Aspectos clave del proceso divisorio: el trámite de la venta del bien común (y el avalúo para bienes inmuebles)

Hola a todos:

En esta oportunidad, quiero hacer algunas anotaciones sobre un aspecto clave (etapa final) del proceso divisorio, correspondiente al trámite de la venta del bien común, que remite a las normas especiales del proceso ejecutivo, y tiende a generar confusión en los clientes:

1)      Para el trámite de la venta del bien común, el Art. 411 C.G.P., en lo pertinente prescribe:

 

·         Una vez practicado el secuestro (lo que efectivamente ocurrió en este proceso), se procederá al remate del bien comúnen la forma prescrita en el proceso ejecutivo, pero la base para hacer postura será el total del avalúo (Núm. 1º, Art. 411 C.G.P.).

 

·         Si las partes hubieren aportado avalúos distintos, el juez definirá el precio del bien (Núm. 1º, in fine, Art. 411 Ibíd.).

 

·         Siendo las partes capaces (como ocurre en este asunto), éstas podrán, de común acuerdo, señalar el precio y la base del remate, antes de fijarse fecha para la licitación (Núm. 2º, Art. 411 Ibíd.).

 

·         Frustrada la licitación por falta de postores se repetirá cuantas veces fuere necesario y la base para hacer postura será entonces el setenta por ciento (70%) del avalúo (Núm. 4º, Art. 411 Ibíd.).

 

·         Si un comunero se presenta como postor, deberá consignar el porcentaje legal y pagar el precio del remate en la misma forma que los terceros, pero con deducción del valor de su cuota en proporción a aquel (Núm. 5º, Art. 411 Ibíd.).

 

·         Registrado el remate y entregada la cosa al rematante, el juez, por fuera de audiencia, dictará sentencia de distribución de su producto entre los condueños, en proporción a los derechos de cada uno en la comunidad, o en la que aquellos siendo capaces señalen, y ordenará entregarles lo que les corresponda, teniendo en cuenta lo resuelto sobre mejoras (Núm. 6º, Art. 411 Ibíd.)

 

·         Considerando la remisión que el Art. 411 hace a las normas sobre el remate en el proceso ejecutivo (Arts. 448 a 461 C.G.P.), y haciendo la integración normativa del caso, se encuentra:

 

·         Ejecutoriada la providencia correspondiente (en este caso, la providencia que decrete la venta de la cosa común, Núm. 1º, Art. 411 C.G.P.), el (aquí, comunero interesado) podrá pedir que se señale fecha para el remate de los bienes que lo permitan, siempre que se hayan embargado, secuestrado y avaluado (Art. 448 C.G.P., en lo pertinente).

 

·         En el auto que ordene el remate el juez realizará el control de legalidad para sanear las irregularidades que puedan acarrear nulidad. En el mismo auto fijará la base de la licitación que (por disposición expresa del Núm. 1º, Art. 411 C.G.P., como norma propia del proceso divisorio) será el ciento por ciento (100%) del avalúo del bien (Núm. 3º, Art. 448 C.G.P., en lo pertinente).

 

·         Si quedare desierta la licitación se tendrá en cuenta lo previsto en el Núm. 2º, Art. 457 C.G.P., a saber: cuando no hubiere remate por falta de postores, el juez señalará fecha y hora para una nueva licitación. Sin embargo, fracasada la segunta licitación cualquiera de los acreedores podrá aportar un nuevo avalúo, el cual será sometido a contradicción en la forma prevista en el Art. 444 C.G.P. La misma posibilidad tendrá el deudor, cuando haya transcurrido más de un (1) año desde la fecha en que el anterior avalúo quede en firme. Para las nuevas subastas, deberán cumplirse los mismos requisitos que para la primera (Art. 448 C.G.P., en lo pertinente).

 

2)      En cuanto a las reglas del proceso ejecutivo para avalúos, el Art. 444 C.G.P. prevé:

 

·         Cualquiera de las partes (en este caso, los comuneros demandante y demandada), podrán presentar el avalúo después de consumado el secuestro (como es aquí el caso). Para tal efecto, podrán contratar el dictamen pericial directamente con entidades o profesionales especializados (Núm. 1º, Art. 444 C.G.P.).

 

·         De los avalúos que huvieren sido presentados oportunamente se correrá traslado por diez (10) días (hábiles) mediante auto, para que los interesados presenten sus observaciones. Quienes no lo huvieren aportado, podrán allegar un avalúo diferente, caso en el cual el juez resolverá, previo traslado de éste por tres (3) días (hábiles) (Núm. 2º, Art. 444 Ibíd.).

