Las arras (confirmatorias, penales o de retracto, y confirmatorias penales) y sus confusiones (jurisprudencia CSJ, 1941 - 2021)

Hola a todos: 

Hoy quiero hablarles, acudiendo a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil; de una institución muy socorrida en el derecho inmobiliario colombiano, pero también, muy mal entendida, y por supuesto, mal utilizada en muchas ocasiones: las arras, en sus distintas variaciones. 

Según SC del 11 de diciembre de 1978, M.P.: Ospina, A. (la sentencia que mejor explica el asunto), la institución de las arras, cuyo origen se remonta a la época del derecho romano, mirada desde el ángulo general, se ha entendido por tal la entrega de una cosa, generalmente de dinero, que hace uno de los contratantes al otro, en señal de un contrato que se celebra y con cualquiera de los tres (3) fines siguientes: (a) de confirmar simplemente el contrato (arras confirmatorias); (b) de confirmar y garantizar su ejecución (arras confirmatorias penales) y (c) de poder desistir del contrato (arras de retractación). La noción precedente ha permitido que la doctrina foránea y nacional distinga tres especies de arras: 

1) Arras simplemente confirmatorias, o sea, entregadas como prueba simbólica o señal de la confirmación del contrato. En este caso, si el contrato se realiza, las arras deben restituirse a quien las dio, o imputarse a buena cuenta del precio; si no se realiza el contrato, la parte inculpable, tiene derecho a la indemnización de perjuicios mediante la liquidación judicial correspondiente. 

2) Arras confirmatorias penales, esto es, las dadas por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de los perjuicios, en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal. Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual; en caso de incumplimiento de una de ellas, la que las haya recibido, si no ha tenido culpa en la inejecución del contrato, puede elegir como en la cláusula penal entre exigir el cumplimiento de éste o apropiarse de las arras. En cambio, la parte que lo incumple, no puede, como en las arras de retractación, imponer a la otra uno u otro extremo. 

3) Arras de retractación, también llamadas de desistimiento o penitenciales, son aquellas en que la prenda se ha dado con la intención de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato, sujetándose a la siguiente penalidad o sanción: quien las ha entregado puede retractarse perdiéndolas, y quien las ha recibido puede desligarse pagando el doble al otro contratante. 

De las tres primeras especies de arras mencionadas, de dos de ellas se ocupa en concreto el derecho civil colombiano, pues los Arts. 1859 y 1861 CC permiten deducir que quedaron regladas las arras simplemente confirmatorias y las de retractación o desistimiento. 

En efecto, de las arras de retracto, se ocupa el Art. 1859 CC, en cuanto dispone que si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas. 

De las arras confirmatorias se ocupa el Art. 1861 CC en cuanto establece que si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el Art. 1857, Inc. 2, Ibid. (esto es, que la venta de los bienes raíces, servidumbres y de sucesión hereditaria, no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública).

En cuanto a las arras confirmatorias penales, a pesar de que la legislación civil no se ocupó específicamente de esta modalidad, la jurisprudencia nacional ha venido sosteniendo que, cuando quiera que los contratantes, acudiendo al principio general de la soberanía o libertad contractual, deciden en una de sus convenciones pactar dicha modalidad de arras, se le aplicarán a tal acuerdo las normas de las obligaciones con cláusula penal, por la sustancial afinidad existente entre ambas instituciones (SC del 7 de junio de 1955, M.P.: Barrera, M., y SC del 10 de mayo de 1997, no publicada, citadas en SC del 11 de diciembre de 1978).

Dentro de esa triple clasificación de las arras, para que se entiendan existir las arras simplemente confirmatorias (que son las que se dan como testimonio de la celebración del contrato), deben confluir las siguientes circunstancias, al tenor del Art. 1861 CC: (a) convenio expreso de las partes de que las arras se dan como señal de quedar convenidos los contratantes, o como parte del precio; y (b) que dicho convenio conste por escrito. 

