Temas curiosos en promesas de compraventa: la indeterminación de la notaría como causa de nulidad de la promesa

Hola a todos: 

Con las promesas de compraventa hay un tema clásico y curioso, sobre el cual tuve la ocasión de conceptualizar. Antes de mostrar el caso (que ameritó esta publicación), un pequeño repaso a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil: 

De la promesa de compraventa, dado su carácter bilateral, emana una obligación de hacer que es naturalmente indivisible y es la de perfeccionar el contrato prometido, la cual corre a cargo de las dos partes, promitente compradora y promitente vendedora, que simultáneamente han de satisfacerla, una para con la otra, en la fecha, hora y notaría convenidas (SC5424 - 2019, diciembre 12, M.P.: Tejeiro, O.).

O sea, hay que ponerse de acuerdo en ir a una notaría, a determinada fecha y hora, a firmar la escritura de compraventa.

Si ambas partes no acuden a la notaría, a la fecha y hora convenida, a firmar la escritura, se entiende que existe un incumplimiento bilateral y coetáneo de los promitentes comprador y vendedor frente a la no comparecencia en notaria al perfeccionamiento de la compraventa, que permita aplicar la acción resolutoria del contrato por el incumplimiento recíproco de ambas partes, e impide el cobro de la cláusula penal y de la indemnización de perjuicios (SC1662 - 2019, julio 5, M.P.: García, A.).

Es decir, si ambas partes no van a la notaría, se entiende que ambas desistieron de cumplir con el contrato prometido.

Sobre el mismo tema (mutuo disenso tácito, por incumplimiento de los extremos negociales por falta de comparecencia a suscribir escritura pública, SC2307 - 2018, junio 25, M.P.: Quiroz, A.; si no se estipula la notaría en la cual debe celebrarse el contrato prometido, procede la declaración (incluso oficiosa) de nulidad de la promesa de compraventa (SC9141 - 2014, julio 14, M.P.: Vall de Ruten, J.).

En cuanto a la obligación de suscribir el título de dominio (es decir, de firmar la escritura de compraventa prometida), ésta no se entiende satisfecha con la simple presencia del prometiente en la notaria sin la debida aportación de los paz y salvos exigidos por la ley (SC4420 - 2014, abril 8, M.P.: Tolosa, L.).

La indicación de la notaría donde va a celebrarse la escritura de compraventa, es un asunto que admite interpretación del contrato (SC del 7 de febrero de 2008, M.P.: Namén, W.).

Sobre la comparecencia de una de las partes a la notaría, ésta debe allanarse a cumplir en la firma de la escritura (SC del 17 de marzo de 2003, M.P.: Castillo, J.).

Por supuesto, se reitera que en tratándose de inmuebles es requisito para su validez que se determine la notaría donde se suscribirá la correspondiente escritura pública, requisito que debe constar en el documento y no probarse luego con testigos (SC del 18 de mayo de 1989, M.P.: Romero, R.). La falta de determinación de la notaría donde se otorgará la escritura pública correspondiente acarrea nulidad de la promesa (SC del 5 de febrero de 1987, M.P.: Gómez, H.). 

No siempre que se prometa celebrar contratos de los que deben perfeccionarse por escritura pública será necesario indicar expresamente la notaría donde ha de otorgarse la escritura. Empero para que las normas acerca del lugar donde deben cumplirse las obligaciones entren a suplir la omisión de las partes menester es que ambas tengan el mismo domicilio y que en el lugar solo exista una notaría (SC del 6 de octubre de 1982, M.P.: Giraldo, G.). No habiendo notario en tal municipio el lugar del pago queda indeterminado y la promesa viciada de nulidad (SC del 8 de septiembre de 1982, M.P.: Salcedo, J.). 

Para resumir, es ineludible la necesidad de que el objeto de la promesa de compraventa de inmuebles se determine con precisión la notaría donde ha de otorgarse la escritura pública so pena de que el objeto de la promesa quede indeterminado y por ende, ésta no produzca efecto alguno (SC del 1 de diciembre de 1981, M.P.: Ospina, A.; y SC del 19 de enero de 1979, M.P.: Giraldo, G.).