 

·         Si el ejecutado (aquí, el comunero demandado) no presta colaboración para el avalúo de los bienes o impide su inspección por el perito, se dará aplicación a lo previsto en el Art. 233 C.G.P. (deber de colaboración de las partes: las partes tienen el deber de colaborar con el perito, de facilitarle los datos, las cosas y el acceso a los lugares necesarios para el desempeño de su cargo. Si alguna de las partes impide la práctica del dictamen, además de presumirse ciertos los hechos susceptibles de confesión que la otra parte pretenda demostrar con el dictamen, se le impodrá multa de 5 a 10 SMMLV), sin perjuicio de que el juez adopte las medidas necesarias para superar los obstáculos que se presenten (Núm. 3º, Art. 444 Ibíd.).

 

·         Para que aquella disposición (presumirse ciertos los hechos susceptibles de confesión que se pretende demostrar con el dictamen), será preciso que el demandante, cuando soliicte la prueba pericial indique una cifra probable que de acuerdo con sus cálculos vale el bien, de manera que si el ejecutado (aquí, el comunero demandado) dificulta la práctica de la experticia, pueda imponérsele la sanción de tener por cierto el valor señalado por el ejecutante. Si nada anota al respecto el demandante, solo podrá imponérsele la sanción económica, no la del indicio en contra (Bejarano Guzmán, R. Procesos Declarativos, Arbitrales y Ejecutivos. 9ª Ed. Editorial Temis, Bogotá, 2019, pág. 527).

 

·         Tratándose de bienes inmuebles, el valor será el del avalúo catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%), salvo que quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer su precio real. En este segundo evento, con el avalúo catastral deberá presentarse un dictamen obtenido en la forma indicada en el Núm. 1º, Art. 444 C.G.P. (Núm. 4º, Art. 444 Ibíd.).

 

3)      Para la doctrina, el recto entendido de esta norma procesal (Núm. 4º, Art. 444 Ibíd.) es el siguiente: si se trata de avaluar inmueble, el valor se determinará por el avalúo catastral incrementado en un 50%, a menos que quien aporte ese avalúo considere que no es idóneo para establecer el valor real, en cuyo caso, además del avalúo catastral deberá allegar un dictamen rendido por entidades o profesionales especializados. Dictamen del cual se correrá traslado por el término de tres (3) días (hábiles) a los otros sujetos procesales, para que si lo tienen a bien presenten una nueva experticia. Luego de surtido este trámite el juez definirá el valor del bien (Bejarano Guzmán, R. Procesos Declarativos, Arbitrales y Ejecutivos. 9ª Ed. Editorial Temis, Bogotá, 2019, pág. 527).

Todo lo dicho, para aclarar lo siguiente:

No es cierto que la postura inicial para la venta del inmueble objeto de división sea el 70% del avalúo, como por razones que desconozco, la gente equivocadamente entiende. La postura inicial es el 100% del valor del avalúo. Si no se hacen posturas, ahí sí, es el 70%, y nunca baja de allí. La razón es lógica: prevenir el enriquecimiento sin causa de los comuneros (al evitar que aplique la regla del 150% del Art. 444 C.G.P.), y colocar un piso razonable en caso de que no se presente ningún postor.

Acorde con lo expuesto, viene el problema de siempre con los procesos divisorios: como siempre hay alguno de los comuneros que está ocupando el inmueble (y no se quiere salir, como tampoco quiere dejar entrar al perito a efectuar la inspección visual al bien), el proceso termina dilatándose en perjuicio de los demás comuneros (y del demandante). A eso, normalmente, se le agrega que el comunero demandado (y ocupante del inmueble) no paga cuotas de administración si se trata de una copropiedad, dejándole esa pesada carga al demandante. 

En ese punto de las cosas, no le queda otra opción más práctica al promotor del proceso que aportar las facturas de pago del impuesto predial del año correspondiente (que demuestran el valor del avalúo catastral propuesto por la administración municipal), para que ese sea el valor del avalúo (y de la primera postura), salvo que exista una diferencia suficientemente apreciable entre dicho avalúo y el que podría darse comercialmente (como sigue ocurriendo, por ejemplo, en bienes rurales, donde no ha sido actualizado el catastro). 

Si las partes no se ponen de acuerdo en el valor del avalúo (cosa que podrían igualmente hacer, ya sea mediante memorial conjunto o sucesivo, o por acuerdo de transacción, o por acta de conciliación extrajudicial en derecho, por dar ejemplos), no existe opción distinta de la arriba planteada para resolver ese asunto y darle celeridad al proceso. 

Hasta una nueva oportunidad, 

Camilo García Sarmiento