Normas clásicas del Código Civil sobre el contrato de arrendamiento (responsabilidad de los arrendadores, con jurisprudencia Sala de Casación Civil)

Hola a todos:

Independientemente de ciertas particularidades para casos especiales (notoriamente, lo previsto para arrendamiento de inmuebles para vivienda urbana, Ley 820 de 2003, y las normas sobre derecho a la renovación de arrendamiento de locales comerciales, Arts. 518 a 524 del Código de Comercio), la regulación legal básica sobre el contrato de arrendamiento sigue siendo la clásica definida por los Arts. 1973 a 2044 del Código Civil.

Más específicamente, dichas normas del Código Civil comprenden: (a) definición del contrato de arrendamiento (Art. 1973); (b) sobre el arrendamiento de cosas (Arts. 1974 a 1981); (c) las obligaciones del arrendador en el arrendamiento de cosas (Arts. 1982 a 1995); (d) las obligaciones del arrendatario en el arrendamiento de cosas (Arts. 1996 a 2007); (e) la expiración del contrato de arrendamiento de cosas (Arts. 2008 a 2027); todas éstas, aplicables a todo tipo de contrato de arrendamiento (incluyendo, en lo pertinente, al de vivienda urbana y al de locales comerciales, sin perjuicio de las reglas dictadas por reglas especiales para esos tópicos específicos).

Luego, aparecen las reglas particulares al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios (Arts. 2028 a 2035 C.C.; que aplican, en lo pertinente, a las modalidades de arrendamiento de inmuebles como, valga la pena repetir, vivienda urbana y locales comerciales); y finalmente, las reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos, es decir, rurales (Arts. 2036 a 2044 Ibíd.).

Cabe señalar que existía una regulación sobre el llamado arrendamiento de servicios prestados por criados domésticos (Arts. 2045 a 2052 C.C.), que dejó de tener validez al entrar en vigencia el Código Sustantivo del Trabajo, por enmarcarse dicha relación dentro de la noción de trabajo del Art. 22 C.S.T.

Teniendo en cuenta esta introducción, quiero hacer comentarios sobre algunas normas en dicha materia, provenientes de la parte general del Código Civil, enfocándome en las obligaciones de los arrendadores:

Por ejemplo, según el Art. 1982 del Código Civil (norma que resulta aplicable al contrato de arrendamiento mercantil de local comercial, por remisión general del Art. 822 del Código de Comercio), el arrendador es obligado: (a) a entregar al arrendatario la cosa arrendada; (b) a mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; (c) a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

 

Profundizando en las dos últimas obligaciones del arrendador, el Art. 1985 del Código Civil prescribe que la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero aclara la misma norma que el arrendador será obligado aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Todo ello, pudiendo las estipulaciones de los contratantes modificar estas obligaciones.

 

Por su parte, el Art. 1986 del Código Civil establece que el arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere. Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con el que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla. Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

 

Adicionalmente, si fuera de los casos previstos en el Art. 1986 del Código Civil, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios. Así se pronuncia el Art. 1987 del Código Civil, aplicable, como los demás artículos anteriores, al contrato mercantil que nos ocupa, por la remisión a los principios y normas sobre actos, contratos y obligaciones civiles, que hace el Art. 822 del Código de Comercio. En síntesis: si el arrendador perturba en alguna forma el goce del bien dado en arrendamiento, debe indemnizar al arrendatario por los perjuicios que le ocasione.

 

Al respecto, Sentencias del 18 de junio de 1987, S – 235 A (G.J. No. 2427, pág. 257 – 272), M.P.: José Alejandro Bonivento Fernández; y SC4958 – 2015 (abril 28), M.P.: Ariel Salazar Ramírez; ambas de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

 

Continuando con dichas reglas legales, el Artículo 1990 del Código Civil claramente establece que el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

 

Sobre los casos de rebaja del canon, Sentencia del 30 de abril de 1970 (G.J. CXXXIV, No. 2326 – 2327, pág. 81 a 99), M.P.: César Gómez Estrada, de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sobre la responsabilidad general del arrendador, Sentencia del 25 de febrero de 1976 (G.J. CLII, No. 2393, pág. 40 a 47), M.P.: José María Esguerra Samper.

De igual manera, según el Art. 1993 del Código Civil, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

 

Por otra parte, según el Art. 1994 del Código Civil, el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

 

Al respecto, Sentencias SC1905 – 2019 (junio 4), M.P.: Margarita Cabello Blanco; y SC4264 – 2020 (noviembre 30), M.P.: Álvaro Fernando García Restrepo; ambas de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

 

Se aclara que en todos los casos en que se deba indemnización al arrendatario (salvo el caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada), no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Así lo dice claramente el Art. 1995 del Código Civil.

 

La aplicación particular de esta modalidad de derecho de retención, se explica en Sentencia del 18 de agosto de 1954 (G.J. LXXVIII, No. 2145, pág. 333 a 336), M.P.: José Hernández Arbeláez, de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Ahora, en cuanto a la posibilidad de desahucio del arrendamiento, esta regla (de los Arts. 2009 y 2010 del Código Civil) no aplica cuando ha sido fijado un plazo o término por las partes, lo cual  ratifica el Art. 2014 del Código Civil, cuando señala que si la cosa arrendada fuera inmueble y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones de antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

 

Al respecto, sigue vigente lo sentado en Sentencia del 3 de agosto de 1937 (G.J. XLV, No. 1927, pág. 408 – 412), de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

 

Adiciónese que, según el Art. 2019 del Código Civil, extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo.

 

Frente a lo cual, el Art. 2020 siguiente, señala que estarán obligados a respetar el arriendo, entre otros, todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo, que no haya sido contraído por escritura pública.

 

También que, si bien podrá el arrendador, según el Art. 2024 del Código Civil, hacer cesar el arrendamiento en todo o en parte, cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o en parte impidan su goce, el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas por el Art. 1986, explicadas anteriormente en esta publicación.

 

Finalmente, se aclara que si bien el Art. 2033 del Código Civil indica que el que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan (sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa), el arrendador será especialmente responsable del mal estado del edificio, salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Y que si bien la ley permite el arrendamiento de cosa ajena, cuando este contrato se celebra por quien no es dueño del inmueble arrendado, pero que, al hacerlo obra con autorización del propietario, no hay arrendamiento de cosa ajena. Al respecto, Sentencia del 11 de diciembre de 1951 (G.J. LXX, No. 2107 – 2108, pág. 858 a 867), M.P.: Gerardo Arias Mejía, de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. 

Todas estas, son reglas clásicas, que aplican a todos los contratos de arrendamiento, con especial énfasis en las obligaciones cardinales de los arrendadores, fijadas por el Art. 1982 C.C.: (a) entregar al arrendatario la cosa arrendada; (b) mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ésta ha sido arrendada; y (c) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

No existe mayor jurisprudencia, pero toda la relevante sobre la materia, es la reseñada anteriormente. 

Hasta una próxima oportunidad, 

Camilo García Sarmiento