Si se pactan arras sin sujeción (concurrente) a los anteriores dos (2) requisitos, en este evento la ley no las considera simplemente confirmatorias, sino que presume que las arras convenidas son de las de retractación o de desistimiento, porque preceptúa el Inc. 2, Art. 1861 CC que no constando alguna de estas expresiones por escrito (como parte del precio o como señal de quedar convenidos), se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse, según los Arts. 1858 y 1859 CC. 

Entonces, de lo anterior se desprende que de las diferentes especies de arras, las de retractación constituyen la regla general. Estas, por oposición a las simplemente confirmatorias, consagran para las partes el derecho de desligarse del vínculo contractual, mediante la pérdida de una suma igual al valor de las arras, esto es, el que las dio perderá el derecho de reclamarlas y el que las recibió deberá devolver el doble del valor de ellas (Art. 1859 CC).

Con todo, la prerrogativa de retractación no puede ser indefinida, pues la ley, para precaver la incertidumbre del vínculo jurídico, señala un plazo dentro del cual se debe ejercitar y, además fija otras condiciones para su procedencia. En efecto, el Art. 1860 CC dispone que si los contratantes no hubieran fijado plazo dentro del cual puedan retractarse perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada la escritura de la venta o de principiada la entrega.

En ese orden de ideas, se tiene que en las arras de retractación, débense tener en cuenta las siguientes exigencias: 

(a) La facultad de arrepentimiento solo puede ejercitarse en el plazo fijado por las partes y, a falta de estipulación, en el plazo de dos (2) meses contados desde la celebración de la convención; 

(b) Pero la facultad de retractación puede extinguirse antes de los plazos indicados, lo cual ocurre cuando el contrato ha tenido comienzo en su ejecución, o también, cuando se reduce a escritura pública. 

De esta forma, las características de las arras de retractación son las siguientes: 

(a) Cada una de las partes tiene el derecho de arrepentirse del contrato, mediante el pago de una pena; 

(b) El derecho de retractación, para que sea eficaz, debe ejercerse dentro del término convencional, o en su defecto, dentro de los dos (2) meses siguientes a la celebración del contrato y, en todo caso, antes de darse comienzo a éste o de otorgarse la escritura pública; 

(c) Quien ejerza la facultad de retractación, con motivo de este arrepentimiento pierde las arras si las dio, o le corresponde restituirlas dobladas si las recibió;

(d) Si dentro del término convencional o legal, o antes de iniciada la ejecución del contrato o de otorgada la escritura pública, ninguna de las partes se retracta, este derecho se extingue para los contratantes y trae como consecuencia obvia la de que las arras deben ser restituidas a quien las dio o tomarse como parte del precio si fue el comprador quien las entregó;

(e) Extinguido el derecho de retractación, las partes deben cumplir el contrato en las condiciones pactadas. Por tanto, el incumplimiento subsiguiente no impide al contratante que sí ha cumplido promover las acciones pertinentes. 

Sentados los principios generales sobre las arras (los cuales permiten ver tres especies diferentes), son diferentes los efectos que cada una de ellas genera:

(a) Respecto de las simplemente confirmatorias, éstas se dan como señal de quedar convenidos los contratantes (argumentum emptionis et venditionis contractus) y, por ende, no poder arrepentirse. 

(b) Con respecto a las arras confirmatorias penales, a la vez que constituyen testimonio de quedar convenidos los contratantes y de no poder desistir del contrato, las arras en este caso constituyen una garantía para el resarcimiento de los perjuicios en el evento de incumplimiento. La Corte dijo: en las arras penales, éstas son a la vez señal de quedar convenidos los contratantes y garantía para el resarcimiento de los perjuicios en caso de incumplimiento. Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual. La parte que no tiene culpa en la inejecución del contrato puede elegir, como en la cláusula penal, entre exigir su cumplimiento, y de apropiarse de las arras, caso de haberlas recibido, o restituirlas dobladas, caso de haberlas desembolsado. La parte que dejó de cumplir el contrato no puede, como en las arras penitenciales (de retracto), imponer a la otra uno u otro extremo (SC del 6 de junio de 1955, M.P.: Barrera, M.; y SC del 21 de febrero de 1967, no publicada).