La razón de todas las anteriores explicaciones es que según la ley (Art. 1611 C.C., subrog., Art. 89, Ley 153 de 1887) establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna (regla general), salvo que concurran cuatro circunstancias: (a) que la promesa conste por escrito (ello no aplica para la promesa de contrato en derecho mercantil); (b) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del Art. 1502 C.C. (los requisitos clásicos de existencia y validez de los contratos: capacidad plena, consentimiento libre de vicios, objeto lícito, causa lícita, y cuando sea del caso, cumplimiento de solemnidades impuestas por la ley); (c) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; (d) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 

El tercer y cuarto puntos, son los que originan precisamente, esta discusión: si no se determina la fecha (bien sea, como plazo, o como condición), se incumple flagrantemente la regla 3; y con respecto a la determinación de la notaría, sabiendo que la venta de inmuebles debe hacerse por escritura pública, obviamente debe determinarse la notaría. 

Esa es la razón del desarrollo jurisprudencial de la Corte Suprema sobre el asunto, que fue explicado con detalle en SC del 19 de enero de 1979: 

Tratándose, pues, de promesa de contrato de compraventa de inmuebles, para satisfacer lo que demanda el Art. 89 (Núm. 4) de la Ley 153 de 1887, se hace indispensable la determinación de la cosa prometida en venta y del precio acordado, elementos esenciales de este contrato; pero por tratarse de inmuebles, es necesario, además, determinar con precisión la notaría en que, en su momento, ha de otorgarse la escritura pública, pues como lo enseña el Art. 1857 C.C., Inc. 2, la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Siendo contrato solemne esta clase de ventas y consistiendo precisamente la solemnidad en el otorgamiento de escritura ante notario, indispensable se hace precisar la notaría donde ha de solemnizarse la venta de inmuebles. 

Pero existe otra razón para exigir que en el escrito de promesa de venta de bienes raíces se precise en qué notaría ha de otorgarse la correspondiente escritura de compraventa: de la promesa mencionada nace una obligación de hacer, pues los prometientes acuerdan, como materia sujeta de la promesa, el otorgamiento de la escritura; es este hecho el objeto prometido. De consiguiente, si ante cualquier notario del país o de quien haga sus veces en el exterior, se puede otorgar la escritura pública de venta de cualquier inmueble situado en el territorio nacional síguese que es necesario precisar ante cuál de todos ellos debe hacerse el otorgamiento de ese acto, porque si se pasara en silencio tal precisión, habría indeterminación del objeto de contrato de promesa (Art. 1518 C.C.).

Todas estas reglas se explican suficientemente, con un ejemplo práctico: 

Supongamos que se pacta una promesa de compraventa, en virtud de la cual, las partes acuerdan firmar la escritura de compraventa en la ciudad de Santa Marta, el día (xxx), sin indicar la hora, en "la notaría del Rodadero". La pregunta es: ¿la determinación de la notaría en esos términos, da lugar a declarar la nulidad del contrato de promesa de compraventa? Veamos:

El Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta, en el marco de una división político-administrativa, está conformado por tres localidades: Cultural Tayrona - San Pedro Alejandrino (Localidad 1), Histórica - Rodrigo de Bastidas (Localidad 2) y Turística - Perla del Caribe (Localidad 3).

La localidad 3, a su vez, está está compuesta por la Comuna 7 (Gaira-El Rodadero), la Comuna 8 (Pozos Colorados-Don Jaca) y el corregimiento de Minca.

Conclusión: las partes en este caso hipotético, ambas con domicilio en Santa Marta (en su caso, por tener un inmueble allí de su propiedad), acordaron firmar la escritura en la única Notaría del Distrito de Santa Marta, ubicada en el sector de El Rodadero (es decir, la Notaría 4). A pesar de la falta de precisión, esa cláusula es válida, se puede determinar con claridad cuál es la notaría, y la promesa de compraventa, al menos en cuanto a ese aspecto, genera efectos jurídicos.

Por supuesto, toda esta discusión se evita si las partes expresan de manera inequívoca, la sede notarial, para no pasar sustos. 

Otro tema aquí, como para no cantar victoria tan rápido, es la falta de determinación de la hora. Si la fecha quedó definida, pero no la hora, lo que uno entiende es que la firma quedó para cualquier momento de la jornada de aquel día notarial. Y como además, las notarías, fijan las citas para firma de escrituras para una fecha y hora, el tema no alcanza a invalidar el contrato, pero sí termina siendo otro pequeño dolor de cabeza para los contratantes, cuando no cayeron en cuenta de consultar a un abogado competente, para tomar nota de esas previsiones. 

Hasta una nueva oportunidad,

Camilo García Sarmiento