Reseña jurisprudencial (doctrina probable) sobre las condiciones para el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales (año 2021)

Hola a todos:

Continuando con mi publicación inmediatamente anterior, y volviendo a las normas del Código de Comercio sobre la materia particular del arrendamiento de locales comerciales, basta con agregar que las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos (Art. 519, Código de Comercio, Arts. 368 a 373, y Arts. 384 y 385 del Código General del Proceso, en lo pertinente), en el entendido que el derecho a la renovación del arrendatario no es absoluto, sino que permite la libre discusión de las reglas que gobernarán el contrato renovado, y no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente.

 

Al respecto, Sentencias del 16 de enero de 1995, Exp. 4655, M.P.: Carlos Esteban Jaramillo Schloss; del 27 de abril de 2010, Exp. 1100131030032006 – 00728 – 01, M.P.: César Julio Valencia Copete; SC11295 – 2014 (agosto 26), M.P.: Fernando Giraldo Gutiérrez; y SC11332 – 2015 (agosto 27), M.P.: Ariel Salazar Ramírez; todas de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

 

Sobre la aplicación de las reglas de los Arts. 515, 518, 520 y 822 del Código de Comercio, junto con los Arts. 1603, 1973, 1986 y 1982 del Código Civil (la mayoría de ellas, comentadas aquí), invito a consultar la abundante jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, y muy especialmente la sentencia más reciente, CS2500 – 2021 (junio 23), M.P.: Luis Armando Tolosa Villabona, que motiva esta publicación.

 

De manera muy especial, señalo la doctrina probable sentada por la Corte Suprema de Justicia en la antedicha providencia (teniendo como precedentes, entre otros, las Sentencias del 29 de septiembre de 1978, G.J. CLVIII, No. 2399, pág. 235 a 249, M.P.: José María Esguerra Samper; del 1º de agosto de 1985, Exp. 0163, M.P.: Horacio Montoya Gil; del 24 de septiembre de 1985, Exp. 0214, M.P.: Hernando Tapias Rocha; del 16 de enero de 1995, Exp. 4655, M.P.: Carlos Esteban Jaramillo Schloss; del 8 de octubre de 1997, Exp. 4818, M.P.: Pedro Lafont Pianetta; del 27 de julio de 2001, Exp. 5860, M.P.: Jorge Antonio Castillo Rugeles; del 24 de septiembre de 2001, Exp. 5876, M.P.: José Fernando Ramírez Gómez; del 3 de febrero de 2004, Exp. 5876, M.P.: José Fernando Ramírez Gómez; y del 14 de abril de 2008, C – 2300131030022001 – 00082 – 01, M.P.: Jaime Alberto Arrubla Páucar), que claramente dice que el arrendatario tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento y a continuar gozando de la propiedad comercial en el lugar arrendado cuando: (a) ha ocupado a título de arrendamiento el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio, por no menos de dos años consecutivos; (b) ha explotado durante ese lapso un mismo establecimiento; (c) ha vencido el contrato de arrendamiento; y cuando (d) no se presente alguna de las situaciones que señalan los tres numerales del Art. 518 del Código de Comercio. 

Por excepción, de configurarse alguna de las salvedades descritas en los numerales 2º y 3º del Art. 518 antedicho, la anterior salvaguarda podrá ser sorteada por el arrendador. En ese caso, para que ello ocurra, deberá garantizar el derecho del desahucio al arrendatario, comunicándole, con seis meses de anticipación, su intención de hacer uso del local comercial para los fines previstos en aquellas causales.

Hasta una próxima oportunidad, 

Camilo García Sarmiento