Pildoritas de derecho inmobiliario: pautas para la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana a favor del ARRENDATARIO (distinción entre mutuo acuerdo, voluntad unilateral del arrendatario, e incumplimiento del contrato por el arrendador)

 Hola a todos:

 

Ésta que voy a explicar es una situación bastante típica respecto a los conflictos entre arrendadores y arrendatarios, que quiero compartir con Ustedes. Me sirve para explicar algunas de las causales de terminación del contrato de arrendamiento, y particularmente, la integración normativa de la ley de arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820 de 2003) y el Código Civil.

 

Supongamos que Usted, como arrendatario, y a través de una inmobiliaria, toma en alquiler un inmueble (para nuestro ejemplo, con destinación a vivienda urbana, para lo cual aplican las reglas especiales de la referida Ley 820 de 2003.

 

Después de iniciar el contrato en mención, empiezan los problemas: goteras, inundaciones, grietas o cosas incluso más exageradas (sin exagerar: una rata que se come los cables de la lavadora, por ejemplo). El arrendatario, con toda la razón, reclama a la inmobiliaria, sin encontrar respuesta positiva o efectiva de ésta. Y finalmente, entre una y otra comunicación, terminan “acordando” la entrega del inmueble. Pero aquí está el detalle: la inmobiliaria insiste en que el arrendatario le pase por escrito una carta pidiendo la terminación “unilateral” del contrato de arrendamiento. ¿Extraño, no les parece?

 

¿Cómo orientaría Usted, en su calidad de abogado, a ese arrendatario como cliente?

 

He aquí una posible explicación, a una situación que pasa mucho más frecuentemente de lo que parece (lo digo por experiencia propia, pues ya llevo varias consultas del mismo tenor):

 

1)      Según el Art. 2º de la Ley 820 de 2003, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por ese goce un precio determinado (canon de arrendamiento). Definición que guarda perfecta armonía con la general del contrato de arrendamiento, dada por el Art. 1973 C.C.

 

2)      Al tenor del Núm. 1º del Art. 8º de la misma Ley 820 de 2003, es obligación del arrendador, entre otras, entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.

 

3)      Según prescribe el Núm. 2º del mismo Art. 8º de la Ley 820 de 2003, constituye también otra obligación del arrendador mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.

 

4)      Por remisión normativa del Núm. 5º del Art. 8º de la Ley 820 de 2003, son obligaciones del arrendador mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (Núm. 2º y 3º, Art. 1982 C.C.).

 

5)      El contenido de la obligación prevista por el Núm. 2º del Art. 8º de la Ley 820 de 2003, en cabal concordancia con el Núm. 3º del Art. 1982 C.C., se detalla en el Art. 1985 C.C.: la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

 

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito (el imprevisto a que no es posible resistir, Art. 64 C.C.), o de la mala calidad de la cosa arrendada, pudiendo las estipulaciones de los contratantes modificar estas obligaciones.

 

Lo anterior implica que la obligación de conceder el goce de la cosa es esencial del contrato de arrendamiento (sin ella, no existe contrato o degenera en otro diferente, Art. 1501 C.C.), pero la de mantener la cosa arrendada en estado de servir es una obligación natural (pues las partes pueden alterar el contenido de esa obligación, en todo o en parte, sin alterar por supuesto la esencia del contrato, que depende de la ley y no de la libre voluntad de las partes).

 

Para efectos de entender esta norma, la ley civil no define qué son las reparaciones locativas, aunque da ejemplos ilustrativos para el caso de inmuebles (Art. 1998 C.C.). Pero el Decreto 1077 de 2015 sí lo hace, en referencia al arrendamiento de inmuebles: aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas (entre otras: mantenimiento, sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes; pintura en general; sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas).

 

Así las cosas, las reparaciones locativas son aquellas que se necesitan por ser producto del uso normal de la cosa; mientras que las reparaciones necesarias son aquellas indispensables para la conservación del bien arrendado, so pena de perder la capacidad de servir para lo que fue concebido (las cuales corresponden al arrendador).

 

Sobre las obligaciones de conceder el goce de la cosa y de mantenerla en estado de servir para el fin del arriendo, así como la distinción antedicha entre obligaciones esenciales y naturales con respecto a la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 20 de noviembre de 1906, M.P.: Germán D. Pardo. G.J. XCIII Nº 894 – 895, págs. 65 – 76.