(c) En lo que atiende a las arras de retracto, éstas facultan a cada una de las partes, dentro del término convencional o legal, para desistir del contrato y, quien ejerza tal prerrogativa, pierde las arras si las dio, o las entrega dobladas si las recibió. Si las partes no se retractan, las arras deben ser restituidas a quien las entregó, o imputarse al precio en el evento de haber sido dadas por el comprador (el caso que generalmente ocurre). 

La Corte dijo: en las arras penitenciales, la prenda se ha dado con la intención de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato mediante pena (arrha quee ad jus penitendi pertinet): quien las ha entregado puede retractarse perdiéndolas; quien las ha recibido puede desligarse pagando el doble al otro contratante. Cuando la prenda consiste en dinero, o si ésta consiste en otro objeto, restituyendo la cosa recibida más el equivalente de la misma cosa en dinero (SC del 6 de junio de 1955, M.P.: Barrera, M.; y SC del 21 de febrero de 1967, no publicada; según se cita en SC del 11 de diciembre de 1978).

Y lo más importante aquí: la estipulación de arras penitenciales en la venta o en la promesa de venta es un pacto accesorio al contrato principal. Por medio de tal estipulación, las partes celebran un contrato condicional. En la promesa de venta, ella constituye una condición resolutoria: la promesa se resuelve si una de las partes desiste dentro del plazo contractual o legal. En tal caso, la otra parte no puede exigir del que se retracta, el cumplimiento de la promesa: solo puede retener las arras o pedirlas dobladas, según el caso. Expirado el lazo dentro del cual podía ejercitarse la facultad de desistir, la condición resolutoria se considera fallida (Art. 1539 CC) y el contrato debe ejecutarse (SC del 6 de junio de 1955, M.P.: Barrera, M.).

En la misma sentencia, se habla sobre la posibilidad de aplicar el pacto de arras a contratos diferentes de la compraventa y del arrendamiento, y eventualmente al contrato de promesa de compraventa. Ese tema lo abordaré más adelante. Mientras tanto, una pequeña pausa para recapitular (con ejemplos) los anteriores conceptos: 

El pacto de arras (ínsito en una promesa de compraventa de un apartamento y un garaje, de un proyecto inmobiliario de obra nueva por construir) que originó el conflicto de la sentencia transcrita fue todo un enredo. La forma de pago del apartamento se pactó en una suma de dinero, de la cual se pagó algo más de la tercera parte, a la firma de la promesa, "abonables al precio total, suma que el promitente vendedor declara recibido a su satisfacción". El resto debía ser pagado a la firma de la escritura de compraventa. La forma de pago del garaje tenía una suerte similar: se pagó algo más de la tercera parte, a la firma de la promesa, "abonables al precio total, suma que el promitente vendedor declara recibido a su satisfacción". El resto debía ser pagado, pero a la entrega del apartamento prometido en vanta. 

En cuanto al pacto de arras, se acordó que para el caso de incumplimiento, regían unas arras por valor igual a los valores entregados por el prometiente comprador a la firma de la promesa. Pues bien, tomadas en conjunto dichas cláusulas, las sumas de dinero que el prometiente comprador le entregó al prometiente vendedor, eran para abonar al precio del negocio y, además, expresamente como arras del Art. 1859 CC (la mención expresa al artículo, hace claro el entendimiento de que se trataba de arras de retracto, no confirmatorias, es decir, las que menciona el Art. 1861 Ibid.).

Nótese en este caso: si en una cláusula se dice que unas sumas de dinero se entregan "como abonables al precio", y en otra se indica que esas mismas sumas de dinero, se tratan expresamente como "arras" de las reguladas por "el artículo 1859 del Código Civil", estamos hablando, innegablemente, de arras penitenciales o de retractación.

Ahora, la escritura pública, que en un principio se acordó suscribir el 29 de marzo de 1974 (con base en una promesa de compraventa firmada el 18 de diciembre de 1973), fue prorrogada para otorgarse el 28 de septiembre siguiente (esto es, 7 meses después). 

