Modalidades de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbana (y sus vicisitudes)

Hola a todos:

En estos días se me preguntó por las alternativas que tiene el arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, sin justa causa, para lo cual debemos remitirnos a lo que dice la Ley 820 de 2003 (régimen vigente de arrendamiento de vivienda urbana) al respecto.

Los Arts. 21 a 27 definen las siguientes posibilidades de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana (teniendo en mente que la Ley 820 de 2003 es de carácter especial, y regula íntegramente la materia, no hay necesidad de remitirse al Código Civil):

1)      Terminación del contrato por mutuo acuerdo (Art. 21, Ley 820): las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo, pueden dar el contrato. Normalmente, ello incluye darse a paz y salvo recíprocamente (esto es, no deberse entre las partes ninguna indemnización).

2)      Terminación unilateral, por parte (iniciativa) del arrendador (Art. 22, Ibid.): existen seis (6) causales que sancionan con la ruptura contractual (sin indemnización) situaciones de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario; y una (1) causal para la terminación unilateral por parte del arrendador (sin justa causa, con pago de indemnización al arrendatario); más otras cuatro (4) causales especiales (que implican el pago de una indemnización reducida o de una caución).

Veamos las justas causas de terminación ordinaria (esto es, sin preaviso ni indemnización al arrendatario):

a)       La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato (Núm. 1º, Art. 22). Esta situación puede darse así sea una sola vez.

b)      La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio; o el (no) pago de las expensas comunes (cuotas de administración), cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario (Núm. 1º, Art. 22). La Ley 820 es tajante en exigir que la no cancelación de dichos servicios cause la desconexión o pérdida del servicio, así sea una sola vez. Con respecto a las cuotas de administración (que pueden ser ordinarias o extraordinarias), recuérdese que el arrendatario (y en general, cualquier otro tenedor a cualquier título, como el comodatario), por expreso mandato legal, es codeudor solidario con el propietario para el pago de las expensas comunes ordinarias, no las extraordinarias (Inc. 2º, Art. 29, Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal vigente).

c)       El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo (inmueble) por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador (Núm. 3º, Art. 22). La Ley 820 no exige que la autorización sea escrita, solo que sea expresa. Por ende, puede darse dicha autorización verbalmente.

d)      La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, como la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva (Núm. 4º, Art. 22). La Ley 820 no contiene un listado taxativo de dichos procederes, lo cual implica que no están limitados a temas penales o policivos. Lo que sí exige es la reiteración de la conducta (es decir, que ocurra más de una vez).

e)      La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen (Núm. 5º, Art. 22). La Ley 820 no exige reiteración en la conducta (es decir, que ocurra la infracción más de una vez).

Ahora, la causal de terminación unilateral (sin justa causa, se aclara, y, además, con preaviso e indemnización al arrendatario), a favor del arrendador.

Consiste en la facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a su libre arbitrio (o sea, por simple decisión o capricho), pero con ciertas limitaciones: (i) debe ser durante las prórrogas (no durante el periodo inicial), (ii) mediando previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado (es decir, mediante correo certificado, no mediante entrega personal, ni mediante correo electrónico), (iii) con una antelación no menor de tres (3) meses (a la finalización de la fecha de prórroga, aclarando que la Ley 820 de 2003 no habla de renovación, sin que ello implique que esta última modalidad, en la cual cambian las condiciones del contrato, pueda llegar a darse por voluntad de las partes), e (iv) con el pago de una indemnización (por la ruptura unilateral contractual) equivalente al precio (canon) de tres (3) meses de arrendamiento.

Cumplidas estas cuatro (4) condiciones, el arrendatario estará obligado a desalojar el inmueble.

Se preguntará el lector, porqué tan tajantes exigencias. Recordemos que el arrendamiento de vivienda urbana es la forma prevalente de los colombianos para acceder al derecho constitucional a una vivienda digna, a más de ser una de las maneras como se hace realidad la función social de la propiedad (Art. 1º, Ley 820 de 2003). De ahí el interés del legislador por regular la materia.

En ese orden, buscando garantizar los derechos del arrendatario (y darle un tiempo razonable de tres meses para buscar otro lugar para vivir), es que fue fijada tal disposición.

Ahora, el Art. 23 del mismo estatuto, presente los requisitos para proceder a hacer valer esa causal de terminación unilateral a favor del arrendador:

·         El arrendador deberá comunicar su decisión unilateral, a través del servicio postal autorizado (se insiste, la Ley 820 no habla del correo electrónico, a sabiendas de que ya existía para el año 2003), al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista (mínimo, 3 meses), indicando la fecha para la terminación del contrato, y manifestando, además, que se pagará la indemnización de ley (3 meses de arrendamiento).

·         Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización ya aludida, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se hará a las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para el efecto (actualmente, el Banco Agrario) y la autoridad competente allegará copia del título respectivo (de depósito judicial) al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso (recordando los límites previstos para el incremento del canon según el Art. 20 de la misma Ley).

·         Al momento de efectuar la consignación (del título de depósito judicial), se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma, como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante.

·         Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

Eso sí, si el arrendatario no lo entrega (en la fecha señalada), el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el respectivo proceso de restitución del inmueble (esa es la razón de porqué la Ley 820 exige la consignación del título de depósito judicial, y no el pago directo al arrendatario). Si el arrendador, con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente la autorización para la devolución de la suma consignada.

En la práctica, los contratos de arrendamiento (como muchas relaciones amorosas) finalmente se desgastan. En mi práctica profesional, los arrendadores buscan dar por terminado el contrato unilateralmente, sin justa causa, cuando se dan cuenta que el canon de arrendamiento está muy bajo y la mejor forma de aumentar el ingreso consiste en celebrar un contrato con otra persona, con nuevas condiciones. Pero para evitar tener que pagar la indemnización, buscan alegar una causal de incumplimiento (por ejemplo, mejoras no autorizadas o mora en el pago del canon).

A su vez, los arrendatarios buscan dar por terminado el contrato unilateralmente, sin justa causa, cuando su situación económica se desmejora y se ven obligados a conseguir un lugar más barato del que disfrutan actualmente. Solo que los arrendatarios tienden a buscar la terminación unilateral a la terminación del contrato (con el preaviso de 3 meses), y se quedan hasta el vencimiento natural, para no pagar la indemnización (pagando los arrendamientos pendientes).

En estos contextos, las partes tenderán naturalmente a llegar a buscar la causal de mutuo acuerdo, precisamente para no tener que pagar indemnizaciones. Además, el arrendador va a pensar que le conviene sacar rápidamente al arrendatario, para no tener que instaurar un proceso de restitución de inmueble arrendado, y así recuperar lo más rápido posible sus ingresos (arrendándolo a un mejor precio, lo más rápido posible). El arrendatario siempre va a estar pensando en no asumir un proceso judicial, en poderse reubicar lo más rápido posible en otro lugar, la restitución a paz y salvo (que implica realizar arreglos, pintura entre otros, para entregar el inmueble en estado igual o equivalente a como se recibió), y por supuesto, en no pagar la indemnización.

Hasta una nueva oportunidad,

 

Camilo García Sarmiento