 

Ya que la redacción del Art. 1985 C.C., al respecto es de norma supletiva (esto es, que permite a las partes cambiar o modificar su contenido), deben revisarse con suma atención los preceptos legales contra las estipulaciones específicas al respecto.

 

6)      El Art. 1990 C.C. (norma de aplicación directa, por remisión expresa del Núm. 5º, Art. 8º de la Ley 820 de 2003, al referir al Capítulo II, Título XXCI, Libro 4 del Código Civil), indica que el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de celebración del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

 

Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el operador judicial (sea el juez, o el tribunal arbitral) decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

 

7)      Según el Art. 1991 C.C. (norma igualmente de aplicación directa, según el Núm. 5º, Art. 8º de la Ley 820 de 2003), tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del Art. 1990 C.C., para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo (en este caso, por el ejercicio habitual de su actividad comercial como inmobiliaria), se incluirá en la indemnización el lucro cesante.

 

8)      Según el Art. 1992 C.C., el arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede por el Art. 1991 C.C., si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Ninguna de esas situaciones se predica en el caso presente.

 

9)      Finaliza el Art. 1993 C.C., estatuyendo que el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, habiendo sido probada la necesidad.

 

Por otra parte, el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles (las que sin ser necesarias para que la cosa cumpla la función para la que ha sido arrendada, pero que aumentan su valor venal, es decir, su valor comercial), en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

 

10)   Indica también el Art. 1995 C.C., que en todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. A esto se le conoce como “derecho de retención”, el cual aplica a otros contratos, que a falta de expresa definición legal, ha sido delineado por la jurisprudencia como aquel de retardar la entrega de la cosa debida, como medio de obligar a la persona a quien pertenece (el arrendador) a pagar al detentador de la cosa (aquí, el arrendatario) la deuda nacida con ocasión de la misma cosa (en este caso, el incumplimiento de obligaciones derivado de la ejecución del contrato de arrendamiento).

 

Los requisitos del derecho de retención son: a) la detentación de la cosa; b) la conexión del crédito con la cosa poseída (debitum rei cohaerens), por haberlo producido ésta sin necesidad de un negocio jurídico; c) el detentador debe ser acreedor, y deudor aquel a quien la cosa se restituya (Casación Civil del 25 de agosto de 1953, M.P.: Alfonso Márquez Páez; G.J. LXXVI, Nº 2133, págs. 83 a 98).

 

Por supuesto, la Corte ha dicho que el arrendatario que conserva en su poder la cosa arrendada, en virtud del derecho de retención (que no proviene de la voluntad de las partes, sino del fallo judicial, auto o sentencia, que así lo proclame), para garantizar, por ejemplo, el pago de mejoras, no puede por ese solo hecho disfrutar de dicha cosa sin pagar canon alguno de arrendamiento; el que además, no se regirá por lo estipulado en el contrato de arrendamiento que ya ha fenecido (Casación Civil del 18 de agosto de 1954, M.P.. José Hernández Arbeláez. G.J. LXXVIII Nº 2145, págs. 333 a 336).

 

Reiterando la obligatoriedad de proceso judicial previo que legitime ese derecho de retención (Casación Civil del 31 de julio de 1979, M.P.: Alberto Ospina Botero), sin que sea necesario que se declare en sentencia, por cuanto surge desde el mismo momento en que el fallo reconoce el crédito (S – 185 del 20 de mayo de 1987, M.P.: Rafael Romero Sierra. G.J. CLXXXVIII Nº 2427, págs. 237 a 244; S – 295 del 16 de agosto de 1989, M.P.: Héctor Marín Naranjo), siempre que se pida en la demanda.

 

Esta norma, al igual que todas las anteriores del Código Civil, es de aplicación directa a la normativa especial sobre arrendamiento de vivienda urbana por remisión expresa del Núm. 5º, Art. 8º de la Ley 820 de 2003.

 

11)   Recordemos que unas obligaciones del arrendatario (en el contrato de arrendamiento de cosas), es usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene esa regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo (Art. 1996 C.C.).

 

El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro (Art. 1997 C.C.).

