedro Lafont Pianetta; del 27 de julio de 2001, Exp. 5860, M.P.: Jorge Antonio Castillo Rugeles; del 25 de septiembre de 2001, Exp. 5876, M.P.: José Fernando Ramírez Gómez; y del 14 de abril de 2008, Exp. SC – 022 – 2008, M.P.: Jaime Alberto Arrubla Páucar. También, Corte Constitucional, Sentencia T – 769 del 25 de julio de 2005, M.P.: Clara Inés Vargas Hernández.

[21] Según el Art. 524 C. de Co., los Arts. 518 a 532 C. de Co., son normas de carácter imperativo (Art. 16 CC), es decir, que contra éstas no producirá efectos ninguna estipulación en contrario de las partes.