El hecho en este caso, es que la entrega del apartamento (con sus servicios, cosas y usos conexos) terminó haciéndose en mayo de 1975, básicamente por la mora del prometiente vendedor (constructor) en instalar debidamente los servicios públicos domiciliarios. En ese orden, prosperó la demanda del prometiente comprador (no la demanda de reconvención del prometiente vendedor). 

Pero el demandado no fue condenado al pago de perjuicios (porque no se demostraron causados), y - he aquí lo más relevante - la suma recibida por el prometiente vendedor se tomó como parte del precio del negocio, por haber caducado el derecho al retracto o arrepentimiento (la escritura pública fue firmada 10 meses después de haber firmado la promesa; fuera de todo, el plazo convencional excedía los 2 meses, razón por la cual, el pacto de arras penitenciales o de retracto era inaplicable desde el mismo principio). 

Lo anterior, para clarificar una situación muy común: la caducidad del derecho a retracto por prorrogar la firma de la escritura más allá de los dos meses siguientes a la firma de la promesa. Ahora, hablemos de otras situaciones que en una primera época se discutieron: 

Como antes se dijo, de antaño se entiende por arras, de acuerdo con la significación etimológica del término, las cosas que una parte da a la otra en prenda de la celebración o ejecución del contrato, constituyendo una estipulación de carácter real y de naturaleza accesoria, vinculada como tal a la validez del contrato principal al que accede. Las arras, dentro de las dos especies o clases en que legalmente se dividen, constituyen una modalidad convencional del contrato de venta, un pacto especial que no se sobreentiende como elemento natural del contrato en que interviene como garantías sino que ha de ser fruto de un consentimiento expreso sobre el particular. Las cosas que las partes se dan en el desarrollo de un negocio de venta no tienen por sí mismas, por el hecho de darse, el significado y valor jurídico que corresponde a las arras, si expresamente no se ha convenido en darles el significado y valor jurídico que corresponde a las arras, si expresamente no se ha convenido en darles el carácter de prenda, esto es, que se han entregado en el concepto o calidad convencional de arras. Solo en estas condiciones quedan las cosas afectadas a las consecuencias que para el caso determina la ley a través de la estipulación expresa de este pacto (SC del 30 de julio de 1941, M.P.: Salamanca, H.). 

Así las cosas, según los doctrinantes, y lo que significan las arras, su estipulación es siempre expresa; pues de no, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio en los contratos de compraventa o en aquellos en que se promete celebrar uno de tal naturaleza. Nuevamente, se resalta que las arras ofrecen dos modalidades principales: (a) pueden ser consideradas como prenda, señal de la intención de los contratantes de consumar un acto proyectado; o (b) como signo ostensible de su perfección, para no dar lugar a su arrepentimiento. También suele presentarse la modalidad de una especie de indemnización del daño sufrido por el contratante que cumplió sus obligaciones, frente al que las incumplió (arras confirmatorias penales); pero ella, aunque puede existir, no está prevista en las disposiciones que regulan las arras en nuestro derecho, sino que su función está adscrita a las obligaciones con cláusula penal.

De estas funciones principales que cumplen las arras, y de las dos (2) especies a que corresponden: arras confirmatorias y arras penitenciales o de retracto; la una constituye un medio de reforzar el vínculo contractual (arras confirmatorias); la otra (arras penitenciales o de retracto) constituye un medio oneroso que facilita la realización de cualquiera de las convenciones previstas en el Art. 1625 CC para extinguir las obligaciones. De ahí que no deban confundirse las arras propiamente dichas, con la entrega de una suma de dinero en el momento de concluirse un contrato de compraventa o uno de promesa de esta especie, como anticipo del precio de la cosa vendida u objeto del contrato prometido, porque en este caso, jurídicamente hablando, no hay arras, y ninguna de las partes puede retractarse, porque el dinero así entregado se da como parte del precio, y no como arras, según las voces del Art. 1861 CC (SC del 10 de julio de 1953, M.P.: Manotas, P.).