 

Al tenor del Art. 1999 C.C., el arrendatario es responsable no solo de su propia culpa sino de las de su familia (si es persona natural), huéspedes y dependientes (para este caso, siendo el arrendatario una persona jurídica, es responsable ésta por los hechos derivados de los hechos de sus trabajadores y demás colaboradores).

 

Sobre la obligación de cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia, la precitada Casación Civil del 20 de noviembre de 1906, M.P.: Germán D. Pardo. G.J. XCIII Nº 894 – 895, págs. 65 – 76.

 

12)   Por supuesto, otra de las obligaciones cardinales del arrendatario es la de pagar el precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria (Art. 2000 C.C.).

 

Éste es un caso puntual de derecho de retención, concedido para el caso a favor del arrendador (aquí, PCS), que para la situación presente puede aplicarse al caso de anticipos o sumas de dinero dadas en garantía de cumplimiento de obligaciones. Todas éstas son normas del Código Civil, que aplican indistintamente con la Ley 820 de 2003.

 

13)   En conclusión: el arrendatario tiene derecho a interponer demanda judicial a fin de que se declare la terminación del arrendamiento, por culpa imputable al arrendador, o en subsidio, a que se le conceda una rebaja del precio o renta de arrendamiento, si el mal estado o calidad de la cosa arrendada impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, bien sea total o parcialmente.

 

Sobre lo anterior, incluyendo los casos generales de rebaja del canon, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil del 30 de abril de 1970, M.P.: César Gómez Estrada. G.J. CXXXIV, Nº 2326 – 2327 – 2328, págs. 81 a 99.

 

Así las cosas, en cuanto a las prescripciones especiales de la Ley 820 de 2003 sobre la terminación del contrato de arrendamiento, y para entender lo que subyace a la conducta de nuestra hipotética inmobiliaria, se encuentra lo siguiente:

 

1)      El Art. 21 de la Ley 820 de 2003 consagra que las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo, podrán dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

 

2)      Por su parte, el Art. 24 de la misma Ley 820 de 2003, consagra causales para que el arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, siendo una de ellas el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente (Núm. 3º, Art. 24). Cuando la ley especial se pronuncia en aquellos términos, está estableciendo el derecho que tiene el arrendatario a exigir del arrendador el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, que incluyen expresamente el derecho de acción previsto por los Arts. 1991 a 1995 C.C., según la totalidad de explicaciones precedentes expuestas en esta comunicación.

 

Con todo lo expuesto, llama poderosamente la atención la actitud de nuestra hipotética inmobiliaria (esto es, empresa dedicada profesionalmente a esta actividad como acto objetivo de comercio, Núm. 2º, Art. 20, C. de Co.) en cuanto a insistir que las conversaciones dirigidas a dar por terminado el contrato de arriendo constituyen manifestaciones unilaterales del arrendatario, en el sentido de dar por terminado “unilateralmente” el vínculo negocial sin ningún motivo.

 

La razón (y respuesta al caso hipotético que, como entenderán, ocurre con mucha más frecuencia de lo que se cree), es que con la estrategia del arrendador (típicamente, una inmobiliaria) se estaría induciendo a error al arrendatario, en cuanto a que se entienda invocado el Núm. 4º del pluricitado Art. 24, Ley 820 de 2003, el cual supone la ausencia de causa para la terminación, e impone una antelación en el aviso de terminación no menor a tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

Lo cual termina pasando, pues la parte arrendataria (a quien en este punto lo único que le importa es poder dar por terminado el contrato de arriendo y entregar el bien), en lo menos que piensa, es en las implicaciones de un detalle tan sutil.

 

Y si combinamos esa estrategia con otra, también típica de las inmobiliarias, cual es insertar una cláusula penal a favor del arrendatario, en virtud de la cual se tarifa la pena en el triple del canon mensual de arrendamiento, cuando claramente el Art. 867 C. de Co. (aplicable a este caso por vía del Núm. 2º, Art. 20, C. de Co.) claramente indica que cuando la prestación principal esté determinada en una suma cierta de dinero, la pena no podrá ser superior al monto de aquella, es cuando se puede entrever la mala fe de este tipo de empresas, en las cuales confían ciegamente los propietarios y arrendatarios, pues dan por sentado que tales empresarios son honrados y eficientes.

 

Hasta una próxima oportunidad,

 

 

Camilo García Sarmiento.