Tips de derecho inmobiliario: el cobro del IVA en los contratos de arrendamiento de locales comerciales

Hola a todos: 

Esta es una pregunta reiterativa en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, los cuales (a diferencia del arrendamiento de vivienda urbana), son servicios gravados con IVA a la tarifa del 19%. El arrendador (persona natural) dice que no tiene porqué facturar, situación que al arrendatario le puede o no interesar, dependiendo de si piensa utilizar el IVA como impuesto descontable, o si no le interesa generar un incremento en su estructura de gastos fijos. ¿cómo resolverlo?

Para empezar, recordemos que el RUT no demuestra si una persona es o no responsable del IVA. La ley tributaria indica que es responsable del IVA (por excepción), toda empresa o persona que tenga la calidad de no responsable, para lo cual debemos establecer quienes están bajo esos supuestos, previstos por el Par. 3, Art. 437 ET, esto es, personas:

- Que en el año anterior o en el año en curso hubieren obtenido ingresos brutos totales provenientes de la actividad, inferiores a 3.500 UVT.

- Que no tengan más de un establecimiento de comercio, oficina, sede, local o negocio donde ejerzan su actividad.

- Que en el establecimiento de comercio, oficina, sede, local o negocio no se desarrollen actividades bajo franquicia, concesión, regalía, autorización o cualquier otro sistema que implique la explotación de intangibles.

- Que no sean usuarios aduaneros.

- Que no hayan celebrado en el año inmediatamente anterior ni en el año en curso contratos de venta de bienes y/o prestación de servicios gravados por valor individual, igual o superior a 3.500 UVT.

- Que el monto de sus consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras durante el año anterior o durante el respectivo año, provenientes de actividades gravadas con el impuesto sobre las ventas (IVA), no supere la suma de 3.500 UVT.

Para el año 2022, ello se traduce en lo siguiente:

- Ingresos durante el 2022 inferiores a $133.014.000.

- Ingresos en el 2021 inferiores a $127.078.000.

- Contratos de venta o prestación de servicios durante el 2022 inferiores a $133.014.000.

- Contratos de venta o prestación de servicios en el 202 inferiores a $127.078.000.

- Consignaciones bancarias y depósitos durante el 2022 inferiores a $133.014.000.

- Consignaciones bancarias y depósitos en el 2021 inferiores a $127.078.000.

Es decir, el RUT no demuestra que no es responsable, y es deber exclusivamente de esta persona, determinar cuando ella se aleja de estos parámetros, para empezar a estar obligada a facturar, situación que al arrendatario no le corresponde dirimir.

En materia de Impuesto a las Ventas (IVA), toda persona jurídica sin excepción es responsable del IVA, siempre que realice una actividad no gravada con IVA (lo cual no ocurre en este caso, estando los arrendamientos de locales comerciales gravados con IVA a tarifa del 19%). En cuanto a las personas naturales, no todas son responsables del IVA, puesto que esa responsabilidad surge a partir de que se superen los topes establecidos en el Par. 3, Art. 437 ET, artículo que establece las condiciones para ser responsable del IVA (norma que ya expliqué).

En conclusión, si la persona no supera los límites impuestos por el Par. 3, Art. 437 ET, no es sujeto responsable del IVA, a pesar de realizar una típica actividad gravada. Por consiguiente, solo en el evento en que dicha persona supere dichos límites, se generará para el arrendatario, la obligación de provisionar e incrementar al precio o renta (canon mensual de arrendamiento), el porcentaje equivalente a la tarifa del IVA, y recíprocamente, para el arrendador, la obligación de expedir factura. recaudar y facturar el IVA, presentar la declaración y pagar el IVA a la DIAN oportunamente.

Con lo anterior, no hay lugar a complicarse la vida con estipulaciones artificiosas en tal sentido. Porque la obligación de facturar, recaudar y pagar el IVA surge solamente cuando la parte arrendadora se ubique dentro de los contribuyentes responsables del IVA (antes, régimen común).

La solución, en el texto del contrato, es redactar algo como ésto: "Las partes convienen, a título de canon mensual de arrendamiento por el local arrendado, la suma mensual de (completar en letras y en números), más el valor que corresponda al Impuesto al Valor Agregado (IVA), impuesto cuyo recaudo y pago se entiende a cargo exclusivo del arrendador, de ser éste último el sujeto responsable del recaudo de ese tributo (de carácter nacional e indirecto) conforme al Estatuto Tributario; situación que le compete exclusivamente al arrendatario establecer e informar al arrendatario". 

Hasta una nueva oportunidad, 

Camilo García Sarmiento