Aplicación práctica de lo anterior: 

Si no se establece expresamente el carácter de arras (bien sea llamándolas así, o citando los Arts. 1859 o 1861 CC, según convenga a las partes), el pago de abonos al precio jamás podrá ser entendido como arras, ni confirmatorias ni de retracto. Mucho menos, si media una promesa verbal de compraventa (la cual, bien se sabe, es inexistente y no genera obligaciones, tratándose de contratos civiles, aunque sí da lugar a la acción de enriquecimiento sin causa, para obtener la restitución de lo pagado sin causa, como quedó bien claro en SC del 30 de julio de 1941 y del 7 de junio de 1955).

Otra situación diferente, es cuando en los contratos se pactan cláusulas contradictorias, que obligan a interpretar si se trata de arras de retracto, confirmatorias o confirmatorias penales. Hay un caso (SC del 4 de septiembre de 1987), en el cual se encontró que una cláusula invocaba los artículos atinentes a la retractación, pero a continuación, y en la misma cláusula, hablaba de que formaban parte del precio en caso de incumplimiento ("respecto de las cuales regirá lo dispuesto en los artículos 1859 del Código Civil y/o 866 del Código de Comercio, para el caso de que alguna de las partes no cumpliera las obligaciones de esta promesa de venta"). 

La Corte concluyó que lo que en realidad habían pactado fue unas arras confirmatorias penales, a las cuales se les debía aplicar los principios de las obligaciones con cláusula penal, y no la de perder las arras o restituirlas dobladas, propias del Art. 1859 CC.

Ahora, otro tema de fundamental importancia: la aplicabilidad de las arras a la promesa de contrato:

La Corte ha adoctrinado que nada impide que en negocios jurídicos diferentes del de compraventa y de arrendamiento puedan los contratantes, en atención al principio general de libertad contractual, pactar arras en cualquiera de sus modalidades (SC del 21 de febrero de 1967, no publicada, citada en SC del 11 de diciembre de 1978). En este punto, es más técnico y lógico el actual Código de Comercio, que contempla las arras en el capítulo del contrato en general, y no en particular dentro de determinado contrato, como impropiamente aparece en el Código Civil (que hace referencia a las arras en los contratos de compraventa, Arts. 1859 a 1862 CC, y de arrendamiento, Art. 1979 CC).

Lo expuesto, es claro según SC del 11 de diciembre de 1978. Curiosamente, en una providencia anterior (SC del 6 de octubre de 1953), se terminó concluyendo que las disposiciones sobre venta con arras penitenciales o de retracto no eran aplicables a la promesa de compraventa, y que un pacto de arras, no calificado o explicado por las partes, que se ajusta o celebra coetáneamente a la promesa de contrato, queda comprendido dentro del pacto de arras penales, o sea, el de la regulación contractual de los perjuicios para el caso de incumplimiento (lo que evita la demostración judicial del incumplimiento, la cual fue contractualmente prefijada en el pacto de arras).

Seguimos con otros casos confusos. 

Ahora, sobre la diferenciación entre arras penales y cláusula penal. La Corte ha anotado que existe una distinción entre la una y la otra, pues si las primeras (arras penales) suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal solo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia, de tal manera que hay dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución (SC del 1 de diciembre de 2004, M.P.: Trejos, S., citada en SC4445 - 2020, noviembre 17, M.P.: Quiroz, A.)

En otras palabras, las arras confirmatorias penales son las dadas por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de los perjuicios (arras confirmatorias), en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal, de la cual solo se diferencia en cuanto ésta no es como aquella prestación real o antelada (SC del 7 de junio de 1955, M.P.: Barrera, M., reiterada en SC del 10 de mayo de 1977 y del 11 de diciembre de 1978, ambas no publicadas, citadas en SC4445 - 2020, noviembre 17, M.P.: Quiroz, A.).

En la sentencia de la referencia (SC4445 - 2020), se habían entregado unos certificados de depósito a término, en calidad de arras con una doble connotación, arras confirmatorias (se pactó la entrega anticipada de dinero para ser imputado posteriormente al precio del contrato de compraventa, Art. 1861 CC), y penitenciales, al estipularse que el incumplimiento de los prometientes compradores (en una promesa de compraventa de acciones) daría lugar a que dichos títulos valores quedaran en poder de sus contendores (Art. 867 C. de Co.). 

Como los títulos valores servían de arras confirmatorias penales de las obligaciones adquiridas por la promesa de compraventa, su entrega anterior al perfeccionamiento de la venta era viable, a pesar de la posibilidad de que esos dineros posteriormente debieran ser devueltos. Pero ese pago antelado era propio de las arras penitenciales o de retracto, con la doble función que los comerciantes quisieron darle: confirmar el negocio al señalar que si esos títulos eran entregados a los prometientes vendedores se imputarían al precio del primer lote de acciones, y como arras penitenciales en caso de desacato de los potenciales adquirentes.

Otro caso, más simpático todavía: 

En SC3047 - 2018 (julio 31, M.P.: Rico, L.), se discutió sobre el carácter de cláusula de retracto o de cláusula penal de la siguiente estipulación: "Arras. La suma de que trata los numerales (i) y (ii) de la cláusula anterior, se entenderá entregada por la prometiente compradora a la prometiente vendedora en calidad de arras de retracto. En consecuencia, en caso de incumplimiento por parte de la prometiente compradora, ésta perderá las arras y si el incumplimiento es de la prometiente vendedora, ésta devolverá a la prometiente compradora el doble del valor entregado como arras, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora de la parte incumplida en cualquiera de los casos". Las arras eran de $7.300 millones. 

La Corte concluyó aquí que aquella cláusula, a pesar de mencionar la calidad de arras de retracto, en realidad pretendía darle aplicación en caso de incumplimiento contractual, y no al supuesto de la facultad de retractarse o de arrepentirse del negocio jurídico, sino que de manera expresa señalaba que la pena allí prevista era "en caso de incumplimiento". En otras palabras, en una misma cláusula, existían dos pactos, uno de arras de retracto carente de efecto, y el otro, de cláusula penal, cuyo efecto sí se reconoció.

De manera más simple (dentro de lo enrevesado que tiende a ser el tema): la jurisprudencia habla de arras (a) de desistimiento, también llamadas penitenciales (de poenit, me arrepiento), que significan la posibilidad de retractarse del contrato, sin que ello implique incumplimiento; (b) confirmatorias, que denotan la certeza de la celebración del contrato y que al ejecutarse se abonan a la prestación respectiva; y (c) penales, esto es, las que se acuerdan para el evento de incumplimiento y que se gobiernan por las reglas de la cláusula penal (SC del 4 de septiembre de 1987, M.P.: García, E.).

Un último punto. 

No sobra aclarar que las obligaciones que dimanan de la promesa de celebrar un contrato, son distintas de las que se originan del contrato prometido. De la promesa nace la acción para pedir su cumplimiento, de acuerdo con lo pactado, y el pago de los perjuicios que se demuestre haberse causado con el simple retardo; y de la promesa incumplida, nace el derecho a la indemnización de los perjuicios que emanan del incumplimiento, y que se ejercita mediante la acción resolutoria del contrato de promesa. Del contrato celebrado, nacen las acciones por las obligaciones contraídas, propias del contrato, de suerte que si es de venta, el comprador que ha pagado el precio tiene la de entrega de la cosa, y el vendedor que ha hecho la tradición, la del pago del precio, y el uno y el otro, la resolutoria con la consiguiente indemnización de perjuicios (SC del 10 de julio de 1953, M.P.: Manotas, P.).

Pero si se pactan arras confirmatorias, o se deja caducar el derecho a la retractación (bien sea, otorgando la escritura pública, lo cual implica cumplir, así sea parcialmente el contrato prometido; o se entrega la posesión del inmueble, aún quedando pendiente de firmar la escritura pública correspondiente; o se deja vencer el término legal de dos meses, lo que pasa frecuentemente cuando las partes empiezan a darle largas al asunto del pago del saldo al precio), ya no es posible, ni retractarse, ni pedir la resolución del contrato por incumplimiento de la parte contraria. Ese tal vez es el punto que las partes, en la práctica, menos entienden. 

Hasta una nueva oportunidad, 

Camilo García Sarmiento